中国楼市“狼来了” 追不回的“黄金时代”

　　用险象环生来形容今年的楼市，再贴切不过。从杭州多个楼盘低价卖身到百强房企光耀地产资金链断裂，从开发商促销不断到银行冷对房贷，从北京某二手房降价100万仍无人问津到地产中介裁员关店，人们看到的是，房价发烧背后，地产行业各个环节同时出现了“冰点”。

　　用险象环生来形容今年的楼市，再贴切不过。

　　从杭州多个楼盘低价卖身到百强房企光耀地产资金链断裂，从开发商促销不断到银行冷对房贷，从北京某二手房降价100万仍无人问津到地产中介裁员关店，人们看到的是，房价发烧背后，地产行业各个环节同时出现了“冰点”。

　　就在这个节骨眼上，万科“三巨头”轮翻喊话，称楼市“黄金时代”已成过去，现在是楼市下半场，不再是买房就能赚钱。作为“全宇宙最大的地产开发商”，万科的“乌鸦嘴”已经不是“应验”，这引起人们对楼市“顶点”来临的担忧。

　　万科再喊话：告别“黄金时代”

　　万科再次向湖面投下一颗石子。这一次，“阵容”比以往都强大：副总裁毛大庆、总裁郁亮、游学在外的董事长王石轮翻登台亮相。话题的核心是：中国楼市“狼来了”，跟“黄金时代”说再见吧！

　　故事从5月1日讲起。当天，一篇名为《毛大庆：全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传，文章的中心思想被人们归纳为三点：内地反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。文章表达出对市场明确的忧虑，被媒体称为毛大庆的“看空论”。身为万科副总裁兼北京分公司总经理的毛大庆，自然被人们视为万科的“喉舌”，其发言代表万科对当前市场的看法。舆论因此沸腾起来。

　　不过，万科很快发表声明澄清，文中有多处内容不属实，并强调毛大庆只是非公开场合下的提示风险，并不是“看空行业”。然而舆论热度仍难以遏制。几日后，万科总裁郁亮公开发表了对毛大庆文章的看法，显而易见，是想为这场风波打个圆场。

　　纵观郁亮的观点，一定程度与毛大庆的观点相互引证，只是说法更缓和一些。郁亮明确表示：“楼市进入下半场……以前是黄金时代，现在是白银时代”。郁亮进一步解释说：“中国现在的情况，最多相当于日本1974年前后。”1974年，日本房地产市场从高速发展转向平稳发展，所以郁亮说，万科“并非看空行业”。

　　也许市场对“看空论”太过恐慌，也许是市场对万科的看法过于在乎，总之，郁亮的“圆场”并没有平息这场讨论。于是，正在海外游学的万科董事长王石也“坐不住”了，作为“定海神针”，王石在郁亮的基础上，更明确地提出，楼市“买了就能赚钱”的阶段已经过去了，整个房地产行业的增长速率会放慢。

　　其实，无论毛大庆的“看空论”有多少真假成分，归纳万科“三巨头”的观点，落脚点是一致的，总结起来不碍乎以下几点：一是房地产市场高速发展“颠覆”过去；二是不同城市之间分化严重，涨跌互见；三是投资房地产不再是只赚不赔。

　　可怕的“万科预言”

　　这不是万科第一次“提示风险”。王石在2007年底提出的“拐点论”就曾在舆论上引起轩然大波，并最终被证明是正确的。“毛大庆风波”是继“拐点论”后，万科对市场的再一次“定调”， “买了就能赚钱的阶段已经过去”的说法，相比当年“拐点论”的提法更加严厉，因此，有人将之总结为较为悲观的“顶点论”。万科的“乌鸦嘴”极可能再度“一语成谶”，这才是人们真正的忧虑。

　　2007年12月，王石参加清华大学“中英低收入人群住房解决方案比较研究的活动”，有记者问：“楼市拐点是否出现了？”王石的回答是——“我认可你关于‘拐点论’的说法。于是，著名的“拐点论”新鲜出炉，并从此被写进中国房地产发展的历史。

　　虽然王石多次澄清“拐点论”是他“在特定场合、特定背景下的表达”，但这并不能阻止舆论的发酵。“拐点论”还是不胫而走，引起各方争议，其中最令人印象深刻的是，几个地产大腕之间的针锋相对。

　　时任华远集团董事长的任志强，一直充当地产行业维护者的角色。2008年1月份，他公开表示，坚决反对“拐点论”。任志强的好友、SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹也站到了任志强的一边，质疑万科提出拐点论，是想给其它中小开发商施加压力，达到“清理门户”的目的。

　　不过，市场很快就证明了“拐点论”的正确。2008年一季度，一线城市成交量大幅缩水，各大房地产企业项目成交惨谈，一些开发商不得不运用各种促销手段促使成交，但成交量仍然萎靡不振。只有最先抛出“拐点论”的万科，由于率先降价，几乎是全身而退。然而，作为行业“老大”，率先降价跑量，使它饱受同行质疑。因为在南京的楼盘抢先降价，万科当年被当地政府罚款4000万。

　　2009年，当地产行业的成绩单出炉之时，人们发现，尽管万科净利润和销售额“双降”，但是手上却握有充裕的现金，且经此一役，其市场份额竟提升了0.27%，至2.34%。这比其后5年提升的总和还要多。

　　与以往一样，万科的“乌鸦嘴”还是遇到了反对的声音。7年前作为“拐点论”的反对者，任志强仍不改初衷，他在《华尔街日报》上撰文驳斥“拐点论”，认为“真正的拐点是降价也无人购买的，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略”。

