北京：楼市回暖 房价没涨

　　随着气温的入夏，楼市似乎也熬过了最差的行情，开始出现了些许复苏的迹象。统计数据显示，进入3、4月份以来，北京二手房的网签量均超过了万套，尤其是4月份的二手房成交达到了1.4万套。而5月的前半个月，成交热度依旧不减，上周北京全市二手住宅共网签4089套，环比前一周增长26.3%。一些新房项目的售楼处也不再门庭冷落，看房人开始重新进入市场。

　　面对成交量的明显回升，业内人士认为，在调控政策的高压下，高首付、高贷款利率的抑制下，入市的绝大多数都是刚需或者改善型刚需的购房人，这些购房人认为房价在持续下跌多个月后，基本见底，纷纷寻求入市机会。但由于楼市调控依旧严苛，市场并未因为成交回升而出现明显的价格反弹。

　　楼市交易最差的日子已经过去

　　4月份以来，北京的二手房市场正在稳步回暖。4月单月，北京二手房成交量接近1.4万套，环比上升了22%，已经快要接近历史平均水平每月1.7万套。不仅如此，根据北京市房地产交易管理网对京城楼市的每日监控，5月份，二手房网签成交依旧活跃：5月7日网签869套、5月8日网签668套、5月9日网签721套、5月10日网签850套、5月11日网签822套，平均单日网签量接近800套。

　　业内人士预计，5月份北京二手房市场成交量有望再次突破1万套，恢复到楼市调控新政出台之前的平均水平。

　　最差的行情似乎正在过去。受调控影响的淡季里，去年很长一段时间里，北京二手房日均网签套数基本在200套左右，整月网签量不超过8000套。从今年3月份成交突破1万套以来，4月份及5月上半个月的网签量不断扩大。

　　不只是二手房，新房市场也开始出现了丝丝暖意。虽然作为新房主力的“限价房”项目因为政策原因尚未入市，但一些老项目后期抓住空窗期推出新品，还是吸引了不少购房人。

　　“我们最近一周大概成交了十几套房源，购房人大部分都是二套房，80%的首付，几乎都是改善需求。”西山艺境·华墅的一位销售人员在接待北青报记者时表示，项目目前有平墅、联排及叠拼等多种别墅产品现房在售，最小的平墅206平方米四居，总价1000万/套。成交最好的是项目的叠拼别墅，因为项目位于半山上，采用了前四后二的设计，即依据山体的坡度，从北面入户看有两层在地上，但从南面看，却有四层，并且地下层高6.8米，实际还可以隔出一层，由于项目位于半山，原本的地下部分全部暴露于地上，并不影响采光和通风。

　　金地集团华北区域市场营销总监马丹表示，西山艺境作为门头沟销售多年的老项目，所剩货源已经不多，今年的任务就是完成清盘。

　　无独有偶，位于昌平区回龙观的公园悦府同样是回龙观区域的老盘了，前期已经有业主入住，项目不但是地铁8号线平西府上盖，而且还拥有5万平方米的社区独享公园。

　　就在不久前，公园悦府新推出了临近社区公园的6号楼，户型面积为87平方米的2居和112-118平方米的3居，由于总价低，控制在600万元左右，位置好，不少购房人开始进入售楼处。

　　开发商负责人京投发展总策划师戴嘉宁表示，周末大概有40余组购房人的集中签约，项目无论是两居还是三居，户型皆方正有序，对于京北的刚需及改善客群有非常大的吸引力。一直以来，京投发展都致力于研究轨道物业的开发，这种开发模式既解决了地铁通车的问题，又解决了居住的问题，从两方面为城市化解决问题。

　　“很明显的感受是购房人正在向售楼处回流，很多项目受累于销售证批不下来，导致无法入市，一旦限价商品房未来开闸供应，加上在售的普通商品房，新房的成交回升将更加明显。”一位开发商负责人告诉北青报记者，由于新房成交往往滞后于二手房，预计未来几个月将逐渐向正常水平恢复。

　　专家分析楼市向正常水平回归

　　对于楼市交易的回暖迹象，北京房地产业协会副会长、秘书长陈志就表示，不仅是成交量有所回升，成交周期也在缩短，二手房平均成交周期为70.5天，环比缩短了6天，市场交易向着正常水平回归，对于刚需和改善购房人来说，买房窗口正在打开。

　　我爱我家市场研究院院长胡景晖也分析表示，从最近的网签数据来看，北京二手房市场先于新房市场恢复到了正常水平，但无论新房还是二手房，市场在交易量上都表现出了一定的升温趋势。

　　新房交易量的回升是符合政策预期的。近几年北京新房市场整体规模不断缩小，整体结构豪宅化，政策调控的目的就是要增加中低价位、中小户型的新房供给，抑制豪宅化，满足中低收入人群的自住需求。2016年“9·30新政”后，北京重新增加了新房土地供应，如今这些新房开始陆续入市，新房交易的结构得到优化，交易量也随之上升。

