住建部：自主调控不等同放松限购

　　全国楼市库存激增、部分城市大幅降价的市场表现，引发了中央层面的关注。

　　记者独家获悉，日前住建部兵分几路密集调研地方楼市，实地了解房地产市场下滑程度，并集中在5月24日向国务院高层汇报工作。

　　“此次住建部的调研除了有部里自己的例行调研任务之外，也是出于中央的要求。”一位接近住建部的人士向记者透露，“目前中央层面对楼市的关注度很高，因此要求住建部将目前市场波动较为明显、政策有所调整的城市情况摸底汇总上来。”

　　一位参与广州座谈会的政府人士透露，中央此次意在摸底各地楼市真实情况，全面、准确判断市场形势，明确指导地方调控方向。

　　上述参与座谈的人士表示，住建部调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些，但调研结果出来后，部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。

　　“住建部官员直言，地方确有自主调控的权利，但并不等同于放松限购，有些该坚持的政策必须继续执行，放松限购可能会给市场传达错误的信号，即认为国家又要开始新一轮救市，中央不愿看到这样的舆论导向。”参与深圳座谈会的一位业内人士告诉记者。

　　该人士还表示，住建部传达的调控方向是，2008年和2011年的两次楼市调整，皆因保增长而中断，这一次中央更希望市场能自我调整。而地方政府在防止供应过剩的同时，不能用传统的救市思路，将泡沫再一次吹大，引发硬着陆风险。在房产税、遗产税等经济手段没有出台之前，一些中心城市的部分行政调控手段不能退出。

　　紧急摸底地方楼市

　　上述接近住建部的人士透露，早在今年4月底、5月初的时候，住建部的司局级官员就去个别城市了解过情况，近期由于市场变化比较快，舆论压力也相对较大，因此住建部再度赴各地调研，摸底市场情况。

　　“这次选取的城市，主要是一线城市、二线重点城市以及热点区域中的三线城市，这些城市的楼市波动具有代表性，有的城市政策上也存在一些调整。”该人士告诉记者，除了珠三角区域，还有长三角区域的浙江、江苏等库存较严重的省份。

　　以住建部在珠三角区域的调研来看，此次参与广州座谈会的有7个代表城市，包括惠州、肇庆、韶关、珠海、佛山、中山、广州，其中佛山高明区已暗中救市。

　　上述参与广州座谈会的政府人士透露，惠州代表汇报的材料显示，目前惠州市场库存面积有一千多万平方米，以目前的去化率计算，两年也难以消化完，是7个代表城市中库存最大的。

　　广州座谈会结束后，为了解更多市场情况，5月23日，住建部调研人员又赶赴深圳，当天上午召集了当地房企、银行、中介、专家等行业代表开会，下午前往新楼盘现场调研。

　　除了实地调研外，还有部分城市被要求上报房地产市场书面材料。湖南省住建厅有关负责人告诉记者，住建部这次并未去湖南调研，但要求他们在5月23日上午将湖南省1-4月份的房地产形势汇报上去，包括楼市基本行情、目前存在哪些问题以及地方政府下一步的打算等。

　　“去年市场情况比较稳定，没有类似的汇报，今年情况有些特殊，舆论压力也很大，因此中央层面有些紧张。”上述湖南省住建厅负责人称。

　　“住建部的调研结果显示，楼市总体情况没那么差，今年1-4月各项指标下滑幅度大，是因为去年同期基数太高，实际上，目前的市场情况要好于2011年和2012年同期。”上述参与广州座谈会的政府人士告诉记者。

　　上述参与座谈的人士还透露，政府目前重视成交量能不能提升。有了成交，开发商资金可回笼，投资不会受太大影响，经济就不会出现严重问题。如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。

　　“目前，由于地方财政紧张，政府并不愿意提供大额的购房补贴，加上限购政策在有的二三线城市执行相对较松，救市效果存疑。”他表示。

　　指明调控方向

　　“中央再不派人来，地方真要乱套了。”上述参与广州座谈会的政府人士表示，由于中央一直保持沉默，地方感到很困惑，由于摸不清中央的态度，多地只能偷偷救市，手段也是五花八门。

　　日前有媒体报道称，住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

　　上述参会人士告诉记者，在座谈会上住建部官员专门提及此事，发表此言论的是原住建部法规司副司长徐宗威，目前已退休，不能代表住建部的声音。

　　该人士还透露，住建部官员在座谈会上表示，地方确实有自主调控的权利；但是不能把是否放松限购当做刺激楼市、谋求短期经济增长的手段；需从面向行业长期健康发展的角度，从公共服务配套的完善、新型城镇化的推进等几个方面来解决楼市泡沫软着陆的问题。

　　“有些中心城市，住房仍是稀缺资源，暂时不能放松限购。谈及佛山救市行为时，住建部官员在座谈会上说，‘佛山自作主张放松限购，这是它的权利，但政府将来能担得起责任吗？’”上述人士告诉记者。

　　“住建部官员在座谈会上强调，不能因有关房地产调整将影响到地方财政、银行等方面的声音乱了阵脚，以前房地产行业承担了太多，包括经济增长、就业、居住以及产业转型等，此次调整是市场自发调整，如果人为中断，未来房地产市场将出现硬着陆，后果更可怕。”上述人士称。

　　在住建部调研长三角后，5月23日，杭州出台“限降令”，规定低于备案价15%的楼盘不允许网签，否则需要重新申请备案价。

　　“地方政府的救市方向也是想办法去库存，湖南省有六七千家地产项目公司，企业实力不强，抗风险能力弱，一旦资金链断裂，又会出现跑路现象。”湖南省住建厅有关负责人称，目前只是成交缩减，价格还算平稳，如果土地价格松动就不一样了，因为暂时还离不开土地财政。

　　关注央行“喊话”效果

　　今年4月之后，楼市急转而下，这令作为房地产市场主管部门的住建部始料未及。

　　3月份杭州等地出现房价下降苗头时，住建部副部长仇保兴表态，杭州的降价现象不会蔓延。但4月以后，降价潮却呈现出扩散的趋势。

　　今年两会期间，住建部副部长齐骥提出了今年楼市调控的方向是“双向调控”，并对此做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　“双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“按照楼市调控的顶层设计，在保持市场稳定的前提下，一些地方的行政干预手段将逐步离场，市场化手段成为调节市场的主要手段。”

　　“从目前来看，中央对房地产市场应该不会再出台‘一刀切’政策，但为保下半年的经济平稳，未来在金融、投资等方面出台一些导向性政策也是可能的。”上述接近住建部的人士向记者表示。

　　上述参与广州座谈会的政府人士透露，会上，住建部特别要求惠州对光耀地产做专项材料报告，以了解涉及民间借贷的规模和影响到底有多大。

　　“此外，住建部官员还十分关心5月12日央行‘喊话’放松个贷后，商业银行是否‘听话’。据了解，目前仅有工行将贷款腾挪增加了房贷规模，要求深圳辖区内的支行加快住房贷款的发放，其余银行均未遵照执行。”上述人士说。

　　他还透露，住建部官员在座谈会上强调，限贷并不是行政干预手段，而限购是在经济、税收手段不到位的情况下被迫出台的下策，符合目前中国经济的需要。

　　“中央希望银行不要拖后腿，也要求开发商降价走量，但会上开发商和银行各执一词。开发商抱怨银行不放款，降价了资金也回笼不了。银行人士则称，银行并没有停止放款，只是上浮了利率。”深圳一位参与座谈的业内人士告诉记者。

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