自住房“魔力”渐退 新房二手房价格走低客源回流

　　整个上半年的北京房地产市场在自住房的影响之下萎靡收官，自住房对购房者预期的冲击，连同收紧的信贷一起束缚着北京市场。不过，随着自住房的密集入市，其“威力”逐渐减退，已入市的自住房项目弃选率也在提升，同时，受上半年商品房市场量价齐跌的影响，新房和二手房市场的价格走低，客源开始逐渐回流。一场商品房和自住房之间的拉锯战拉开帷幕。

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　　二手房客源回流

　　“最近看房的人确实多了，我有时候也能带个一两波人去看房，价格比较低的房子看的人相对比较多。”日前，记者在走访高碑店附近二手房市场时，门店的经纪人如是说。

　　链家地产等多家统计机构的数据也显示，自6月底起，北京市二手住宅客源量出现较为明显的回升，截至目前，全市7月日均新增客源量与6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量与6月同期相比也有30.7%的增长。

　　受客源量增长的影响，二手房市场的成交也逐渐有了起色。中原地产市场研究部统计数据显示，7月中上旬，合计二手房住宅签约4483套，环比上月同期上涨了10.3%。从单周成交量看，7月第三周二手房成交量出现了轻微上涨，单周成交量触摸到了5月平均值。从二手房成交价格看，6月的成交均价为2.92万，7月中上旬北京二手房成交均价为2.87万，成交价格依然延续下调趋势，但随着部分需求入市，整体价格下调速度有所放缓。

　　另据链家地产相关门店反馈，首个自住商品房摇号结束后，该项目附近商圈客源量增长尤其明显，对于成交也产生了一定拉动作用。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，北京5-6月二手房成交量连续2个月在6000-7000套，这种成交量属于历史最低点，这种成交量、成交价格是处于大跌区间，预计7月二手房成交量将在7500-8000套左右。

　　对于目前二手房客源量上涨的情况，链家地产市场研究部张旭表示，客源量增加主要是受近期市场形势影响，但自住型商品房摇号对于促进客源回升也产生了一定积极的影响。一方面，自住型商品房极低的中签率使得部分申购失败者回归普通二手住宅市场，而其较高的弃购率也降低了购房者对于自住商品房的预期；另一方面，近期北京市房价明显下滑，间接削弱了自住型商品房的价格优势，使得认同自住房价格的部分购房者观望情绪有所减弱。

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　　自住房市场弃选比例提高

　　二手房客源回流与目前部分购房者弃选自住房不无关系。

　　据记者了解，自去年10月份北京市住建委发布推出自住型商品住房计划后，截至今年7月16日，共有44块自住型商品房土地成交。自今年6月下旬起，已有金隅汇星苑(楼盘资料)、首创悦都汇和金隅汇景苑(楼盘资料)三个自住房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。

　　自住房以均价低于周边同地段、同品质商品住宅价格30%的价格优势使得其一经推出便备受购房者关注，近期入市的自住房项目申请均十分火爆，个别项目的申购户数甚至超过了20万。虽然推算下来中签率极低，但依然牢牢锁定了一部分购房需求，加重了购房者的观望程度。不过，出乎意料的是，部分中签者主动弃选，且弃选率在逐步提高，其中，金隅·汇星苑中签家庭弃选比例约为20%，首创·悦都汇(楼盘资料)这一比例则高达42%。

　　“中签者弃选虽与自身经济承受能力有一定关系，但自住房本身地段较偏，周边配套不足，项目建设品质不确定等也是导致中签者弃购的重要原因。但今年以来房价的下滑，或许成为购房者弃选的新的因素。”张旭说。从后续即将入市的几个自住房项目情况来看，弃选比例仍将维持在较高水平。

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　　优势逐渐减弱

　　中了彩票一般的中签者放弃购房自然与自身经济实力有关，同时，自住房的吸引力减弱也影响了置业者的心态。不容置疑的是，此时的市场和之前的市场已经出现了明显的不同，在新房和二手房价格逐渐走低的情况下，自住房的价格优势日渐式微。

　　根据链家地产市场研究部统计，在房地产市场整体下行的大背景下，2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%，个别区域降幅更深。