　　二手住宅网签量的增加则是在向正常水准回归。在北京庞大的存量和需求面前，北京二手房每月正常的交易量应该在1.5万套左右。因此，虽然北京二手房市场回温，交易量来到一年新高，但市场并未出现过热。

　　尤其是在贷款政策并未放松的前提下，楼市的成交回升更能说明市场上的买房人大部分是刚需或改善需求。在去年出台的北京市的“3·17”新政中最具杀伤力的一条是对于认定二套房贷款的标准采取“认房又认贷”的措施。只要你以往有过贷款记录，即便是卖掉了房子，还清了贷款，依然是要按照二套房贷执行。

　　按照二套房贷款执行的情况下，首付要达到房款的八成，部分二手房交易因为评估价格上不来，甚至变得无法贷款。

　　因此，无论是新房还是二手房，购房人多数是二套房，要背负“首付八成，或不能贷款”。在这样的条件下，这一次的成交回升，是在没有多少杠杆的前提下达成的，曾经的高杠杆泡沫也正在被挤出楼市，纯刚需和改善需求，成为楼市的主力。

　　购房者观望“不着急”仍是主流心态

　　虽然市场温度上出现了一定的回升，但并未出现过热，因为高首付和贷款利率的提高，仍有相当多的买房人在犹豫观望。这种观望在购房人张小姐身上得到了明显的体现。张小姐告诉北青报记者，2017年年初自己曾看好一套二手房，结果与业主见面的当天晚上，居然同时还有两户家庭，业主也直接让3个家庭报价，看谁价格更高，结果原本总价500万元的房子，最终520万元成交，超出预算的张小姐无无奈选择了放弃。“现在看来当时没有头脑发热跟着叫价是对的。”张小姐称，调控以来，类似户型的房源已经降到了460万元左右。

　　与张小姐差不多同一时间选择暂缓置业的人不在少数，从记者与许多购房者的交流可以发现，调控前“每晚涨价10万元”的价格异常跃升让很多人对楼市敬而远之，当价格已经突破了他们经济可承受能力的上限时，原先着急买不到房的人便也平静下来，索性不着急买房了。尤其是在一系列调控政策出台后，这样的观望更加浓厚。

　　从事金融工作的李小姐向记者坦言，自己虽然不是房地产业内人士，但去年政府一系列政策对楼市的影响已经可以被多数人察觉：“政策给开发商带来了很大压力，而降价其实是他们减轻压力最直接的途径。”不仅如此，李小姐还认为，未来的“限价房”及共有产权房给她带来了希望，“既然有那么多‘限价房’新房还没有开盘，那就再等等吧。”

　　除了购房人以外，其实很多新房项目也不得不再等等开盘，尤其是去年大批出让的“限价房”。房山某项目的负责人向北青报记者透露，其实早在去年年底，房山就有两个“限价房”项目打算开盘，但实际情况是，蓄客很不理想，这两个项目位置都位于六环外，在楼市价格不断下探的阶段，这两个“限价房”的定价不再具有优势，就一直拖到了今年。最近，对于“限价房”出台了新的调控指导意见，部分限价房可能被转为“共有产权房”，一旦新的意见得到通过，估计更多的“限价房”将会在不久后集中入市。

　　后市观察京城楼市已难有炒作空间

　　观望情绪依然是主流，但一些楼市政策的变化，仍旧影响了购房人的预期。

　　其中一个变化，就是最近可能出台的“限价房”转共有产权房的政策，不少内城区的高性价比限价房都有转为共有产权的可能。在抑制房价的同时，也让购房者意识到，商品房未来可能更加稀缺，一些原本打算等“限价房”的购房人，开始积极入市，置换一套二手房。

　　由于大多是“卖小买大”的改善置业，因此很多换房人把买房的目标定位为大户型住房，而这类房屋在市场里降价的幅度也比较大。

　　业内人士认为，如今的北京二手房价格已经处于底部。在去掉了杠杆的情况下，二手房炒作买卖已经没有意义，90%的买房人的动机是自住。市场也没有出现房价随着交易量上升而明显上升的现象。在首付八成的情况下，二手房至少是没有短期炒作价值的。

　　“现在几乎是纯自住购买力在推动市场，毕竟没有信贷支持，买房人的接盘能力也是有限的。”“赚赚金融”品牌运营中心总监吴昊告诉北青报记者，市场上除了少数的首套首贷资格买房人群享受福利外，大部分买房人都是卖房后全款买房，即便是选择贷款额度也比较小，大多在150万元以内。

　　不仅如此，随着北京部分银行上调首套房利率，从原先的上调5%调整为上调10%，使得楼市交易更加没有炒作空间。因此，这次交易量的回涨，也被认为是市场理性回暖的表现。

　　文/本报记者李桁