8城市楼市实行限购"松绑" 或有更多城市跟进

http://www.hebei.com.cn 2014-05-18 07:52 长城网
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  8城市楼市限购“松绑”取消限购、落户口等“微刺激”频出或有更多城市跟进

  南宁松绑限购、天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数……在民众对房地产“泡沫”破裂的担忧与日俱增之际,据法晚记者根据媒体公开报道,截至今天上午,至少8个城市出台政策为楼市“松绑”。

  楼市现状·冷清

  多地楼市降价高达25%

  “冷清”成为近期部分城市楼市的关键词。

  在浙江宁波,部分楼盘开始降价促销,有的甚至开出5折的底线价,但是即使这样,许多市民依然持币观望。

  在济南,一家楼盘推出房子“以旧换新”,即如果购房者手里有一套房子,可以把这套旧房子交到中介公司进行评估,然后双方签订合同,房主把手里的房子交给中介,抵作新房子的部分房款,这就实现了“以旧换新”。业内人士表示,这种促销手段的背后,是开发商急于回流资金的迫切愿望。

  据中原集团研究中心发布的调研报告显示,截至4月30日,21个城市中,杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市的楼盘采取了直接降价的方式促销,降价项目以高端楼盘为主,降价幅度在5%到25%之间。

  近期中国楼市成交惨淡,焦虑业绩的开发商苦思促销妙招,持币购房的“刚需”族不为所动、冷眼观望。

  楼市松绑·数量不足1个月8城市“松绑”

  上月底南宁市房管局发文称:从2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。而按照原先的限购政策,这些城市的家庭并不具备在南宁购房的资格,这样一来可以在南宁购房的人口增加了许多。

  这打响了楼市调控松绑的第一枪。

  随后,7个城市相继出台政策。天津滨海新区表示将实施差别化限购政策。杭州萧山区国土局除“减轻开发商资金成本压力”外,还规定拆迁户在一年内购房的,可以获得房价2%的补贴。无锡市也公布了购房入户新政。

  安徽铜陵市的力度更大。12月31日前,在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房的,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴;首次购房首付比例由30%降低为20%。

  另外,佛山曾传于5月10日起在高明部分区域试点放松限购政策,新政策规定自然人仅凭身份证即可购买。可11日上午,高明房协突然通过短信向开发商下达了叫停通知,称由于社会议论过多而暂缓执行。

  常州也传在“五一”期间出台松绑政策,同样,常州市房管局随后也予以否认。

  楼市松绑·招数取消限购、给予购房补贴等

  在去年8月份,此轮限购放松传闻便已于温州拉开帷幕。今年,除南宁之外,安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。

  法晚记者梳理这8个城市的楼市松绑政策发现,每个城市救“房市”的政策不一样:限购的取消;买房有补贴;为开发商舒压解难;扩大市区户籍范围等等。

  4月底天津在滨海新区实施差别化限购,只要滨海范围内无房即可在新区购房;并将推出共有产权模式购房政策,交一成首付就能先住房。

  显然,这大大拉开了“限购”的口子。上海易居研究院研究员严跃进表示,滨海新区取消限购,与其摊子铺得过大有关。

  5月1日起,无锡市放宽购房入户标准,业内人士认为,这一新政对区域楼市的实质性影响并不大,而更具有指标性作用。

  亿翰智库认为,从无锡市场看,落户的直接刺激作用并不大。因为从购房者的角度看,落户可以享受到的附加价值并不能特别明显,毕竟无锡不能够和省会南京进行比较。所以,落户政策绝对不会使无锡房地产市场出现反转。

  扬州市决定将于5月20日调整公积金贷款政策,市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。

  杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难。

  展望松绑“微刺激”6大方向

  非户籍资格审查放松。

  去年11月房价上涨过快的17个一二线城市升级调控政策,主要手段之一即为提高非户籍购房者缴税年限门槛。去年末上海、广州、武汉、南昌、沈阳、福州六城市发文提高了非户籍缴税年限,将购房年限延迟了1至2年,造成入市需求延缓。若非户籍缴税年限在实际审核中得以放松,加之城镇化进程中户籍政策的逐步放开,将释放一部分非户籍人口的购房需求。

  限购范围放松。

  据中原集团研究中心统计,目前限购的46个城市中,仅16个城市对全市域限购,大部分城市仅对中心城区或内环线限购。限购范围的放松还包括限购对象与限购商品的定向微调。在实际执行过程中限购范围的缩小也将明显影响限购力度与效果,带动周边区域成交。另外,若放开对于二手房的限购,可加快二手房市场的流通,并合理引导市场梯度消费。

  因此,对于执行限购的城市,在非户籍购房资格审查、限购范围以及限购房型等执行层面将有进一步的调整和松绑空间。

  调整普通住宅界定标准。

  普宅界定将直接影响交易税费的征收标准,其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整,且对市场短期利好作用明显。

  限价政策放松。

  目前多地采取限价措施一方面为控制价格涨幅,另一方面则是重点关注高价房入市情况,以避免结构性抬高地区均价,南京3月初甚至提出按季度分解控制房价涨幅。而福建最新的口头通知中表示,对预售价格变动不再进行限制,区分高端住房项目与普通住房项目,实施分类管理。

  提供购房落户及优惠等刺激性手段。

  在未来以人为本的城镇化的总方针下,购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

  公积金政策松动。

  预期后续市场跟随南宁、铜陵出台救市政策的地方政府将会明显增加。但因为限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下,对市场影响有限,这种力度的救市作用有限。

  需要关注的是,不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道,本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹,但我们认为本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。

  从微调政策预期的效果来看,税收优惠以及限购放松将对市场短期造成明显利好,市场有望走出一波上行行情;而如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求,则将对市场中长期平稳发展起到至关重要的资金保障作用。

  楼市松绑·观测

  或有更多城市跟进

  业内分析人士指出,预期后续出台救市政策的地方政府将会明显增加。瑞银最新发布的报告指出,如果未来房地产进一步下滑,将可能会有更多的地方政府放松目前的限购政策,“大刺激无望,但更多微刺激值得期待。”

  南宁市房管部门相关负责人也表示,一个城市比较理想的新建商品住房存量应该是其月销售量的12倍到15倍,即存量可支撑12个月到15个月的消费需求,而按2013年新建商品住宅销售面积均值估算,南宁新建商品住宅存量供维持销售近10个月,处于比较合理的库存区间,不存在供过于求的状况。而另一方面,受限于信贷、税收等购房调控政策限制,很多改善性住房需求并未得到满足,而二手房市场也并不活跃。

  在中原地产总监张大伟看来,未来政策松绑空间有很多,包括非户籍资格审查放松、限购范围放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段以及公积金政策松动。不过,地方政府的救市举动能带来多大的效果依然有待观望。

  张大伟表示,本轮市场转冷,更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。“市场能否回暖的关键还在于信贷能否放松。在信贷不放开的情况下,地方的救市作用有限。”

  楼市下行趋势已经明确

  最近各地再传出救市放松调整包括限购的传闻。中原地产首席分析师张大伟分析认为:楼市供需结构已经出现变化,房地产市场已经出现趋势性调整,除非再次出台类似2009年的四万亿政策,否则地方政府救市与否不能改变房地产调整趋势。楼市下行的趋势已经明确。

  “分类调控”同样意味着市场不会全面放松,尤其是一线城市政策环境将维持不变。例如,之前北京、上海均官方表示楼市调控政策不放松,深圳对违反限购令行为开展严厉打击。李洪鹏

关键词:城市,松绑,楼市,限购,政策

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稿源:法制晚报
责任编辑:吴浩
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