央企退房令四年收效甚微 或借混合所有制试点加速

　　央企“退房令”祭出时的声色俱厉，言犹在耳。

　　在2010年的“两会”敏感期中，“央企一天三地王”事件成为本轮房地产调控的发端。彼时，国资委宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业，并要求这些企业在15个工作日内制订退出方案。

　　但4年过去了，“退房令”的震慑效果远远低于市场预期，78家央企退出房地产行业一事进展极缓，真正退出者也寥寥无几。目前，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，从房地产市场陆续退出。而这种退出还仅是个姿态，零星股权转让或者协议出让项目，鲜见大规模退出举动。

　　眼下，一直以来进度迟缓的房地产央企整合步伐，有望借助国资混合所有制改革而加快。据了解，监管部门近日正委托市场化机构，对央企的“涉房”状况进行摸底调查。待摸清家底之后，将试点混合所有制改革，积极吸纳社会资本进入，或将加快部分央企“退房”步伐。

　　央企与国资委打太极

　　在实际执行上，“退房令”可谓雷声大雨点小。时代周报记者梳理发现，国资委仅对外通报了2010年、2011年这两年非房地产主业央企退出房地产的进度，2012年至今的退出情况再无公布。此外，去年起，北京(楼盘)产权交易所等机构亦不再对外透露非房地产业央企退房情况的分类统计数据。据时代周报记者根据京津沪渝等四地产权交易所的不完全统计，今年以来，中国远洋(601919,股吧)、中国兵器集团、中国化工等非房地产主业央企挂牌转让房地产项目股权的案例不足10起，涉及金额不足4亿元。此前数据显示，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，从房地产市场陆续退出。而这种退出还仅是个姿态，没有大规模的举动。

　　“我们已经很久没有关注退房令了，这两年提的频率不如以前高，”一家央企内部人士对记者透露，国资委后来对央企的口径是“各家情况不一样，没法一刀切，要遵循市场规律”。

　　该人士直言，“当时的原则是，视央企自身实际情况来定，如果房地产副业对主业的推动力有限，则可以选择放弃，但如果对主业有积极的影响，或将来可能成为主业，则还是可以继续做下去。”这也就不难理解，在“退房令”执行仅一年的2011年，国资委再次扩增了房地产央企的阵容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视作主业管理。加上2010年确定的中国建筑(601668,股吧)、保利、华侨城等在内的16家房地产主业央企，这一阵营扩展到21家。

　　兰德咨询总裁宋延庆向时代周报记者表示，这个数字未来或许还会增加。据他介绍，已经有央企开始排队等候再度获取房地产牌照，其中的一大标准是房地产板块在营业总收入占比较高，盈利能力较强。在目前的梳理中，北京CBD核心区中服大厦的拥有者—中国恒天集团或许就是一个典型的案例。据报道，“退房令”后，恒天集团的地产业务不退反进，先后启动了北京宋庄时尚创意产业园项目和襄阳(楼盘)旧城改造项目，并一度计划将房地产业务在集团的营收占比提高至20%。据称，其一直在与国资委沟通，试图获得房地产主业资格。

　　“央企退房陷入了多方利益纠结之中，其速度显然不能令人满意。他们能与国资委之间打太极，最大的原因就是国资委并没有给78家央企设定退出时间表以及具体操作方式上的约束条件，”全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者说，事实上，这78家央企最终退出与否，从政策层面来说，并无强制性的要求。而在宋延庆看来，房地产市场自2011年开始又迎来了一个快速发展时期，尽管今年形势有所下滑，但在国企监管机制未完善、房地产利润依旧很高的形势下，也很难完全实现非主业央企退房。

　　据时代周报记者了解，在央企的考核指标中，近年深化了经济增加值(EVA)的考核。所谓EVA，是指经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。在2013年的新考核标准中，EVA指标权重已提高至50%，利润总额指标权重下降为20%，同时取消了主营收入增长率指标，相应更换为总资产周转率。考核不达标的央企负责人，将根据考核分数扣减延期绩效薪金。

　　在2013年底的央企负责人经营业绩考核工作会议上，国资委副主任黄淑和称，今后，国资委考核将更加强化EVA对国有资本价值和投向的引导作用。国资委正在研究基于此的央企负责人任期激励方案，待时机成熟后推出。

　　“分布在各个领域的央企承担着为国有资产保值增值的任务，而现阶段只有房地产业能实现这个目标。”中国房产开发集团原总裁孟晓苏就曾坦承，现阶段实体经济还处于萎缩，多数央企所从事的资源业、制造业、运输业等还处于低迷期，此时从企业角度来看，投资房地产是理性选择。

　　探索混合所有制或加速退房

　　一直以来进度迟缓的房地产央企整合步伐，有望借助“混合所有制”改革而加快。日前，有北京媒体报道称，国资委目前正在按照中央要求部署国企改革，按照分类管理的要求，预计10月份将出台筹建国有资本运营公司的文件，积极吸纳社会资本进入，探索混合所有制。作为国资改革重头戏之一，正在筹建的国有资本运营公司被寄予厚望。市场预期，上述公司成立后，将掌控央企的资本运营，即“财权”。各级监管部门作为政府职能部门，则主要负责管理企业的行政职能，即“事权”。

