上半年楼市降温但虚火未退：库存高企怎么破？

　　2014年已经过半，纵观这半年的楼市，境况持续低迷，中国的房地产行业伴随着两年的高歌猛进之后急转直下，中国楼市高烧已退，带着些许悲凉。70个大中城市房价涨幅持续收窄，今年5月份已有35个城市房价出现下降，伴随房价下跌的是销量下降、库存高企，开发商拿地的热情降低。就连潘石屹近来也发微博打趣楼市近来的颓势：“见一些地方政府的官员和一些开发商朋友，对未来互相打气，互相壮胆。开发商朋友们悠着点。”却也难掩其对房地产市场未来发展的隐忧。

　　房价涨幅持续收窄上海深圳杭州房价转跌

　　房地产市场的动荡永远离不开房价的涨跌，一升一降都牵动着买房人的神经。据中新网房产频道梳理发现，2014年以来全国主要十个城市中，北京、广州、南京、武汉涨幅逐月收窄，而上海、杭州、深圳、福州的房价5月份与上月相比则出现下滑，温州房价则一路下跌。这也反映了一线楼市房价已经不再坚挺，并逐步蔓延至二三线城市。与去年同期数据相比，各大城市包括北京、上海、广州、南京、武汉、杭州、深圳、福州虽有涨幅，但涨幅也是逐步收窄，以北京为例，同比涨幅由一月份的118.8收紧至5月份的109.7。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网记者采访时表示，2014年1-5月份数据集中呈现量价齐跌态势，这将进一步加剧市场下探预期，短期内楼市这种继续下沉的态势不会转变。本次房地产市场寒流是由于市场自身矛盾爆发，包括房地产市场自身的供应矛盾、市场内部结构性问题，或者是由于过去一段时间房价上涨过猛过快等等。

　　但中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网记者采访时却表示，这一情况属于房地产市场政策的正常范围内的涨落，从总体来看，房地产供求关系没有发生根本性的变化，中国的城市化进程还未完成，中国城市集群的刚性需求和改善型需求还没有完全解决，只是受到政策性的限制比如说限购、限价、限贷等的影响。

　　销量下降库存高企房企面临瓶颈难破

　　与房价下跌相辅相成的是成交量的低迷。上半年的楼市成交量像是进入了一个怪圈，房价下跌，购房者的观望态度越强，成交量进入持续低潮期，存销比指标继续恶化，短期房价下跌压力增大。

　　国家统计局发布的2014年1-5月份全国房地产开发和销售情况来看，2014年1月以来，全国商品房销售面积逐月下跌，1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点，已跌至近一年以来的最低点。

　　伴随着销量下降的是高企的库存，据国家统计局统计，2013年12月至2014年5月库存一直稳步增长，已经由2013年12月的49295万平方米增加至2014年5月的53402平方米。由此可见，伴随着销量的下降，地产商推盘的力度并未下降，但市场看跌情绪依然较重，部分未消化的新增供应转化成为库存，库存再创历史新高。5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，房企跑量的希望落空，库存面临“压力山大”的窘境。

　　国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，“房地产商拿地的热情降低，土地市场趋冷也反映了房地产商对房地产前景的不太乐观的估计。”

　　中国房地产协会秘书长顾云昌在分析房地产量价齐跌的三个原因：第一，房地产市场本身处在下行区间，房地产市场和宏观经济一样增速放缓。第二，和去年房地产的快速增长基数高有很大关系，去年销售面积、销售额同比增长很快，去年透支的销售导致基数增加，这在很大程度影响今年的市场表现。第三，日益收紧的房贷政策，过去货币政策一直比较宽松，如今实现稳中偏紧的货币政策。一方面导致今年房企的资金来源、到位资金的增长速度放缓，另一方面收紧的金融政策对个人住房抵押贷款影响很大。

　　专家：下半年楼市延续下行态势

　　“从较长时间断来说，现阶段中国的房地产进入了新的阶段，已经由黄金时代进入到了白银时代。”中国房地产协会秘书长顾云昌对房地产的发展进行了如上概况，“下行态势还会继续，但是下行的力度不会太大，会保持稳中有降，一些城市则会相对平稳。”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在谈到下半年楼市走势时表示，“短期内市场不会出现大的改观，房地产下行态势会延续，因为这次市场震动主要是市场内部内在矛盾爆发，要自我解决需要时间来解决，需要找的新的市场的平衡。”

　　中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则对下半年市场充满信心，他认为房价有下行的压力，在去年高速上涨的基础上增速会下降，但房价大幅度的下降的概率比较小。(陆肖肖)