上海零星楼盘降价 一线城市房价堡垒松动

　　央广网财经北京5月24日消息(记者赵珂)据经济之声《天下公司》报道，近来，楼盘降价的消息可以说是不绝于耳，但之前降价的一直都是二三线城市的房子，现在，这股势头似乎开始蔓延到一线城市。

　　有报道说，最近上海的多家大型房企都在降价，包括万科、金地集团、三湘集团、佳兆业集团等等，都推出了一些打折的楼盘。比如金地集团在上海松江的地王项目“金地佘山天境”的部分特价房源八折抛售。据了解，这个项目开盘至今已有两年半时间，但只有不到40%的房子卖出了，存在较大库存压力。《天下公司》今天以购房人的身份询问了这家公司的售楼处，但对方的说法与之前的报道却有一些出入。

　　售楼人员：我们现在推出了几套特价房，特价房便宜一、两百万左右，总共大概有7、8套。我们只是想做一个推广，我们那些顶楼的大面积的房子已经卖完了，一楼那种带花园的也已经卖完了，现在推广的只要是2、3、4、5楼的那种大平层。

　　佳兆业集团的售楼人员直接否认了降价传闻，三湘集团在上海的“三湘森林海尚”项目的一位销售人员则表示，他们的楼盘不仅没降价，反而还涨了点。

　　售楼人员：我们均价两万六，基本上是实价销售，没有优惠，然后具体定房子的时候具体再谈。

　　记者：那是不是比以前要便宜点？

　　售楼人员：没有，我们一直持续在卖的。我们每幢楼定价不一样，我现在卖的楼肯定比之前的贵。每个楼盘的情况不一样，而且网上的信息并不一定真实和准确，现在媒体的导向是在向大家想象的一个方向发展。

　　记者：你的意思是房子不会降价是吧？

　　售楼人员：这个问题仁者见仁，就比较复杂了。

　　万科集团在上海浦东有一个“万科中环国际城海上传奇”项目，今年3月底，对外报价是每平米4万1000元，但现在有报道说，这个项目已经降到每平方米3万7000元，一口气降了4千。不过，这家楼盘的销售人说，这不能叫降价。

　　售楼人员：降价是没有的，只是我们这次开的盘比较靠近中环，所以价格相对比之前低一些。每平大概在3万7左右。

　　记者：这一批房子要比上一批便宜4千块钱是吗？

　　售楼人员：可以这么理解，小区的位置不一样嘛！

　　记者：是因为小区的位置差一点，所以……

　　售楼人员：对，对。价格就便宜些。

　　记者：哦！这不是降价？

　　售楼人员：不是降价，我们这边是不会降价的。

　　事实上，从今年4月底开始，就有上海楼盘降价的消息传出，上海金大元御珑公馆推出7.8折特价房；绿城玉兰公馆报价下调50万，降幅约5%；青浦天地健康城开盘价格下降每平米1千元。业内预计，接下来降价楼盘的范围将扩大。但是，几乎所有楼盘的销售人员都不承认他们降价了，上海的房价到底是不是真的要跌了呢？北京中原地产研究部总监张大伟认为，目前一线城市新供应楼盘的价格主要是停止上涨，并没有大幅下调的现象。

　　张大伟：可能是开发商拿了一些非同质的产品做了一些优惠，比如说那些楼层更高一些，位置更差一些的房子价格做了一些调整。整体来说，一线城市主要还是停涨，刚刚公布的四月份的统计数据也能看出来，整个房价是停涨了，但是大幅下调的还是出现在杭州、宁波这些二、三线城市。

　　上海的一些房地产业内人士表示，上海正在迎来一波新房上市供应的高峰期，很多项目都想尽快出货。开发商为争夺购房者，会使用各种降价手段来达到销售目标。张大伟认为，一线城市主要是二手房价格下调比较多，新楼盘只会有一些零星的促销。

