海南楼市 短命的抢购潮

　　近日，在海南建省办经济特区30周年之际，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式发布，《意见》提出，要支持海南建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。海南迎来重磅利好，海南有项目的开发商和中介代理率先反应，制造了一波广告攻势，试图借机大卖。不过，这次的热度凉得有些快。

　　从各地投资客涌入，到多次调控加码，半个月的时间，海南楼市已从炙手可热转为“生人勿近”。住宅无法对外省销售，已经有中介开始打起了商住类产品的主意。业内人士指出，一方面过去两年价格的上涨，海南楼市投资价值已经十分有限。另一方面，限购政策下，投资短期获利已不可能，不要盲目购买非住宅类产品。

　　海南开发商：不要问价直接问有没有房

　　“提醒：未来的日子，请不要问价，直接问有没有房子！”在《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式发布后，一位海南项目的开发商工作人员，直接在微信朋友圈里贴出了这样一段话。

　　《指导意见》中包含海南自由贸易试验区、自贸港发展目标及时间表，发展赛马运动等项目、探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票等20个要点让海南的房地产从业者们亢奋。

　　在上周刚结束的北京春季房地产展销会上，虽然来自海南的参展商相比往年少了不少，但都迅速地将海南最新的政策红利纳入了销售说辞之中。从国际旅游岛单一的定位，迅速升级到自由贸易岛、“升级的香港”等五花八门的说辞。同时，这些置业顾问还会不约而同地告诉咨询者，机会有限，再不出手可能会彻底错过海南。

　　开发商和中介代理商们因政策红利而亢奋，而大批投资客也在一夜间涌向海南。一位海南项目的代理商透露，北京的购房人反应还没有那么激烈，很多来自珠三角深圳等城市的投资客当下就迅速到达海南，有的投资客确实是“不问价，只要房”。

　　不过，该代理商也表示，北京的购房人对于这次政策利好并不感冒，虽然有很多咨询的，但盲目出手的很少。据了解，一海南项目开发商在京组织了内部团购赴海南买房，感兴趣者寥寥。

　　在《广厦时代》的调查中，一位购房人表示，想在海南买房，主要是为了家里人过去度假，而现在咨询一圈下来，发现看得上的位置，房价已经很高了，不会因为有了政策利好，就接受现在的高价。“我反而比较关心，未来酒店价格会不会涨”。

　　《广厦时代》了解到，过去两年，海南部分地区房价涨幅已经接近一倍。位于海口临高的某知名房企大盘，2016年洋房单价7500元/平方米左右，而目前单价已接近15000元/平方米，置业门槛也从50万元升至了100万元。而一些二手房交易网站上刊登的低价房源信息，致电过去，大多是虚假信息，所谓的低价房源根本不存在。

　　政策浇熄炒作之火全域限购限售严查骗购

　　因海南新利好的20个要点而亢奋的海南开发商和中介代理商们可能忽略了，20个要点中的最后两条，都是专门针对房地产而设置，尤其是第20条明确要求，“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。”而《指导意见》出炉半月以来海南省出台的多轮调控加码政策，则证明了这一点。

　　就在《指导意见》落地两天之后的4月16日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，通知明确提出，各市县政府要严格执行“房八条”有关规定，坚决杜绝弄虚作假行为；各市县房管(住建)部门要对本辖区内所有房地产开发企业和中介机构进行约谈，督促其依法依规销售，防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为，要疏导排队购房行为；此外，要继续组织开展房地产市场秩序专项整治，加大巡查力度，重点打击利用“房八条”以及中央新政恶意炒作、哄抬房价以及弄虚作假购房的违法违规行为，发现一起，查处一起。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。

　　“房八条”是指海南省住建厅联合海南省多个部门在3月30日发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，该通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　也就是说，投资者除了受到限购、限贷、社保等限制外，至少将面临五年的投资等待期。

　　4月22日，海南楼市调控再次加码，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。对于此前没有实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　同时，政策还封死了各种“骗购”的口子。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房；政策发布后新落户海南的家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　4月23日，海南省住建厅再次印发文件，遏制假结婚假离婚骗购住房等行为。同时明确，此次限购的住房，包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新房和二手房。

　　事实上，据中原地产市场研究部统计，这已经是海南一年以来发布的第15次房地产调控政策。除了限购，还包括对重要生态区的房地产开发进行了整治，并出台了史上最严的土地管理措施，多个海南大盘被限制销售。

　　海南对于房地产市场的严控很多购房人也可以感受得到，一位海南房业主告诉《广厦时代》，以前他们小区管理非常粗放，别墅的花园、露台业主自行封闭改造都没有人管，但自从全省开展整治以来，小区的房子已经完全不能进行任何的加盖和封闭，一动工，就会被物业制止。

　　海南楼市或急冻建议不要转投商住

　　2009年底，海南国际旅游建设规划落地，海南全省商品房交易总额五天时间超过了2008年全年。自贸区、自贸港规划的利好之下，海南楼市会不会迎来新一轮暴涨？即使是在海南楼市调控尚未加码升级时，大多数业内人士也持否定态度。

　　一位海南开发商表示，首先目前海南的热点区域可销售的房源就十分有限，从供应上就已经不具备销量激增的条件，另外，经过了去年的严查，海南的开发商在操盘上也十分谨慎，不会盲目调价。“特别怕棒子打在自己身上”。他表示，毕竟大部分公司看好海南楼市的长期价值，低调发展，寻求机会，是当前主要要做的。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，和其他区域突然发布的重大利好不同，海南过去一年多楼市已经上涨了很多，市场对于海南的政策利好早有一定预期，房价上涨已经透支了不少利好空间，从投资价值看，已经十分有限。同时，看好海南发展的人，早就已经下手，很难累积更多新增的购房需求。

　　海南将全域纳入限购范围之后，部分中介代理商打起了商住项目的主意，开始向一些有意向投资的购房人推销海南商住盘。

　　对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析称，首先海南在目前的调控政策下，很难再出现较高的涨幅，不建议投资需求再进入海南楼市。针对商住项目，如果能够提供售后包租，或者引入第三方租赁服务机构还可以考虑，但是普通商住项目建议还是尽量避免。一是存在随时可能触发新调控的风险，二是作为投资品，季节性因素造成的空置问题短期难以解决，租售比较低，持有成本高，回报率不可控。

　　而对于现在手中持有海南房的非海南户籍购房人，郭毅建议不用着急抛售，可以考虑长期持有。因为从长线来看，其实海南随着产业的不断完善和升级，再加上因为文娱产业的繁荣，带动更多休闲度假类人群的进入，对于海南楼市从长线来看，还是能保持一个相对稳定的状态。所以长线持有海南的房产，从资产配置的角度来讲，还是有一定的合理性。特别是随着未来居住客群的增多，海南房产的流通性也会增强，那么对于长线持有的这部分客群来说，手里的房子也会比较容易变现。