　　据张旭介绍，近期北京市二手房市场的明显下行使得自住型商品房项目周边楼盘中，出现了不少业主出售意愿高、让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至降到了低于自住房限价的水平，出现了较为突出的价格倒挂现象。如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前正有不少挂牌价低于22000元/平方米的刚需户型房源出售，这大大削弱了自住型商品房的价格优势。

　　张旭认为，除了自住房项目周边小区出现不少低价二手房房源外，在全市二手房价格普降的情况下，部分与自住房项目环线位置相当，此前为刚需购房热点的成熟商圈中楼盘降价也非常明显。且与自住房项目相比，这些小区周边配套更加完善。

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　　供应市场上演“拉锯战”

　　与此同时，为了和自住房抢客源，包括新房和二手房在内的商品房市场也频频出招，价格拉锯战打响。

　　据《中国经营报》报道，首开集团(首开·国风上观首开常青藤首开国风美唐)香溪郡项目的有关负责人表示，该项目的开盘价格大概为2万元/平方米，低于同区域自住房2.2万元/平方米的售价。

　　事实上，7月份以来，北京市场上已经有多个项目进入实质性降价阶段，首个明确降价的是东亚新华地产，其旗下的东亚尚品台湖、东亚五环国际(楼盘资料)宣布“降价”，据了解，东亚五环国际由起价26000元/平方米降至24900元/平方米。东亚尚品台湖由起价20900元/平方米降至15900元/平方米，降幅均达5000元/平方米。

　　而近日开盘的华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛)入市价格也由5月的24000元/平方米小幅下调至23200元/平方米。至此，北京刚需市场已进入实质性降价阶段。

　　对于目前的市场格局，亚豪机构市场总监郭毅表示，随着刚需盘的降价，与自住房项目间的价格差距大幅缩小，自住房原来的低价优势不再突出，而流通受限、增值收益受损的不足开始让购房者心存疑虑，特别是一些自住房项目的位置较远，周边的配套条件也欠完备，造成个别楼盘的申购人群有所减少、弃购率大幅上升。预计随着更多自住房项目上市，类似现象还会再度发生，需要提醒开发商的是，自住房也将同样面临销售压力。前期入市的朝阳区几个自住房项目吸引大量客群申购，主要是由于项目的位置条件好，且限定价格较低。但如果自身项目的综合条件不足，开发商则需要充分认识到自住房也未必能保证快速售罄，还是应该精心研究客户需求、打造合适的产品，才能赢得购房者。

　　张旭认为，随着自住房项目陆续入市，其神秘面纱逐渐被揭开，购房者对于自住型商品房的了解也日益加深。一方面购房者对于自住房逐渐形成理性的判断和预期，预计未来自住型商品房项目的热度会逐渐降低；另一方面，在当前的市场形势下，与自住型商品房相比，商品房优势凸显，这有助于降低购房者观望情绪，促进部分购房者回流商品房市场。

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　　下半年市场或企稳

　　在胶着的混战之中，业内人士预计，下半年的北京市场或将企稳。

　　郭毅指出，下半年北京市场将涌现大量自住房，中低价位楼盘上市量的增加，对于北京这个以刚需为主力的房地产市场来说，大量与购房需求相匹配的房源加大供应，将会在一定程度上起到拉升销量的作用。但是，在全国纷纷放松限购时，北京依然执行严格的限购限贷政策，在政策面趋紧的前提下，因为担心未来房价继续下滑，购房客群“买涨不买跌”的心态还将占据上风，因此，预计下半年成交量虽比上半年有所增加，但增幅有限，在政策面保持不变的前提下，预计全年一手商品房住宅销量在7.5万套-8万套之间。在商品住宅的成交结构中，中低价位的自住型商品房和普通商品房占据市场成交主体，将会拉动整体市场成交均价继续走低，但从纯商品房的细分市场表现来看，预计刚需盘价格还将下行，改善型楼盘保持价格稳定，高端盘预期仍将看涨。

　　21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，下半年楼市将企稳，首先，观望半年多的购房需求，将逐步释放；其次，一二线城市开发商会加大促销力度，吸引购房者入市；三是，房地产信贷政策不会更紧。此外，虽然上半年房地产投资增幅出现下滑，但中央对棚户区投资、保障房的投资陆续到位，下半年将显现效果，房地产投资有望回升。她建议，有刚需购房需求的消费者不必再犹豫了，下半年是很好的入市时机。

关键词：二手房,价格,商品房,购房,自住房