　　张大伟：我觉得一线城市更应该看二手房市场，因为调整更明显一些，以北京为例，现在二手房平均价格已经下调5%，甚至局部地区已经下调10%了。我们要向看到一线城市的新建住宅价格下调起码要到下半年了，因为从现在的市场情况开看，只要新建住宅的价格比较平稳，它的去化量还是可以达到60%以上。所以在北京、上海这样的城市，新建住宅大幅下降的可能性比较小，只会有一些零星的促销。

　　不过，也有一些业内人士说，尽管上海的楼盘目前只有一些零星的打折，而且多数都是郊区的楼盘，但如果5、6月份的销售情况不佳，一些项目折扣的力度将会加大。之前开发商还在观望，降价的意愿并不强。随着5月份一些龙头房企项目大量入市，抢占刚需市场，郊区一些供应量较大的区域，目前已经出现‘价格战’的苗头。一线城市被认为是高房价最后的“堡垒”，现在似乎也受到降价潮的冲击，难道北京、上海的房价也会崩盘？北京中原地产研究部总监张大伟表示，三、四线城市的房价可能会崩盘，一、二线城市不会。

　　张大伟：一二线城市和三四线城市有一个质的不同，就是一二线城市的主要问题是价格过高，需求是很旺盛的，所以只要价格上做一些调整，不大会有崩盘的可能。但是三四线城市现在的问题是供需结构已经彻底扭转，因为三四线城市的城镇化速度其实是在放缓，它们的供给量非常非常大，有一些城市甚至可以达到户均再新购一套房的地步，那这种城市会有崩盘的可能。

　　专家点评

　　经济之声：对于售楼人员回答说房子没有降价，如何判断？

　　观察员纪中展：我认为买卖之间有调整是很正常的。举个例子说，我卖苹果，早上卖的价钱和晚上价钱不一样，个大的和个小的就是不一样，楼盘也是一样的，比如说我出一个位置最差的一套房。，就会搞一个促销，比方说就降100万，但就这一套房，不能说所有的房子均价就会下降100万，这完全是把个案当趋势的一种说法。至少从目前来看，北京、上海没有这么大幅度的降价或者出现什么崩盘的现象。

　　经济之声：您的判断是未来整体楼市的走向依然还要往上涨？

　　纪中展：它会有调整和分化。比如说一些二三线城市，地段不好，实际上不理性的房地产商和房地产楼盘肯定会降价，但只要是好地段、好房子、好品牌，只会上涨。现在最多的就是一个市场分化，绝对不到什么崩溃、大降价的时候。

　　经济之声：房地产市场有没有存在“价格天花板”，不可能一直无限涨下去吧？

　　纪中展：有需求就会有涨。中国的房地产一直都是被城镇化推动的，中国城镇化的比例现在还比较低，也就是40%左右，国际上的惯例是只有到了70%左右，才会到顶，从40%到70%，还有30%的空间呢。所以大家一定要认清形势，该出手时就出手。我认为崩盘不太可能，只能是市场回到理性。房价不会这么一直疯涨，但是它会稳步涨，小步快跑，绝对不会崩盘，就是一个市场分化。

　　经济之声：政府在限购方面等政策的松动，有可能大面积到来吗？

　　纪中展：不会，只会逐步去做。实际上周小川之前也说过，中国部分城市的住宅肯定会有泡沫，但这不能通过统一的全国性政策解决。对于房地产市场，中国是一个多样化住宅需求，而且地域不同，住宅需求不同，所以它还需要有一个地域性的解决方案。现在很多人都说三、四线城市会崩盘，我一直都认为三、四线城市也不会崩盘，因为很多住在农村地区的人口，他还是有要往城里搬的需求，还会吸引很多新的住户。城镇化还没有结束，还没有到底，城镇化只是刚刚走了这么一小段，所以在中国，住宅市场一定是前景无限，所有的调整都是动荡性调整，都是回归理性的调整，绝对不会出现崩盘，顶多就是阶段性分化。