楼市调控亟需反周期政策

　　近几年来，一飞冲天的房地产价格让人们担心住房市场存在过热现象，随着近期房地产价格涨势减缓，政府遏制房地产风险的举措似乎终于见效。然而，现在有观点认为中国住房市场可能崩溃，并将严重拖累经济增长。

　　为了控制房价上涨，决策层曾采取多项政策，包括将按揭限定于首次购房者、北京和上海等一线城市要求达到最低定居时限才能买房等政策，这都有助于遏制需求。但供给端的策略如限制房地产开发商信贷、实施新房销售税等，效果却适得其反。

　　这一存在缺陷的方针让房价继续稳步上升，催生了巨大的住房泡沫，特别是在一线城市。例如，普通北京居民需要将收入不吃不喝存34年才能全款购买一套公寓，上海和广州则分别为29年和27年，远远高于其他国际大城市。

　　由于预期这一趋势还会持续，业主选择继续持有自己的房产，即便房租率只相当于房产市值的2%。但是，随着房地产最终开始面临下行趋势，反思这一投资战略的时间也已到来。

　　2014年前4个月，住房销售同比下降近7%，新建楼面面积下降22%以上。照此看，房价下跌压力正在积聚。在正常时期，这一趋势会受到欢迎。但是，在经济表现不力的时候，无法承担至少贡献了增长总量30%的房地产业出现崩溃。事实上，尽管决策层表示愿意为结构改革和再平衡牺牲一些增长，但住房市场崩溃对金融业的冲击，会导致经济增长下降至远低于可接受下限的水平。

　　这一冲击部分反映了放松利率管制政策存在问题。利率自由化并没有采取直接方式，即提高银行利率上限，而是通过允许影子银行发展的方式实现。结果，如今大量非银行金融机构如理财公司和在线金融服务商，以高回报承诺吸引小投资者。更糟糕的是，货币当局收紧了信用供给以促进中国经济去杠杆化。

　　尽管利率自由化和去杠杆化对中国经济长期健康至关重要，但高企的借贷成本迫使许多低风险公司因为无法提供足够高的回报率而被挤出市场。与此同时，认为房价将继续稳步上升，大量从影子银行机构举债的房地产开发商可能难以偿还债务，房地产价格急剧下跌将不可避免地导致违约。考虑到影子银行金融的很大一部分资金来自正式银行部门，这可能导致影响整个金融业的连锁反应。

　　为避免重大金融风险，决策层必须紧急采取反周期措施，应该从取消房地产业的非市场限制开始，这些限制所造成的严重扭曲不但影响了经济，也影响了人民的生活。在房地产问题上，决策层的目标和行动应该一致，否则，金融业甚至整体经济都要受到拖累。(北京大学中国经济研究中心主任姚洋)