北京楼市深陷高供应、低去化危机

　　二季度的最后一个月，正是半年报业绩冲刺的紧迫时期。但今年，在京房企却不得不面临推盘井喷与加速出货不畅的双向压力。

　　截至6月12日的最新数据显示，北京楼市的库存量已经迫近7.5万套高位。在市场供应持续攀高的严峻形势下，北京楼市的市场成交水平却还在加速下行。6月首周(6月2日~6月8日)北京商品住宅仅成交457套，不但成交套数、成交面积的环比均大幅下降，且周成交量创下了今年以来商品住宅周度销量最低值。

　　二季度供应量已近2万套

　　“4月以来北京商品房市场的供应量持续增加，早已超过了一季度的供应总量。按照这个速度，二季度的供应总量很可能是一季度的一倍。在这种情况下，北京市场的新房库存达到7.5万套的高位也就不足为奇了。”

　　链家地产市场研究部分析师张旭告诉中国房地产报记者，根据北京市住房和城乡建设委员会的公示数据统计显示，截至6月8日，二季度北京市商品住宅供应量已经超过1.9万套，远远超过一季度1.16万套的供应水平。初步预计到6月底，二季度的供应总量或将到达一季度的一倍。而在二季度供应加速与市场成交低迷的双重作用下，北京楼市库存居高不下，截至6月12日，这一数据已到达74629套。

　　二季度以来，北京楼市每周实际新增供应量均维持在千套左右，其中，在4月最后一周更是创下了14盘同期入市、新增供应超过4000套的历史供应高峰。而进入6月份，房企推盘积极性仍然维持在高位。

　　据亚豪机构统计数据显示，继端午期间多盘入市后，6月份以来，包括首开熙悦山[最新消息价格户型点评]澜庭、京洲世家、金第梦想山、华远[简介最新动态]澜悦4个刚需项目及北京华侨城[最新消息价格户型点评]、亦庄·金茂悦[最新消息价格户型点评]两个改善项目在内，北京共有6个项目开盘入市，6个项目累计新增供应套数1109套，供应面积12.15万平方米，无论是供应套数还是供应面积，都说明6月以来楼市新增供应力度仍然未减。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，二季度以来市场供应之所以持续维持在高位，除了自住型商品房对刚需项目形成的强大竞争压力促使房企加速出货外，销售业绩与价格上涨乏力的现状也令房企资金预期紧缩，带动销售策略出现了转变。高姗分析，今年1~5月，北京商品住宅销售套数为2.8万套，同比去年大幅下滑46%，在当前市场流动性趋紧、资金成本上升的局面下，销售收入、销售利润的减少加剧了房企资金链的紧绷程度，令房企被迫通过高周转来缓解业绩压力、加速推盘跑量。另外，6月份是上半年销售季的最后一个月份，半年报业绩压力也令房企冲刺业绩的需要越发紧迫。

　　根据亚豪机构预测，6月份北京楼市共有30余个项目有开盘计划，预计中下旬市场供应规模还将持续高位，带动二季度成为全年供应高点。

　　高供应低去化

　　推盘进退维谷

　　在市场供应持续攀高的严峻形势下，北京楼市的市场成交水平却还在加速下行。

　　“今年一季度大家都还有观望情绪，到了二季度形势已经明了，各家的销售压力都变得很大。但是马上又要赶上自住型商品房正式入市，不在这两个月抓紧推盘，以后的情况就更难判断了。”一位不愿意透露姓名的在京房企销售负责人对中国房地产报记者如是表示。

　　亚豪机构统计数据显示，6月首周(6月2日~6月8日)，北京商品住宅仅成交457套，成交面积仅5.06万平方米，不但成交套数、成交面积的环比分别大幅下降59%、61%，而且周成交量也创下了今年以来商品住宅周度销量的历史最低值。

　　“2014年以来，北京商品住宅单周成交量基本维持在500套以上，上周成交量的突然走低，虽然不足以代表楼市成交就此将急剧下行，但是整体而言，市场成交已经步入下行通道成为事实。”

　　亚豪机构副总经理高姗对此表示，虽然二季度以来新房供应一直处于高位，但是多数房企近期销售情况并不乐观，大部分出现不同程度下滑，标杆房企业绩涨幅也出现收窄。目前来看，近期开发商将面临加紧推盘与出货不畅的双向压力，“促销走量”或将成为主流。

　　东亚新华地集团营销管理中心总监贾玉鹏也向中国房地产报记者表示，进入二季度末，由于销售业绩的压力，很多开发商已经在拿出一部分利润来换取销售量。在这种情况下，越来越多的项目势必采取平价、让价入市的策略换得去化速度。

　　实际上，北京楼市上半年的惨淡表现已经定调。根据链家地产市场研究部统计，截至6月8日，2014年纯商品住宅成交量为20629套，较去年同期减少了17793套，降幅为46.3%。

　　张旭表示，从具体项目来看，北京在售项目的去化率偏低、去化周期拉长，5月份入市的26个项目目前仅有4个项目显示了网签信息，平均网签率不足一成，预订情况也不甚乐观。

　　“今年以来，受制于利率紧缩等多种复杂因素，房地产行业不甚景气，这不仅表现为成交量的下滑，还有新开工面积与竣工面积的萎缩，以及部分房企销售业绩的下滑或增速下降。”

关键词：北京楼市,化危机,商品住宅