中国养老地产尚无成功运营模式 高端养老仅覆盖5%

　　全球知名商业地产服务公司世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强15日称，到目前为止，中国现有的养老地产项目尚未出现可持续、可复制的成功运营模式。

　　王广强表示，针对高端养老项目的成功模式不久或将呈现，因为高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐。但此类项目的覆盖人群仅在3%到5%的比较富裕的老年人，而剩余的95%到97%的大众消费市场才是发展养老地产项目的挑战所在。

　　中国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者外，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎。此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。

　　尽管如此，中国养老地产市场发展仍面临四方面困难：一是高额的土地成本支出；二是中国现有的医疗服务没有开放，养老社区无法和医疗服务做到无缝对接；三是诸如“以房养老”等新兴养老观念尚未被中国民众接受；四是老年人整体收入水平不高，加上中国现行的养老金制度，使得养老服务类的私营项目曲高和寡。

　　对此，王广强仍乐观地表示，中国养老地产市场正处于发展的关键时期，在中国人口结构持续老龄化这个宏观趋势下，养老地产对追求长期、稳定收益的开发商或各类投资机构来说无疑是一个不可忽视的市场。

　　对于如何找到成功的运营模式，他建议，保险公司和地产商都需要跳出传统的定位，完成向“管理者与运营商”的角色转换，引进专业的运营商进行合作，并充分结合医疗资源，同时逐步培养自身养老服务的高级管理团队。此外，还要结合市场情况对客户需求进行细分，选择适当规模、档次的项目做成功后再逐步积累经验。

　　据了解，国外养老地产的运作基本需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。

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