　　国资委副主任黄淑和此前表示，国资委将先从中央企业集团中选取“试点”来进行改组国有资本运营公司。而在报道中，部分“涉房”央企将纳入到试点之中。但具体有哪些房地产央企将进入国有资本运营公司的首批试点，以及具体的时间表，国资委至今三缄其口。时代周报记者传真给国资委的采访提纲，未获得回复，但据国资委内部人士透露，混合所有制试点或将加速78家央企退出房地产业务的目标实现。

　　据了解，监管部门近日正委托市场化机构，对央企的“涉房”状况进行摸底调查。摸底对象主要涵盖涉房央企，内容包括房地产业务的类型、范畴、比重、从事时间、“退房”进展等。此外，为区别之前的退房令，此次改革将有清晰的步骤：以投融资和项目建设为目的让国资房企变为混合控股性质;待混合所有制成熟后，参考“淡马锡模式”，演变为纯粹控股性质的股权投资公司或产权运营公司;条件成熟后，彻底实现向国有资本运营公司的转变;有关部门对上述公司进行重新组建。而在此之前，在混合所有制的推动下，中国海外发展有限公司、中国中冶(601618,股吧)集团等先后启动了混合所有制改革试点。

　　但对于该项改革的推进及运营效果预测，业内还持有保留态度。接近国资委的知情人士对时代周报记者说，现在国资改革仍在进行中，但相关文件或方案在出台前就搁置的案例也很多，部分涉房央企进入试点，这事最后能不能按目前期望进展，现在还不好说。

　　“新设国有资本运营公司中将涉房央企列为试点，来倒逼其退出房地产市场，成效并不见得会非常好，”李骁也分析称，国有资本运营公司资金额有限，而涉房央企盘子太大，很难系统操作，如果规则没列好，就是左手倒右手，极有可能出现寻租现象，国资监管成本也会无谓增加。在李骁看来，其实，要想这类非房地产主业央企退出的最有效办法，就是进行强力执行政策，给个倒计时和奖惩措施，“要拿出壮士断腕的魄力，必要时甚至可以采取一些行政手段。”

　　国字号房企将迎新一轮发展

　　按照前述混合所有制改革目标，希望通过对央企的重新组建，实现业务职能的重新划分，并起到改变现有业务格局的效果。尤其在吸纳社会资本进入过程中，一些央企的房地产业务将有所强化，另一部分央企的房地产业务则会加速剥离。而在时代周报记者采访的地产界人士里，几乎形成一个共识，即非房地产主业央企的原有地产资源，会逐渐向房地产主业央企聚合。

　　上海(楼盘)有开发商代表王磊(化名)对时代周报记者称，在这当中，大多数民营地产商没有办法与央企地产公司“掰手腕”，因为在退出过程中，交易信息对于民营地产商来说，并不对等，“这中间还涉及国有资产的走向，民营地产商很难参与。”

　　“目前已经有很多信息显示，中国建筑、中房和华侨城、保利等主业被定位为房地产的央企将参与到很多项目的重组上来，即使不能直接纳入被清退的央企地产资产，但也将有利于资源向这21家央企集中。”东方证券分析师胡栋亮曾表示，“清退小户的资源很可能向大户集中，形成央企在房地产业务上更集中。”

　　而据时代周报记者了解，在这21家央企地产商中，真正有竞争力的是中国建筑、保利、华润等龙头房企，接盘的可能性更大，其他房地产央企的资产质量和利润水平与之相比还相差甚远。如保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)(600048,股吧)就曾在2011年8月宣布接手中国兵器集团旗下北京蓟门桥项目，这个项目曾是中国兵器集团以27529元/平方米拿下的2010年北京单价地王项目。

　　“国”字头的房地产企业，将更加稳固其行业巨头的地位。事实上，近几年房地产业整合度不断提高，其中，房地产主业央企所占的市场份额也在继续上升。根据2013年的房企业绩，当年销售额过千亿元的房企增至7家，其中有3家为央企或央企控股企业。从2010年才开始发力地产业务的中国中铁(601390,股吧)、中国铁建(601186,股吧)等央企，也达到200亿元销售额，迅速跻身房地产业20强。

　　除此，房地产主业央企涉房部分的业务比重逐年上升，从房地产业务中盈利的能力也越来越强。如保利，在2013年的净利润首次突破百亿元。时代周报记者按照年报数据粗略统计，仅中海、保利、华润、招商、华侨城、中建、中粮这7家房地产主业央企，在2013年就创造704.62亿元的净利润，而其在2009年-2013年这5年的净利润总额已高达2281亿元。而在中国中铁、中国铁建、中国中冶、葛洲坝(600068,股吧)、五矿集团等业务板块也涉及房地产领域的主业央企中，房地产业务的比重也日益增加。

　　“从近几年业绩来看，这些房地产主业央企中房地产(000736,股吧)业务的比重一般占到30%左右，盈利所占比重甚至能占到40%。”一位券商人士介绍。据年报保守估算，2009年至2013年，21家房地产主业央企涉房部分的净利润应该已往3000亿元方向走。

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