养老房成楼市新刚性需求 申城97%老人将在家养老

　　据《劳动报》报道，本月初上海(楼盘)市政府发布了《市政府关于加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见》，在市政府的“9073”(90%由家庭自我照顾，7%接受社区居家养老服务，3%入住机构养老)养老格局下，在家养老成为绝对主力。

　　而在家养老，房子自然是个绕不开的话题。作为劳动报财经周刊的《养老》版的开篇，我们将率先聚焦这一热点。

　　买房养老：“养老房”成新刚性需求

　　眼下，居家养老依然是上海养老服务的基础，而含养老目的的置业已经在申城二手房市场中占据一席之地。据21世纪不动产上海区域市场研究部对浦东周康、源深、徐汇南站、虹口四川(楼盘)北路等板块抽样调查显示，含养老目的的二手房置业占板块总成交量的2-3成。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，目前上海正逐渐进入深度老龄化阶段，人口老龄化已经成为本市面临的严峻问题。从目前情况看，居家养老依然是首选的养老方式，含养老目的的置业需求正逐渐成为二手房市场中不可忽视的力量。为养老而买房的分为自购型、他购型二种模式：前者为中老年人主动因自己的养老需求买房，或被动因子女结婚“卖一买一”；后者为子女为方便照顾老人，购置大户型房源合住或者在周边购置房源，方便互相照顾。

　　在当下申城楼市中，他购型养老置业占据目前申城养老置业中的绝大多数，在部分板块甚至占整个养老置业的9成。21世纪不动产上海锐丰康桥一店经理姚新才表示，周康板块4月整体成交量较3月下降近1成。不过，他购型养老置业现象却出现小幅上涨，涨幅约5%。最近板块内就成交了一套美林小城的复式房源，总面积为205平米，买家原本与父母住的比较远，通过本次置业方便和父母同住。

　　“随着老龄化社会的到来，加上二胎政策的实施，大户型房源，尤其是多居室的房源将更受改善性置业群体的青睐。”黄河滔补充道。

　　值得注意的是，申城多数子女为父母养老置业，往往是兼有“带小孩”目的。购房者除了希望与父母同住，回报照顾父母外，也希望退休后的父母能含饴弄孙，帮助自己带未成年的孩子。因此，在上海如火如荼的学区房市场中，也不乏养老置业的身影，如在徐汇南站板块中，该类房源主要集中在园南新村等一些小面积户型，老人的子女多在周边居住，希望在照顾自己的父母同时，父母也可以照顾孙辈。

　　上海作为一线城市，上班族工作压力普遍较大，已成为社会问题。在工作压力与回报父母、养育儿女的权衡下，“孩养老，老养孩”养老置业理念，成为当今二手房养老置业的主流之一。从目前市场情况看，老龄化社会到来，为申城二手房市场催生了新的刚性需求，从而带来了新的市场机遇。

　　据悉，上海将开展“老年宜居社区”建设。在目前40个宜居社区试点基础上，进一步梳理为社区老年人服务的需求、项目、设施、队伍、机制等五项清单，建立科技助老信息平台。毫无疑问，这些区域将成为未来“养老房”的热门区域。

　　以房养老：市场接受度暂时较差

　　作为另外一种围绕着房子展开的养老模式，所谓“以房养老”，简而言之就是老人自己把固定资产变成自己可以养老的现金资产。通过一种“倒按揭”的方式，老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值等因素后，每月给房主发放固定资金。

　　目前，上海银行已经率先推出该项服务，记者致电该行客服热线获悉，上海银行的产品分为定期型和终身型两种，定期型资金给付不超过10年，终身型资金将一直给付到房主身故为止。

　　尽管2013年9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》已经从制度层面为“以房养老”扫清了障碍。不过据记者了解，“以房养老”作为一种理念，目前市场的接受度还比较差。

　　以某银行产品为例，目前“以房养老”的门槛还比较高。比如，这项业务仅对其养老金客户开放，且抵押人必须拥有至少两套住房；两套房屋的产权必须为抵押人独有，或与配偶共同所有，包括子女在内的其他个人不得拥有产权；房屋名下也不得有包括子女在内其他人的户口。同时，被抵押房屋的评估价，至少要达到150万元，房龄不得超过30年。此外，房屋抵押款只能用于生活费、医药费等养老用途，不得用于理财投资等；抵押人最高可以获得房屋估值60%的贷款总额，可以选择一次性发放，也可以按月领取。

　　早在2011年10月，中信银行(601998,股吧)就曾推出“倒按揭”产品，也要求办理者必须拥有多套房屋，对房龄、贷款用途、最高贷款额度等也有类似要求。唯一比上海银行宽松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于办理“倒按揭”。

　　业内人士指出，“以房养老”可以有七种形式。除了“倒按揭”外，还可以包括“租房养老”、“换房养老”、“售房养老”，还包括签订遗赠赡养协议，出售房屋后向购房者长期租赁住房以购房款补贴养老，以及家庭内部“以房养老”等。这些如果能够推广，将大大改善居家养老的水平。

关键词：需求,以房养老,二手房,市场,老龄化