聂梅生：解决中国房地产问题首先要重新分配土地红利

　　6月20日，全联房地产商会创会会长聂梅生在第六届中国产业园商务区发展论坛上指出，房地产市场已经从高位盘整到涨幅下调，而目前整个房地产市场无论是房价涨幅，还是投资，都已经出现了负增长。

　　未来房地产市场发展的空间，就在于延展行业的上下游，其中上游包括土地供给制度的改革和房地产金融体制的创新；下游则是积极采用互联网思维抵御对传统商务的冲击，还应加强智能化、绿色技术和住宅产业化的融合，以及在大数据时代提升的物业管理。

　　聂梅生指出，今年5月份固定资产投资增长17%，房地产投资增幅从去年的20%降至14%，房地产投资增速已经低于固定资产投资。今年全国房地产开发企业本年到位的资金增速，更是从去年的32%降到了3.6%。“这说明资金来源出了问题。开发商的钱很紧张，不像去年不差钱。”聂梅生分析。

　　在具体的房地产市场参数上，今年一季度全国房价增幅从去年的7.7%下滑至-1.5%，而二季度的4、5月份环比仍在下降。

　　“什么叫负增长？就是开发商比去年钱卖得少了，面积也卖得少了。”聂梅生解释，“今年房企销售金额从绝对量来讲，金额比去年低了很多。”

　　在房地产下行的应对上，聂梅生提出了其一直关注的房地产发展的“微笑曲线”，亦即延伸房地产市场的上下游空间。

　　“在上游空间，农地、集体建设用地和国有土地之间的不平衡，土地价格的不平等，使得地根与银根绑定，地价领跑房价，独特的土地政策造成了独特的土地金融。”聂梅生说，“解决中国房地产问题，首先要重新分配土地红利，土地同权同价，摆脱以土地为抵押的土地金融”。

　　聂梅生建议房地产金融应该将银行贷款、自有资金、各类基金自由组合。“重新理顺中国房地产行业的融资模式和融资的先后阶段，利用好各种金融工具和金融产品”。

　　聂梅生分析，房地产融资应该是基金进来，中期主要是开发贷，开发贷在60%，后期期货投资人介入，“国内房地产没有用好金融工具来平滑房价。”

　　另一方面，在房地产未来发展的下游，聂梅生建议无论是房企、开发商，还是整个行业，都应该积极地学习互联网思维，以此来应对电子商务、互联网金融等对传统行业的冲击。同样，也可以加强技术整合，把智能、绿色技术和产业化完成结合，形成竞争力。最后，聂梅生还建议强化大数据时代的物业管理，将社区服务打造得更加完善和人性化。

关键词：土地,地产,房地产,分配,红利