住房空置率数据之争 盘活存量住房确有必要

　　来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(以下简称CHFS)最新公布的调查数据显示，2013年，我国的住房空置率为22.4%。

　　跟往常一样，上述调查数据一经公布便引起各方的争议。华远地产董事长任志强、上海易居房地产研究院副院长杨红旭根据各自手头掌握的相关数据一致分析认为，22.4%的住房空置率对我国目前的住房市场现状而言，明显高估。

　　“住房空置率作为判断房地产市场走向的一个重要指标，直接关系着市场各方决策及政府调控政策的制定，意义重大。遗憾的是，至今我国对住房空置率都没有一个准确的官方定义，现在很多媒体、专业人士讲的住房空置率和国际意义上的住房空置率是完全不同的两个概念。在此背景下，像CHFS这类民间学术团队统计出来的数据，必然会引起争论。”华中师范大学副教授叶雷接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示。

　　住房空置率数据存争议

　　CHFS有关我国住房空置率的调查数据还显示，从全国范围来看，目前北京、上海、天津、重庆四个城市的住房空置率较高，分别为19.5%、18.5%、22.5%、25.6%。整体而言，若按照22.4%的住房空置率估算，目前我国城镇地区空置住房约为4898万套。

　　22.4%的住房空置率之所以被任志强、杨红旭等多位业内知名人士置疑，是因为国内目前针对住房空置率问题，从官方到学界，再到业界还没有统一的口径。

　　6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。“国际上是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，总住房量作为分母，来计算空置率的。我们在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。”

　　而在CHFS主任甘犁教授看来，22.4%空置率所包含的空置房分两类：一类是因一套房家庭外出务工等原因而无人居住的住房；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。“住房空置率之所以是22.4%，是因为分子是2013年全国空置住房数量，是我们自己调查出来的数据；分母是2013年全国的城镇住房总数(不包含新建但未出售的住房)，是根据国家统计局公布的数据。”

　　分母为国家统计局作为官方公布的统计数据，自然无可非议。对于分子由CHFS自己调查得出的数据则是引发争议的焦点。

　　记者了解到，CHFS在抽样调查过程中的具体操作办法是：先在全国2500多个县(区)里面，按照人均GDP分成10组，每组随机抽取8个县；再在每个县中随机抽取4个社区(居委会、村委会)；然后派人到这些居委会、村委会汇总信息，绘制一个抽样框，把每一套房子都绘在地图上，给每个房子编码，输入计算机系统；最后随机抽取20到50户入户调查。

　　面对业内对22.4%的住房空置率可参考性的质疑，CHFS副主任谭继军解释称：我们的随机抽样调查基本涵盖了不同城市区域范围内不同层次的社区，且都严格进行了2次入户调查、2次电话回访，误差较小，的确具有一定的参考价值。“CHFS有关2013年全国住房空置率的调查总共覆盖到全国29个省的262个县，共计1048个具有代表性的社区。从地理上的分布来说也比较均匀，最东北是黑龙江省的绥滨县，最南边是海南省的三亚市，最东边是上海市，最西边是青海的格尔木市，海拔最高的则是青海的玉树州。”

　　盘活存量住房确有必要

　　早在2010年8月，国家统计局新闻发言人曾明确表示，国家统计局还不能计算出住房空置率。一方面是由于住房空置是近几年才出现的新问题，调查统计制度还没有来得及作出统计；另一方面更重要的是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来很难。

　　在缺少官方数据的情况下，单纯依托CHFS这样民间学术团队统计出来的数据，自然面临着概念、样本数量及统计方法等多重考量。

　　任志强在反驳中表示，根据2013年全国住宅竣工数量、城镇化率、结婚离婚带来的新增家庭住房户数等相关数据分析，可以肯定的是我国2013年城镇新增家庭住房户数，要超过新建住房套数。“因此绝不可能有接近5000万套或更多的空置。”

　　杨红旭也称，当前我国城镇的住宅建设中，开发商建设占主导。全国城镇住宅空置率大概在5%左右。即便考虑到调查时存在有居民少报套数现象，另外还有小产权房、城中村缺少统计等现象，我国城镇地区的空置率超过10%的可能性也较小，绝不可能超过20%。

　　尽管业内对22.4%的住房空置率存在争议，但一个不可否认的事实是，一线城市二手房空置率走高。伟业我爱我家市场研究院提供给本报记者的最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。

　　“目前我国住房存量已经出现严重过剩，空置率整体较高。建议在住房市场调控中，应注重盘活存量。短期内可通过免除租房税费、规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益；长期来看，势必需要通过对多套住房家庭征收房产税，提高空置住房持有成本，激活空置住房。”甘犁表示。

　　除此之外，甘犁还建议在住房市场调控中应通过收集并定期发布空置率等相关指标，帮助购房者及时了解住房市场运行现状，通过正确引导房价预期，促进购房者理性决策。同时针对现有保障房存在“错配”及高空置率现象，应减少或停止建设保障房。“建议通过对低收入家庭发放租房补贴，变实物保障为货币保障，以有效利用闲置的社会住房资源。”