广州七大地王级项目年底面市 贵价地=贵价楼？

　　声音

　　“地王级”项目卖房时机未到

　　在系列利好政策的推动下，10月份广州楼市明显回暖，一手住宅成交量大幅攀升，买家观望情绪有所减轻，出手欲望增强。房贷新政的出台，明显有利于改善型买家入市。这是否意味着今年年底就是“地王级”项目入市的最佳时机？

　　“还未到最佳时机。”合富辉煌首席市场分析师黎文江明确告诉记者，“明年推售会更好，因为届时银行的放贷额度将会更加充足。”

　　陈瑞标也持相同结论：“现在广州限购仍未放开，限购对于高端项目的销售还有较大的限制作用，明年广州则有可能松绑限购。此外，每逢年底大家手头都比较紧张，有钱人未必会拿出很多资金买房，明年3月份之后推售会更好。”

　　算账

　　处于“蚀本”与

　　微薄利润之间

　　对“地王级”项目来说，现在面临的一大难题就是定价。定价过高，市场不接受，毕竟现在广州住宅库存量接近千万平方米，买家有大把房子可以选择；定价过低，则面临“蚀本”。增城某项目的营销负责人对东部某贵价地项目表示忧虑，认为在萝岗、新塘楼盘的夹攻下，该贵价地定价的难度非常高。

　　难度再高也得定价。第四季度已经面市的“地王级”项目有珠江鹅潭湾、佳兆业城市广场，前者开盘价约为3万元/平方米，后者均价约为2万元/平方米。碧桂园城市花园尚未发售，预计折后售价为7300-8300元/平方米(毛坯)。

　　从地价占房价的比例来看，珠江鹅潭湾为47%，佳兆业城市广场为60%，碧桂园城市花园为48%-54%。和前两个楼盘不同，碧桂园城市花园为毛坯发售，如果加上装修，地价占房价的比例不会达到五成。今年9月份，去年9月份出让的花都“地王”项目发售，毛坯售价为1.2万-1.3万元/平方米，地价占房价的比例为47%-51%。

　　黎文江表示，如果地价占房价的50%，房子还有微薄的利润；如果达到60%，则基本处于“蚀本”状态。从近期已经开售的贵价地项目来看，前期售价基本处于“蚀本”与微薄利润之间。当然，这些“地王级”项目推售的只是首期，开发商多采取低开高走的营销策略，只要销售畅顺，后期产品的价格将会慢慢提升，其利润空间也会提升。从开发商反馈的情况来看，珠江鹅潭湾开盘报收超七成；佳兆业城市广场开盘报收六成。在时下的广州楼市中，开盘六七成的消化率已属畅销，为以后楼价上升打下了基础。假如房企在控制成本方面做得较好，加上从拿地到推售的时间较短，其利润空间将会较大。

　　同样是“地王级”项目，恒大御府、佳兆业天御、保利黄埔阀门厂项目等的地价要比上述楼盘高出一大截，这些更高价项目的房子将如何定价、能否得到市场的认可，将更加考验开发商。

　　今年年底面市或有望面市的“地王级”项目概况

　　项目名称

　　珠江鹅潭湾

　　佳兆业城市广场

　　碧桂园城市花园

　　恒大御府

　　广州华发四季

　　佳兆业天御

　　保利黄埔阀门厂项目

　　整理/张秀钦制表/陈健怡

关键词：地王