降价潮已蔓延到中心区？ 核心板块楼价依然坚挺！

　　继萝岗、番禺等近郊板块多个楼盘降价后，上周末，荔湾区龙溪大道的路劲隽泷湾打出“1.27万元/平方米起”的促销价(前期网签价约1.7万元/平方米)，让不少人惊呼“楼盘降价潮已经蔓延到中心区”。但记者走访市场了解到，中心区的整体楼价目前依然较为平稳，全新开盘或即将开盘的新项目也没有“低开”，而是定价和周边楼盘的售价相近。业内人士分析认为，时下的广州楼市并非没有需求，缺乏的是信贷支撑，加上核心区楼盘货量不多，预计大幅降价的可能性很小。

　　中心区降价真相1没跳水，新盘定价随行就市

　　判断市场风向，可以关注新盘的定价。中心区近期多个全新项目开盘或开放，均未现“跳水价”，而是和周边楼价相近。

　　上周六，位于海珠区琶洲板块的新盘江山国际开盘，报价约为4.2万元/平方米，最高价接近5万元/平方米，该盘可望江景，定位较高，同板块唯一在售的楼盘保利天悦，目前住宅报价约为4.5万元/平方米。

　　位于越秀区麓湖旁的单体楼麓湖轩，近期开放样板房，销售人员称“预计带装修均价约4万元/平方米，低楼层单位或3.8万元/平方米”。同板块在售的淘金家园，目前的报价约为4.3万元/平方米。但淘金家园是小区盘且带省一级名校学位，相比之下，麓湖轩的“吹风价”也不算低。

　　再往前看，5月中旬，位于天河区珠江新城的中海花城1号开盘，售价为4.5万-6万元/平方米，虽然少量低价单位让人觉得很“笋”(粤语，便宜的意思)，但“4万字头”的售价其实也和珠江新城主要在售非一线江景盘的售价相差不大。

　　中心区降价真相2没全降，针对产品局部促销

　　近期中心区确实有楼盘促销，但仔细比较后可以发现，这些均为局部促销，例如只是针对面积大、楼层低或朝向差的户型进行促销，而非全面降价。

　　表面上看，路劲隽泷湾的促销价，优惠幅度约为25%，但据了解，该盘上周末推出的30套特价单位，整体毛坯均价为1.5万元/平方米，其中，80多平方米的两房的售价为1.7万-1.8万元/平方米，1.27万元/平方米的单位只针对143平方米的四房户型，这种四房户型也是该楼盘供应最少的产品。

　　同样，位于金沙洲板块的深业江悦湾，之前号称有4000元/平方米的促销，但低至1.4万元/平方米的产品全部是楼层低、朝向差的产品，好单位的售价仍要1.7万元/平方米左右。

　　中心区降价真相3核心板块楼价依然坚挺

　　综观近期中心区的促销楼盘可见，这些项目大多数位于中心区的边缘板块，如龙溪大道、金沙洲板块等，而中心区内的核心板块，目前楼价依然很坚挺。越秀区文德路、环市东、东风东一带在售楼盘的价格仍为4万-5万元/平方米，荔湾区原西关、黄沙板块的楼价为3万-6万元/平方米，天河区珠江新城的楼价也保持在4万-8万元/平方米，海珠区滨江路一带为4万-5万元/平方米。

　　越秀区文德先生的操盘手表示：“越秀区楼盘卖的主要是老城成熟配套和名校氛围，毛坯均价3.6万元/平方米有成交，常规折扣有，但没有额外优惠。”珠江新城某小区盘的营销总监坦言：“我们楼盘4万多元/平方米的定价合理，但因为单位面积较大，购买群体受到一定的限制，所以成交会慢一些。现在的市场不是缺少购买力，而是购买力被限住了。再说，定位较高的楼盘，未到山穷水尽的地步，不会考虑降价卖楼。”

　　中心区楼价走势：难以全线降价

　　广州楼盘降价潮将会全面铺开？“不会。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，“路劲隽泷湾降价只是个案，也是边缘板块的楼盘，无法代表中心区整体市场。现在还未到商家要断臂的时候，花都、从化等近郊区域那么多楼盘都还没有降价，何来降价潮全面铺开一说？！”

　　克尔瑞房价广州分析师胡嘉鸣同样认为：“中心区边缘板块的楼盘，如果一直维持高价将不利于销售，促销是必然的，但核心板块的楼盘具有规划及众多配套资源优势，保值升值潜力明显，所以几乎没有降价。”

　　代理越秀区骏文雅苑的中原地产销售人员透露：“我们之前几次建议商家搞促销，商家都没有答应，认为名校旁边的房子可以慢慢卖。”

　　中心区楼价坚挺，不仅和所在路段、名校资源有关，更和供求关系有关。和近郊区域相比，中心区的供应量相对较少，甚至供不应求。合富辉煌日前发布的报告显示，越秀、黄埔、白云、荔湾等中心区的存货消化周期都为12-17个月，相比南沙、花都、番禺等区26个月以上的消化周期而言，压力相对小很多，商家促销的动力也较小。今年前5个月，虽然广州楼市整体成交一般，但中心区中的海珠区、黄埔区仍出现了供不应求的现象。

　　今年前5个月广州中心六区供应及网签情况

　　单位：

　　万平方米

　　50　44.61

　　批准预售量

　　(万平方米)

　　网签量

　　(万平方米)

　　40　30　22.97　22.46　21.24　20　15.75　11.99　13.94　13.37　10　7.1　4.55　0.95　1.74