房屋买卖要注意 监管托管有差异

　　□夏根辉本报记者曾祥素

　　在房屋买卖过程中，资金安全是双方当事人关注的焦点，卖房人如何确保在房屋过户后能获得房款，买房人如何保障在支付购房款后能取得房屋，在房屋买卖合同中关于资金给付的约定非常重要。为了保障资金安全，当事人及中介公司常选择制定资金托管或监管方案，甚至有中介机构推出由自己作为监管第三方的托管方式。目前房屋买卖过程中常见的两种方式为银行资金监管与资金托管，但两者并不相同，对于两者的区别部分当事人甚至是中介机构并不明确，由此导致纠纷的产生。

　　2012年12月，卢某(买受人)与谢某(出卖人)签订《房屋买卖合同》，约定由卢某购买谢某所有的北京市昌平区某房屋，总价款为300万元。由于交易房屋并未取得产权证，且在银行有抵押贷款，双方约定卢某于谢某办理房屋抵押还款当日支付谢某全部首付款人民币200万元，其中人民币50万元以现金转账方式支付，剩余150万元以资金托管形式支付给谢某，剩余尾款人民币100万元办理商业贷款，产权转移登记手续后由银行支付谢某。2013年1月，谢某向房屋贷款银行申请提前一次性偿还贷款，办理解押手续，当日卢某支付谢某购房款50万元，按合同约定卢某应将另150万元办理资金托管手续，但卢某并未办理。对此双方各执一词，卢某认为系因谢某不予配合，且因交易房屋无产权证，故无法办理资金托管，而谢某认为办理银行资金托管不需要房屋产权证。庭审中，中介公司员工出庭作证，证明银行办理资金托管需要提交交易房屋的产权证书。卢某在一审庭审中坚持办理资金监管需要房产证，且只有固定几家银行能办理。双方产生争议，合同一直未继续履行，直到北京市出台房产新政，导致谢某如继续履行合同需要交纳20%的个人所得税。

　　针对上述情况，一审法院认定谢某因具有办理房屋产权证的义务，应先办理房屋产权证，故谢某存在违约行为，应承担违约责任并配合办理过户，而对于办理资金托管是否需要房屋产权证，一审法院并未核查，未严格认定合同约定的双方责任。

　　谢某不服一审判决，向北京市一中院提起上诉。

　　北京市一中院受理后，承办法官先后咨询了多家银行，银行均表示办理资金托管与资金监管不同，并不需要有交易房屋的产权证书，故中介机构坚称需要房屋产权证才能办理资金托管直接误导了双方当事人，双方当事人在其中均不存在恶意过错。最终经过法庭主持调解，双方认识到在买卖过程中对资金托管存在一定的误解，导致合同未能及时履行，为了促成交易，卢某同意承担由于新政本应由谢某承担的个人所得税，双方达成调解意见继续履行房屋买卖合同。

　　本案主审法官提示，资金监管与资金托管是两种不同的资金管理方式。资金监管是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管专用账户进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下。而资金托管是指具备一定资格的商业银行作为托管人，依据有关法律法规，与委托人签订委托资产托管合同，安全保管委托的资金，履行托管人相关职责的业务。资金监管是由房地产行政主管部门主导，一般是网签时在建委处办理，由特定的银行开立账户，此时房屋应具备网签的基本条件才能办理，即需要有房屋产权证及具备过户条件，且对监管资金具有一定的数量要求。资金托管充分尊重双方的意思自治，由双方当事人选择一定的银行，与银行签订资金托管协议即可，并不需要其他相应条件。因此，由于资金托管的程序及条件较为方便，当事人多选择资金托管方式给付资金。

　　另需注意的是，无论资金监管还是托管，都需要双方当事人到场，因此办理资金托管是双方的义务，要双方予以配合，否则不构成违约。因此，当事人应当根据房屋具体状况选择资金监管还是托管，以免在履行过程中产生纠纷。在上述案例中，房屋在未取得产权证的情况下，选择资金托管是正确的，但双方对资金托管的程序与监管相混淆，最终导致合同未能按时履行。正确区分资金监管与资金托管，对于保障房屋交易过程中的资金安全及顺利完成资金给付有着重要的意义，在房屋交易时应当予以注意。