8城市楼市实行限购"松绑" 或有更多城市跟进

　　8城市楼市限购“松绑”取消限购、落户口等“微刺激”频出或有更多城市跟进

　　南宁松绑限购、天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数……在民众对房地产“泡沫”破裂的担忧与日俱增之际，据法晚记者根据媒体公开报道，截至今天上午，至少8个城市出台政策为楼市“松绑”。

　　楼市现状·冷清

　　多地楼市降价高达25%

　　“冷清”成为近期部分城市楼市的关键词。

　　在浙江宁波，部分楼盘开始降价促销，有的甚至开出5折的底线价，但是即使这样，许多市民依然持币观望。

　　在济南，一家楼盘推出房子“以旧换新”，即如果购房者手里有一套房子,可以把这套旧房子交到中介公司进行评估,然后双方签订合同,房主把手里的房子交给中介,抵作新房子的部分房款,这就实现了“以旧换新”。业内人士表示，这种促销手段的背后,是开发商急于回流资金的迫切愿望。

　　据中原集团研究中心发布的调研报告显示，截至4月30日，21个城市中，杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市的楼盘采取了直接降价的方式促销，降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%到25%之间。

　　近期中国楼市成交惨淡，焦虑业绩的开发商苦思促销妙招，持币购房的“刚需”族不为所动、冷眼观望。

　　楼市松绑·数量不足1个月8城市“松绑”

　　上月底南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。而按照原先的限购政策，这些城市的家庭并不具备在南宁购房的资格，这样一来可以在南宁购房的人口增加了许多。

　　这打响了楼市调控松绑的第一枪。

　　随后，7个城市相继出台政策。天津滨海新区表示将实施差别化限购政策。杭州萧山区国土局除“减轻开发商资金成本压力”外，还规定拆迁户在一年内购房的，可以获得房价2%的补贴。无锡市也公布了购房入户新政。

　　安徽铜陵市的力度更大。12月31日前，在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴；首次购房首付比例由30%降低为20%。

　　另外，佛山曾传于5月10日起在高明部分区域试点放松限购政策，新政策规定自然人仅凭身份证即可购买。可11日上午，高明房协突然通过短信向开发商下达了叫停通知，称由于社会议论过多而暂缓执行。

　　常州也传在“五一”期间出台松绑政策，同样，常州市房管局随后也予以否认。

　　楼市松绑·招数取消限购、给予购房补贴等

　　在去年8月份，此轮限购放松传闻便已于温州拉开帷幕。今年，除南宁之外，安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。

　　法晚记者梳理这8个城市的楼市松绑政策发现，每个城市救“房市”的政策不一样：限购的取消；买房有补贴；为开发商舒压解难；扩大市区户籍范围等等。

　　4月底天津在滨海新区实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房;并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

　　显然，这大大拉开了“限购”的口子。上海易居研究院研究员严跃进表示，滨海新区取消限购，与其摊子铺得过大有关。

　　5月1日起，无锡市放宽购房入户标准，业内人士认为，这一新政对区域楼市的实质性影响并不大，而更具有指标性作用。

　　亿翰智库认为，从无锡市场看，落户的直接刺激作用并不大。因为从购房者的角度看，落户可以享受到的附加价值并不能特别明显，毕竟无锡不能够和省会南京进行比较。所以，落户政策绝对不会使无锡房地产市场出现反转。

　　扬州市决定将于5月20日调整公积金贷款政策，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。

　　杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难。

　　展望松绑“微刺激”6大方向

　　非户籍资格审查放松。

　　去年11月房价上涨过快的17个一二线城市升级调控政策，主要手段之一即为提高非户籍购房者缴税年限门槛。去年末上海、广州、武汉、南昌、沈阳、福州六城市发文提高了非户籍缴税年限，将购房年限延迟了1至2年，造成入市需求延缓。若非户籍缴税年限在实际审核中得以放松，加之城镇化进程中户籍政策的逐步放开，将释放一部分非户籍人口的购房需求。

　　限购范围放松。

　　据中原集团研究中心统计，目前限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。限购范围的放松还包括限购对象与限购商品的定向微调。在实际执行过程中限购范围的缩小也将明显影响限购力度与效果，带动周边区域成交。另外，若放开对于二手房的限购，可加快二手房市场的流通，并合理引导市场梯度消费。

　　因此，对于执行限购的城市，在非户籍购房资格审查、限购范围以及限购房型等执行层面将有进一步的调整和松绑空间。

　　调整普通住宅界定标准。

　　普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。

　　限价政策放松。

　　目前多地采取限价措施一方面为控制价格涨幅，另一方面则是重点关注高价房入市情况，以避免结构性抬高地区均价，南京3月初甚至提出按季度分解控制房价涨幅。而福建最新的口头通知中表示，对预售价格变动不再进行限制，区分高端住房项目与普通住房项目，实施分类管理。

　　提供购房落户及优惠等刺激性手段。

　　在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

　　公积金政策松动。

　　预期后续市场跟随南宁、铜陵出台救市政策的地方政府将会明显增加。但因为限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下，对市场影响有限，这种力度的救市作用有限。

　　需要关注的是，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但我们认为本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。

　　从微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成明显利好，市场有望走出一波上行行情；而如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，则将对市场中长期平稳发展起到至关重要的资金保障作用。

　　楼市松绑·观测

　　或有更多城市跟进

　　业内分析人士指出，预期后续出台救市政策的地方政府将会明显增加。瑞银最新发布的报告指出，如果未来房地产进一步下滑，将可能会有更多的地方政府放松目前的限购政策，“大刺激无望，但更多微刺激值得期待。”

　　南宁市房管部门相关负责人也表示，一个城市比较理想的新建商品住房存量应该是其月销售量的12倍到15倍，即存量可支撑12个月到15个月的消费需求，而按2013年新建商品住宅销售面积均值估算，南宁新建商品住宅存量供维持销售近10个月，处于比较合理的库存区间，不存在供过于求的状况。而另一方面，受限于信贷、税收等购房调控政策限制，很多改善性住房需求并未得到满足，而二手房市场也并不活跃。

　　在中原地产总监张大伟看来，未来政策松绑空间有很多，包括非户籍资格审查放松、限购范围放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段以及公积金政策松动。不过，地方政府的救市举动能带来多大的效果依然有待观望。

　　张大伟表示，本轮市场转冷，更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。“市场能否回暖的关键还在于信贷能否放松。在信贷不放开的情况下，地方的救市作用有限。”

　　楼市下行趋势已经明确

　　最近各地再传出救市放松调整包括限购的传闻。中原地产首席分析师张大伟分析认为：楼市供需结构已经出现变化，房地产市场已经出现趋势性调整，除非再次出台类似2009年的四万亿政策，否则地方政府救市与否不能改变房地产调整趋势。楼市下行的趋势已经明确。

　　“分类调控”同样意味着市场不会全面放松，尤其是一线城市政策环境将维持不变。例如，之前北京、上海均官方表示楼市调控政策不放松，深圳对违反限购令行为开展严厉打击。李洪鹏

关键词：城市,松绑,楼市,限购,政策