买二手房要看清买房协议 避免中介伪造“满五唯一”

　　上海市民顾女士向青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目投诉称，2013年9月14日，她通过太平洋房产中介枣庄路店购一套二手房的过程中，中介和卖家均口头承诺该套二手房“满五年唯一”，但是顾女士并没有在购房合同中与卖方明确这一点。事实上，由于该套二手房并不符合“满五年唯一”的标准，顾女士为此不得不多付了9万元的税费。而中介事后则推诿责任，认为顾女士在购房时就已经知道该房并不符合“满五年唯一”的条件，中介只不过是配合买卖双方做一出戏给税务部门看。

　　中介暗示“满五年唯一”

　　当顾女士相中了位于金桥[简介最新动态]路这套房子时，上家姚女士报出345万元房子总价。顾女士曾提出“连带税费一起一共是多少”的问题。

　　顾女士回忆，这时太平洋房产中介枣庄路店有关工作人员林先生并没有告诉她这套房子不符合“满五年唯一”的标准，而是非常隐蔽地误导了顾女士，“他当时说的是如果按‘满五年唯一’计算，税费为18万多元。所以我一直认为该房屋是‘满五年唯一’的。”

　　“最后算清了税费是大约18万元，中介费3.5万元。”顾女士说，这是将房子成交价“做低”至240万元(另105万元，以室内装修等相抵)，这是按“满五年唯一”标准计算出来的结果，由于觉得这样计算出来的总价还可以接受，就与太平洋房产中介和上家姚女士签订了购房协议。顾女士记得，购房前，姚女士也说过该套房子“满五年唯一”，今年2月前往浦东新区房地产交易中心办理审税等相关事宜时，上家姚女士对窗口工作人员也承诺说这是她在上海的唯一房产。

　　比预期多缴9万税费

　　顾女士告诉记者，虽然这套房子成交价被“做低”至240万元，但浦东新区房产交易中心当天对该套房子的成交价定为279万元。3月21日，她前往缴税时，考虑到政府部门官方定价比房子“做低”后的价格高了39万元，她特意多准备了5万元税款——一共23万元用于缴税。

　　然而，即使这样，她所备税款还是少了——税单提示的税费为27万多元。由于比最初算出来的18万元多了9万多元，顾女士“大吃一惊”，“顿时有了种上当受骗的感觉，当时就暂停缴税”。当顾女士要求中介拿出善后解决方案时，却被对方告知“缴税期限只有3天，过期交滞纳金或者重审税”。

　　“中介开始推诿责任，最后还污蔑说我是在知道房产不符合‘满五年唯一’的情况下签的合同。”顾女士说，直到此时她才知道，原来中介口头承诺的“满五年唯一”是假的。然而从交易双方签订的协议书来看，这笔房屋买卖变成了上家配合她承诺“满五年唯一”来减免税款，“言下之意，中介不过是串通大家演一场戏给税务部门看看的。”

　　没细看协议内容后悔莫及

　　5月8日，青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目热线记者前往枣庄路上太平洋房产中介现场采访时，相关工作人员林先生就在店内，但拒绝采访。记者进一步致电太平洋房产中介总部有关负责人王先生，对方没有接电话。

　　在查看顾女士所签房产交易协议时，一则《补偿协议》引起了记者的注意，该协议第4条款中写道：“甲方(上家)同意配合乙方(顾女士)承诺该房产为其家庭名下位于上海唯一一处房产”。

　　“就是这个第4条，让上家原来口头的承诺，变味成了配合我们下家的承诺——好像是我要求上家这么承诺一样，但是用得着要上家这么配合我‘演戏’给税务部门看吗?”回头看着这一条，顾女后悔当初在《补偿协议》上签字时，不该没有细看，“如果当初看出来了，我肯定不会在《补偿协议》上签字;如果当初看出来了，就知道这句话的言外之意是上家房子不是‘满五年唯一’。”

　　律师点评

　　即便“做”低税款也有偷税嫌疑

　　记者咨询上海申骏律师事务所赵星海等多位律师时，他们均认为，上家配合下家承诺其房产为“满五年唯一”的条款，一般情况下，实质内容其实就是上家房产不具备“满五年唯一”条件。

　　多位律师认为，在当今二手房交易市场中，类似上家配合下家承诺“满五年唯一”的情形，已非个例。由于“满五年唯一”房子在二手房交易时比不是“满五年唯一”房子的税费要低，交易协议签订前，上家和中介会口头说“满五年唯一”，或是以“满五年唯一”方式计算税费，暗示房子“满五年唯一”，而为了降低上家和中介自身责任，为了促成交易继续进行，在前期“铺垫”后，又会在书面约定中，以上家配合下家承诺“满五年唯一”情况出现，一旦下家在协议上签字，就会后悔莫及。

　　多位律师指出，由于各区、各个时间段内，有关方面对“满五年唯一”审核力度不一样，有的房子，即使不是“满五年唯一”情况，也可能不会被发现，仍按“满五年唯一”计算税费。如此，一些人就抱着侥幸心理，在“满五年唯一”上“做文章”降低税费。

　　多位律师指出，二手房交易中，“满五年唯一”规定与税费密切相关，在其未正式公开“松绑”情况下，抱着侥幸心理向税务部门作虚假承诺，不论是哪一方，都有偷税漏税之嫌。甚至有律师指出，如此约定“居心不良”，与法相悖，应该无效。

　　律师们提醒，由于如此操作风险较大，隐蔽性较强，购房者务必注意。

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