土地市场变局：新“地王”再次现身 流拍频现

　　柏可林 摄

　　在风急雨骤的调控成果下，“地王”这个词汇，再次现身。

　　楼市成交清淡，令人疑惑的是，一线城市的土地市场，近期却呈现出流拍与地王并存的现象。从年初土地市场的异常火爆，到年中受楼市调控影响而“集体谨慎”，再到新地王的诸多猜测，土地市场，不乏争论与焦点。

　　地王再现

　　8月20日下午，北京新“地王”诞生。

　　来到新“地王”——华嘉胡同地块，记者看到地块四周已经被砖墙围封，出入口也被大块红白蓝塑胶布遮得严严实实。在工地附近，多辆工程车进出，施工板房已搭建完成。

　　北京金嘉房地产开发有限公司（以下简称“金嘉”）以总价74.6亿元一举拿下了本年度最受关注的西城区华嘉胡同地块。这家2014年7月25日才注册的公司更被看作是为拿地而生，其背后的华融基础设施投资有限责任公司（以下简称“华融”）也浮出水面。

　　“华融”成立于2006年5月，属北京西城区国有独资企业，由西城区人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责，并授权北京金融街投资（集团）有限公司行使股东职权。属于金融街集团，一级开发企业。

　　北京市企业信用信息网的注册信息显示，金嘉地产2014年7月25日注册成立，投资人为北京华融基础设施投资有限责任公司，法人代表为陈松石，注册资金为2000万元；而西城华嘉地块的一级开发商便是北京华融基础设施投资有限责任公司，法人代表同样也是陈松石，注册资金近76亿元，法人股东为北京金融街资本运营中心，该中心的投资人为西城区国资委，总经理为鞠瑾。而金融街同为西城区国资委下属企业，且鞠瑾在金融街任副董事长一职。

　　绕了一圈，同宗同族一家人。金融街控股为什么不自己拿地？一位地产公司高管向《国际金融报》记者透露，“金融街控股可能是因为不想亏钱拿地。其实，华融也不想，但是价格在可控范围内，就没想过赚钱。但现在不赚钱，等两年也许就赚钱了。要考虑到促进区域产业发展。”

　　据悉，根据北京市供地计划，此次的“地王”华嘉胡同地块是三年多来北京市供应的惟一一宗二环内的住宅用地。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，北京金融街“地王”出现和目前市场降温并不矛盾。从土地稀缺性角度看，此类土地未来的增值空间很大，而且从拿地企业看，也有地方政府支持，所以拿地方面会显得比较积极。反过来也说明，目前房企如果资金充裕，其实拿地并不亏，目前还是属于一个抄底的过程。

　　一位首都产业建设集团中层告诉记者，作为二环内的绝版地块，换个角度也值这个价钱。“金融街板块的增值前景是非常可观的。对于开发商而言，物业可以抵押变现，资产价值增长的收益远比租金收益更值得追求。”

　　而在北京中原地产首席分析师张大伟看来，“接近10万元的楼面价商业地块，在区域内已经出现了面粉与面包的价格倒挂，主要原因还是在企业对地块可能有非市场化的考虑”。

　　悲观情绪

　　遗憾的是，新地王的出现，也无法阻止土地市场寡淡甚至土地流拍的发生。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从2014年北京宅地市场成交的实际情况来看，土地价格进一步攀高，同时，土地实际成交量比去年有了明显回落。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，截止到目前，北京市年内已经成交了大小共37宗宅地，比去年同期的46宗减少了9宗；出让土地规划建设总面积679万平方米，比去年同期回落15.59%；但土地出让金总额达974.0万元，比去年同期增长25.35%。

　　值得关注的是，北京土地出让金攀新高不是普遍现象。中原地产研究部统计数据显示：8月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计土地出让金为3236亿元，仅完成了2013年5242.3亿元的61%。

