3月成交破万 二手房进入回暖通道？

　　和乍暖还寒的天气相比，北京二手房市场似乎让一线经纪人们感受到了一丝温暖。3月，北京二手房签约量达到12104套，这是自2017年4月以来的新高，也是2017年12月和今年1月后的又一次成交量破万。北京商报记者走访了多个区域二手房中介门店，有店面经理告诉记者，3月不少店面的营收都突破了百万元大关。不过，近一个月时间，北京二手房市场新增房源量较少，目前市场在消化近一年的累积库存。

　　　3月小暖春

　　“相比于春节前，这段时间身穿工装的经纪人身影在小区里出现得更多了。”东四环某社区居民的直观感受是北京二手房市场的真实写照。北京商报记者近日走访市场发现，4月至今北京二手房市场正在延续3月底的回温行情。

　　十里堡区域一家中介门店经理表示：“从3月中旬开始，经纪人的带看量开始有较为明显的上升。同时，成交周期也有所缩短，使得3月中旬至今北京二手房市场成交量出现回升。”

　　该门店经理进一步介绍，从门店营业收入来看，去年4月到现在，中介门店的收入很少会突破100万元。他所在的大区有近十家门店，在今年3月有半数门店的收入都超过了100万元，在近一年的时间里，3月门店收入也是最高的。中介门店营收的上涨也反映出二手房市场的回温。

　　思源地产数据显示，3月北京二手房签约量达到12104套，环比增长52.9%，同比下降60.6%；二手房成交面积达到104.13万平方米，环比增长53.9%，同比下降59%。值得一提的是，3月的成交量也创下自2017年4月以来近12个月的新高。

　　事实上，尽管3月北京二手房市场成交量创近12个月新高，但不能否认的是，近一年时间北京二手房市场持续低迷。以去年“3·17新政”为时间节点，北京二手房市场前后一年成交量下降非常明显。数据显示，“3·17新政”前一年时间，北京二手住宅共网签254916套，“3·17新政”出台后的一年时间里，北京二手住宅仅网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%。

　　消化库存房源

　　在思源地产首席分析师郭毅看来，随着北京新房市场趋向高端化，“买旧换新”成为市场主流，二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上，意味着北京楼市正在逐步走出低谷，恢复正常的交易水平。

　　郭毅表示，3月北京二手房市场回暖由多重因素构成。首先，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，前期积累的房价泡沫得到削减，房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。

　　同时，北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订，并于今年3月颁布实施，至此，一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局，未来二手房交易的成本增加将成必然，在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。

　　此外，尽管调控形势依旧保持严格态势，但北京楼市的基本面其实没有发生改变，而随着北京人口政策出现定向宽松，有利高精尖人才的引进，此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。

　　石佛营区域一家中介门店经纪人告诉北京商报记者，从该区域及周边市场来看，春节后的成交以400万-500万元的房屋为主，客户群体大多也是首次置业的刚需人群。

　　值得一提的是，近期成交的房屋基本上都是挂牌很久的“存货”，春节后至今，新挂牌的房源较少，目前在售的二手房多是几个月前挂牌的，甚至有些房源挂牌出售时间已经超过6个月。因为过去一年时间里，二手房成交量的大幅降低，目前市场仍是以消化近一年的库存房源为主。

　　月度成交仍处低位

　　4月至今，北京二手房市场延续着3月的回温行情，这是否意味着北京二手房市场成交量将触底反弹？北京商报记者走访市场了解到，许多一线经纪人认为，今年北京二手房市场成交将保持稳定的态势，不会出现明显的大幅上升或下跌行情。

　　第一太平戴维斯发布的2018年一季度报告称，目前北京二手住宅成交量已接近2014年末的水平。在调控机制不放松的前提下，预计2018年内二手住宅成交仍难以实现反弹。

　　从成交数据来看，尽管3月成交有所回升，但如果拉长到季度周期看，整体市场仍然呈现低迷态势。中原地产首席分析师张大伟则认为，从整个一季度北京二手房签约29044套看，已经连续两个季度低于3万套。整体市场依然持续低迷。

　　此外，预计2018年4月开始，北京将有大量的限价商品房与共有产权房入市销售，整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择余地增加。整体看，北京楼市调控的影响依然持续中。

　　也有业内人士分析认为，3月成交的小高峰属于正常的市场变化，春节前累积的需求会在3月得到释放，这并不意味着市场的真正变热。同时，今年3月的成交量比市场较热时期的2016年、2017年同期有所减少，只有去年同期的40%左右。月度成交量与市场相对平稳的2015年同期相当，处于一个合理的正常水平。

　　另外，3月北京二手房市场成交是刚需的推动，随着刚需逐渐释放，预计4月市场将迎来自然回落，之后北京二手房市场将逐渐趋稳。