　　任志强在文章虽然没有指名道姓，但是其驳斥的对象，明显是针对最近对中国市场讨论很多的国际投行，如瑞银、中信里昂，以及同行万科。他指出，“支撑房地产发展的基本要素并未根本改变”，在这个基础上，“长期持续下降几乎是不可能的”。

　　其实细看之下，万科预言与任志强的判断并非背道而驰，王石的观点认为，一线城市房价已稳住，其他城市稳中有降。看来，两个大佬之间的恩怨情愁，非一言半语说得清楚。

　　屡次对市场作为正确判断，万科赢得了越来越多支持者。易居中国房地产研究院副院长杨红旭感叹道：万科最牛，不承认不行。他认为，万科内部对于行业宏观面的研究，已达到罕见的高度，对行业大势的深度研究和精准把握，正是万科多年来能保持快速、均衡、健康发展的重要原因之一。对于本轮调整，杨红旭的判断是“虽降温，并非崩盘”。

　　一位长期持有万科的基金公司投资总监则在谈到万科时认为，它很可能成为“伟大”的公司。这并不是因为万科是“全宇宙最大”，而是“不管过去还是现在，它总是很灵敏地觉察到市场的风险，并且迅速作出反应。”“这样的企业最有可能一直生存下去，而且比别人都活得好。”他解释说。

　　银行掌握“生杀大权”

　　有趣的是，在过去10年，政府曾多次出手试图遏制房价上涨，却最终以房价一次又一次上涨结束。而现今，在没有任何政策干预的情况下，房价反而下跌了。本轮调整与以往的调整不同，楼市下跌第一次出自市场的自发调整，这可能意味着行业的发展遇到了真正的瓶颈。

　　在开发商资金链告急，销售市场萎靡不振的情况下，市场两端都需要银行“开闸放水可以说，银行掌握楼市的生杀大权。

　　严女士是深圳房地产的投资客。4月份，她在深圳大亚湾购买了一套的碧桂园房子，合同已签，首付六成到位。然而直至5月中旬，贷款还没有批下来。

　　像严女士这样的例子数量并不在少数。去年底以来，全国各地陆续有银行提高贷款利率、甚至停贷。即使是仍然在放贷的银行，放贷周期也越来越长，审批越来越严格。在银行最支持楼市的时候，放贷周期最短是七个工作日，而现在，15个工作日至20个工作日能办下来都算快的。

　　金融智能搜索平台融360在《中国房贷市场4月度分析报告》中指出，在调查的23个城市中，有16个城市出现停贷现象，且停贷的银行以股份制商业银行居多。其中，深圳、重庆、北京三个城市停贷的情况最严重。深圳实行按揭的银行共27个，停贷银行有7个，停贷比例高达25.92%。

　　反观目前价格下跌较多的城市，有些楼盘降价近30%，这对银行来说，意味着风险越来越大。要对地产业务进行风险管理，需要把握住一个指标——抵押率。

　　在内地，各类金融创新业务鲜无抵押，这就使得各类创新本质上大多都是抵押贷款业务。假如地产市场平均抵押率在60%至70%，那么当房价贬值30%至40%之后，所有投资业务必将进入难以启齿的垃圾箱。这绝对是一行三会所无法承担的责任，更是国务院所无法容忍的。

　　然而，任职某国有银行总行的银行业人士张河(化名)告诉记者，银行收缩房贷，不完全是对楼市保持谨慎，也有自身的原因。现在银行经营的压力比较大，尤其是商业银行，本来储蓄就不多，放出贷款，每一分钱都必须有效率。相比之下，房贷业务并没有大的吸引力。

　　数据显示，2014年5月，人民银行发布的数据显示，截至2014年4月，居民存款总额同比2013年同期减少约1.23万亿元人民币。

　　张河介绍，一方面，互联网金融对银行存款规模造成冲击，使活期储蓄规模减小，但资金成本却提高。纵观目前推出的各种“宝宝”，年化收益都在4%以上，最先推出的余额宝，利率最高时超过6%，这对于需要大量揽储的银行而言，是非常大的压力。另一方面，房贷的回款周期长，10年、20年甚至30年，其他业务，像这两年做得比较多的小企业贷款，回款周期短，利率也更好。基于这样的原因，一些银行即使保留房贷业务，但利率大多上浮。然而，即使上浮10%，也没有太大的吸引力，因为一般小企业贷款利率上浮幅度更大。

　　“国有银行储蓄多，可以适当放贷，小银行本来可以动用的资金少，肯定会选择高收益的业务来做。”他解释说。他所在的银行，是目前房贷的主要提供者之一。

　　不过，眼见形势越来越严峻，政府终于忍不住了。5月12日，人民银行副行长刘士余提出五条意见，主要内容是“合理支持个人住房信贷”，被称为“央五条”。此举也被外界解读为政府方面“救市的开始”。

　　张河认为，“央五条”很难激发出银行的积极性。“国有银行肯定会配合，但对中小银行，他们是根据自身商业利益做出的选择，你非要他违背商业利益吗？”

　　BOX：楼市降价潮蔓延

　　3月以来，宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、神木等全国多地楼市均出现较大幅下跌。更不可思议的是，连一向被认为房价牢不可破的北京，房价也出现了松动。

　　国家统计局日前发布的数据显示，北京房价环比涨幅继继下降。其中，4月份二手房价格涨幅为-0.2%，创下自2012年4月以来的新低。北京二手房更时不时传出降价40万、100万仍无人问津的新闻。在北京沿海赛洛城，一套原来房价4万的房子，降价到2.7万仍无人问津。

关键词：中国楼市,狼来了,黄金时代