　　全国楼市整体趋冷趋势已定。胡景晖认为，未来3个月，北京市土地市场在年内土地供应计划尚未完成的情况下，或将表现为土地供应量增、流拍、低价成交并存的淡市局面，而其中拿地的主力也将依然以国资背景的企业为主。

　　不论地王的成交价格多么高不可攀，也不论地产公司或者金融公司对地块的举牌是谨慎还是疯狂，多家机构却对房地产行业给出了一致的悲观预期。

　　标准普尔信用分析师符蓓告诉记者，“我们认为，房地产行业无法保持过去几年的高增长率。此外，我们预计政府不会再像此前的行业低迷期时那样提供救助，从而导致开发商较长期的艰难经营状况。”

　　“房地产业信贷增速放缓和较高库存将在未来几年限制房地产商的增速，尽管基数较高。因全行业增长放缓且利润率受压，中国房地产商的财务杠杆也预计将继续上升。”

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌在此前的报告中也分析，房地产市场调整仍可能是未来几个季度内中国面临的最大宏观风险，主要原因是房地产投资放缓和土地出让金下降。

　　增长变量

　　住宅和商业用地虽然呈现集体谨慎的状态，物流地产却在悄声的崛起。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，8月份20家大房企拿地总金额仅为99亿元，其中拿地最多的为保利与融创，其他房企均在土地市场保持克制。9月份首周，20大房企出现“零拿地”现象。

　　标准普尔信用分析师叶翱行告诉《国际金融报》记者，“因为成本上升、房价停滞或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分开发商的盈利能力可能将在未来几年下降。但是，部分成本控制良好且资产周转较快的开发商将有能力缓解利润率下降。”在目前的市场状况下，企业管理疲弱的小型开发商或未评级开发商的债务违约或受并购而退出市场的情况将增加。

　　仲量联行天津研究部负责人马渡告诉《国际金融报》记者，“比起写字楼和零售地产过度供给的担忧，更加看好京津冀一体化中的仓储物业投资机会。未来该区域对仓储物业的需求将会越来越多，这一板块的投资收益率也会更大。”

　　“在过去几年里，仓储市场是国内所有商业地产资产中毛收益率最高的物业市场。然而，与此同时，国内机构投资者却在以较低的收益率在投资写字楼。”马渡认为，投资写字楼的毛收益率约为5%－6.5%，而在首都经济圈的仓储投资毛收益率介于7%－9%，远高于区域内写字楼和零售市场的收益率。

　　与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及受政策管控的住宅市场相比，物流地产回报显然更高，因此日益成为中国物业市场的投资热点。

　　中国物流策划研究院副院长李芏巍告诉记者，物流地产将是中国房地产下一个财富聚集地。

　　在高力国际产业及工业地产服务部中国区执行董事邓懿君看来，随着国内跨境电子商务的兴起与发展，仓储及物流的需求应运而生，物流地产或将成为投资者的新宠。“物流地产的热潮正在推向住宅和商业开发商，我们看到平安、万通、复星、万科等开发商也开始染指物流地产。”

　　仲量联行预计，至2020年，中国电子商务市场的规模将达1万亿美元。市场日益向B2C模式（企业对消费者）发展，产生对物流配送中心的巨大需求。而物流物业却处于相对短缺的状态。据克尔瑞研究显示，中国人均仓储面积只有美国1/14，仅洛杉矶市就拥有超过5000万平方米的标准化仓储。

　　仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷告诉《国际金融报》记者，比起写字楼抑或是购物中心，物流地产是换手率低且市场波动不大的市场。许多外围的投资者们看不懂，又不知该如何进入，场内发展商们大多数选择自己经营和持有。北京已很难拿到物流用地。众多资本看好这个领域。

　　【名词解释】

　　物流地产

　　物流地产指投资商开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

　　在过去五年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。

　　自2013年5月至今，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿元。

关键词：地王,拍频,土地,市场,供应量