石家庄土拍新规开发商措手不及4地块报价低流拍

　　搜狐焦点独家楼市观察员No.135（点击“楼市观察员”查看石家庄楼市一线新闻）

　　2014年9月17日，石家庄国有建设用地使用权公开出让竞价现场（搜狐焦点独家图片）

　　若干年后回过头来再看石家庄土地市场，也许2014年9月17日的这次土地出让会成为一个标志性事件：在这次土地出让中，石家庄土地出让史上第一次有4宗地块因出价低而不成交。

　　地块流拍很正常，但9月17日的4宗地块流拍，背后折射的却是石家庄土地出让方式的悄然改变。而这一改变发生时，中国楼市正处于调整期，开发商拿地的意愿下降，地方政府的土地出让收入锐减。

　　4地块流拍 “起始价成交”时代终结

　　9月17日下午2点30分，石家庄年内最大规模的一次土地出让举行，共有11宗、715亩地块挂牌。土地出让活动现场云集了大批业内人士，【2014】050号地即将展开的竞价成为关注的焦点。有业内人士表示，其它地块底价成交已经无疑。

　　但主持人最终宣布的出让结果却让现场陷入一片宁静：【2014】049号地不成交、【2014】051号地不成交、【2014】052号地不成交、【2014】053号地不成交……4宗地块流拍，这是此前石家庄土地市场从未发生过的事情。

　　最终，除了引发137轮竞价的【2014】050号地外，剩余的6宗地块顺利的以起始价成交，但是所有人都知道，石家庄土地市场已经彻底告别了“起始价成交”时代。此后的土地出让，即便没有竞价，也难以以起始价拿地了。

　　土地出让新规：出价最高且不低于底价

　　在9月17日的土地出让活动现场，主持人在开场即宣布，此次土地出让活动按照“出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人”，并询问现场竞买人是否有人追加报价，现场竞买人无人回应。这也是上述4宗地块流拍的原因：竞买人报价低于底价。

　　此前，石家庄土地出让长期是“价高者得”，官方文件中第一次出现“出价最高且不低于底价者得”这一说法，是8月14日石家庄市国土资源局发布的此次土地出让公告。公告第三条为：本次公开出让地块采取挂牌方式公开出让，按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。

　　但在8月13日，正定新区公开出让【2014】005号地时，滹沱新区投资公司就因仅仅报出起始价，未能达到底价而没有拿下该地块。正定新区此前曾有多宗地块流拍，因此【2014】005号的地的流拍并未引起注意。

　　神秘底价难揣测 未来或出更多流拍地块

　　面对土地出让新规，开发商并非毫无动作。在9月17日的土地出让现场，【2014】051号地和【2014】052号地的报价，均高于起始价。【2014】051号地的报价为3.55亿元，高出起始价600万元；【2014】052号地的报价为3.97亿元，高于起始价500万元。

　　“这个报价应该不低了吧。”在现场，竞买人互相交流。但显然，【2014】051号地和【2014】052号地给出的价格并未达到这两宗地块的“底价”。据搜狐焦点了解，地块的“底价”一般由国土部门综合确定。

　　搜狐焦点注意到，9月17日的土地出让现场，各个竞买人频繁与国土部门的工作人员进行沟通，土地出让活动暂停半个多小时的时间，由各个竞买人考虑报价。土地出让活动结束后，有现场业内人士表示，未来房企拿地，将不得不揣摩官方设定的“底价”，多了这个心理博弈的环节之后，未来石家庄土地市场将会出现更多的流拍地块。

　　“底价”兜住土地收益 官方卖地收入或更高

　　石家庄土地出让方式悄然转变，无疑将提高石家庄市政府的土地出让收益。根据【2014】051号地和【2014】052号地的报价，这两宗地块以新方式出让将比以旧方式出让至少增加1100万元的收入。

　　此前石家庄业内人士曾对搜狐焦点分析，以往“一家报价，底价成交”的方式，可能造成多宗地块被“贱卖”。此次土地出让方式的改变，无疑改变这种局面。此外，有业内人士认为，官方调整土地出让方式，将规避高溢价地的出现，避免出现地王。

　　而今年，地方政府的土地财政已经呈现负增长，土地出让收入减少。9月2日的统计数据显示，今年8月，全国300个城市土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%。

关键词：地块,流拍,土地,出让,底价