绿地启示录：小规模国资怎样逆袭？

　　今年,房地产行业最热门的话题,无疑是绿地在今年的销售目标将达到2400亿元,有机会超过万科,晋身为行业的新老大。

　　但是,并没有太多人知道,截至去年,绿地集团的净资产规模只有万科的一半。正是依靠着绿地的混合所有制,公司才得以实现营业收入超过万科一倍的高效资金周转。

　　对目前正在寻找改革方向的上海国资地产军团来说,绿地的混合所有制模式,无疑是他们可以效仿的一个方向。学习绿地公司有望以不多的资金规模,实现更快速的增长和更高的净资产回报水平。

　　混合经营带来高净资产收益率

　　按照绿地的重组方案,上海市国资委在未来上市公司中的角色将大大淡化。在2013年底以前,绿地国有股的比例总计超过六成。而按照方案重组完成后,国有股比例将降至50%以下。

　　事实上,绿地的混合所有制改革早就已经开始实施。很多业界人士发现,绿地的很多项目都是选择和其他房地产公司合作的。这种项目层面的混合所有制,给绿地创造高收益带来了机会。

　　根据金丰控股公布的绿地集团财务审计资料,绿地集团2013年的少数股东权益已经大幅度提升,由2012年的总额仅61亿元,上升至去年的140亿元。股本的大幅增长,令绿地的资产规模在去年底大幅猛增,总资产从前一年的2387亿元到去年底的3676亿元。

　　大幅激增的资产规模,令绿地可以在境外大规模布局,去年宣布总投资200亿美元开拓海外市场,并预计在今年实现海外销售200亿元的目标。混合经营制也给绿地带来了很高的净资产收益率,去年达到25%,远超同等规模的竞争对手。

　　事实上,“混合所有制”的模式,已经在房地产行业广泛流行。除了绿地,股权更为分散的万科开始推行的“小股操盘”模式,也旨在更大规模地吸收社会资本扩大房地产开发规模。根据万科去年的财报,少数股东也已经占到了万科合并资产报表中净资产比重的27%。

　　给管理层更大经营自由

　　多份公告强调,上海国资委不参与企业日常经营管理,国有股东相互独立,作为财务投资人,未来上海市国资委将更多地考虑上市公司的净资产回报率。

　　绿地重组的一大亮点在于“混合所有制”,对此绿地董事长张玉良表示,混合所有制既能确保国有资本的主导地位,又能发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势。未来职工持股将在上市公司拥有更大的话语权。

　　这样的思路可能给眼下重组关键时期的国资房企带来新的活力。

　　农工商房地产(以下简称农房)董事长张智刚向《每日经济新闻》记者表示,作为国企,农房一直“憋着一口气”。以往,由于农房大股东是光明,农房的项目被视为固定资产投资,规模上受到了限制。

　　据透露,农房专门成立了部门,将历史楼盘的增值税等问题进行了全面的清理。公司官方网站上公布的数据显示,2013年2月至2014年2月,公司储备土地3290亩,是前3年土地储备的总和,累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区,其中上海占13.8%,江苏占23.4%,浙江占27.8%。

　　作为国企,农房以往承担了不少社会责任。据透露,2013年农房有较大资金投入了动迁房和经济适用房,同时配套建设学校和道路,这部分的利润按要求被控制在3%以下,未来农房将降低在保障房方面的投入比例。

　　张智刚认为,上市后企业自主权更大,可以按照市场化规律运作。如果一直受到条条框框制约,农房就很难成长。改变机制体制带来的活力,是不可估量的。农房还有大量的农场地块,未来公司有意开发养老地产。

　　农房总裁沈宏泽表示,住宅仍是农房最主要的产品,定位在自住、改善型需求。上市后的农房一方面可以在资金上更为宽裕,另一方面,上市公司的品牌效应对扩张有帮助。

　　国资改革有望激活房企

　　上海国资这一轮改革,规模大、牵涉范围广,不仅影响了多家上市公司,对上海的房地产行业也有深远影响。

　　某机构研究总监张宏伟告诉记者,对于国资企业来说,以往在政府保护下,在拿地等环节有一定的优势。虽然国资委以往也注重企业效益,但并不能像民营企业那样高度关注和考察投资回报率等指标,不能激发企业的活力。

　　许多其他行业的国资企业早早展开了市场化改革,家电等行业如今已经实现了全行业的成长。而房地产龙头企业的市场化改革还在继续寻找机会的过程中。上海、南京等不同城市的国企改革进度、思路都不一样。未来可以肯定的是,国资房企面临的市场竞争会更加激烈,产品品质也将得到提升。

　　张宏伟认为,上海的房地产市场比较成熟,过去十年里,上海房企大多立足于上海本地市场。只有绿地这样的超级房企视野遍及全国乃至海外。随着大量全国性的开发商进入上海,上海房企也开始意识到“走出去”的重要性。

　　除了国资淡化之外,绿地、农房等房企未来在资本市场上将有更大的空间和挑战。亿翰智库张化东认为,绿地未来业绩的提升趋势非常明显,而农房则面临一定的不确定性。

　　“未来对于股东来说,净资产回报率是最关键的指标,整个企业体系都会以此为重。对于绿地,财务杠杆的提升可能并不大,在经营杠杆上变化更明显。”张化东说。

　　以往这些企业涉足代建、合作开发等模式,上市之后,可能会采取更开放的态度面对这些合作。

　　另一方面,管理层以往就有一部分持股,未来股权激励政策推出,新老管理层都将受到激励,管理层潜力有望得到最大程度的开发。