中国楼市经历“冷”五月

　　往年被称为“红五月”的中国房地产市场在2014年的5月有些褪色。中国指数研究院最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前，百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。

　　其他的市场机构同样给出了类似的统计数据。在中原地产监测下的54个城市，5月住宅签约套数比4月略有上涨，但是各类城市表现分化加剧，一线城市成交下滑尤为显著。“今年5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为17.0%，较前四年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%；二线城市成交持续回升，环比增长16.3%，较前四年5月的平均成交水平大增29.5%；三四线城市成交基本持平，环比微增3.0%，较前四年5月的平均成交水平小幅增长7.5%。”20大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。

　　上海易居房地产研究院发布的《5月份典型城市新建商品住宅成交报告》显示，尽管5月份市场成交量赶超4月，但5月的反弹力度并不大，尤其对比去年同期值，仍显偏弱。“整个楼市为看跌情绪所笼罩，导致5月份成交热度受影响。一线城市成交萎缩更为明显，这既与一线城市住宅可售量偏低有关，也与一线城市去年涨幅过大、体力透支有关。”

　　对于未来楼市的走势，市场机构的研究人员也保持着近乎一致的判断：

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，由于中央层面不可能出台救市措施，前段时间的央行窗口指导效果有限，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。

　　链家地产市场研究部研究员张旭则认为，以北京市场为例，5月份市场毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带动成交，自4月至今，已连续两月维持在4000余套，当前的成交水平要追溯到2011年底。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。

　　“开发商目前的推盘依然较为紧凑，一方面，与一年前土地集中供应有关，前期的土地供应潮迎来集中上市；另一方面，目前房企面临的主要难题是销售压力大，项目持有成本高。目前国内外的融资环境均不乐观，国内流动性偏紧银根紧缩，境外融资成本上升融资额度降低。而当前销售情况不佳，预期也不容乐观，预计今年二季度，甚至三季度，开发商可能都要以走量为主，尽快回收资金。”张旭说。

　　“小阳春”没了，“红五月”遇冷，2014年的房地产市场正在经历着一次深度调整。

　　市场下行的趋势，现在已经很少有人怀疑。不过，就在刚刚过去的5月，伴随市场不断降温还有一则新闻引发了人们的关注：A股上市公司莱茵置业和中天城投先后对各自募投项目的效益进行了敏感性分析，其中中天城投称当其项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡；莱茵置业的公告则显示，依据其枫郡项目可行性研究报告，当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。

　　市场遇冷、房价下跌，首当其冲受到影响的无疑是房地产开发企业，然而5月两家房地产上市公司传递的信息却似乎在暗示，在价格波动面前，房企似乎扛得住。

　　事实上，房地产开发企业对房价下跌的承受能力却远没有这些个案展现的那么强大。根据最近今年上市公司的年报数据，包括万科在内的龙头房企，营业毛利率都只是在30%左右，净利润率则在15%上下，对房价下滑幅度的承受力有限。

　　“房企6月可能加大促销。”张大伟表示，根据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。“房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临更为严峻的降价压力，特别是6月份，很多房企都将面临最后一搏。预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。”