常州救市路线图曝光 江苏欲稳定核心区楼市

　　编者按

　　救还是不救，这是一个问题。

　　同属经济领先的江苏省，无锡、常州和苏州已经或即将拿出拯救楼市的路线图，而南京市委书记杨卫泽明确表示，楼市限购为国家政策，南京将严格执行，没有放松限购的想法。

　　截然相反的态度耐人寻味。过去，我国楼市调控政策基本是“一刀切”，如今，决策层提出了分类调控思路，防止误伤刚需，“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病。”住建部副部长仇保兴说。江苏省或许可以作为这样一个典型区域，其内部已出现明显分化趋势，因此各地也根据各自城市特性，在罗盘上转出不同的调整方向。

　　常州终于迈出救市的步伐。

　　5月7日上午，常州市天宁区举行开发商会议，透露将出台救市措施的消息。具体的政策或包括：停建安置房，向拆迁户补贴购房款，鼓励居民购买商品房。同时，将搜集开发商意见，酝酿具体救市政策。

　　在此之前，无锡已于4月22日对外发布政策，将落户面积从70平方米降低至60平方米。

　　据《每日经济新闻》记者了解，尽管苏州楼市尚稳定，但苏州市“间接救市”的户籍政策放宽计划已处于研讨中，预计近期或将出台。

　　江苏省核心区域楼市集体“蠢动”。

　　业内人士认为，救市的背后是地方楼市库存压顶。在房地产行业专家张建初看来，江苏楼市救市路线已经显现，苏南经济核心城市“苏锡常”成为重点，“作为江苏的经济重镇，‘苏锡常’一直占据江苏GDP的前三强，三市的经济总量超过江苏的半壁江山。房地产对这三个城市的经济贡献也非常重要，稳住三个城市的楼市，对江苏的经济很重要。”

　　“苏锡常”出台救市政策/

　　5月7日上午，常州市天宁区举行开发商会议，透露出将出台救市措施的消息，同时搜集开发商意见，酝酿具体救市政策。

　　据常州市房管局一位负责人对《每日经济新闻》记者透露，常州各区按照市政府要求分别召开研讨会。会议中，有关部门工作人员提到，针对目前常州高库存的现状，计划停建安置房，转而向拆迁户补贴购房款，鼓励居民购买商品房。希望各房企的项目楼盘可以提供部分定向房源用于拆迁户申请购买，并给予一定优惠。

　　目前，有关具体补贴额度以及优惠力度等政策细节都还没有公布。

　　上述知情人士表示，具体要看市政府的文件，政府也将在近期逐一约谈房企，商量定向房源及优惠政策等事宜。

　　记者同时从两家参会的开发商处核实了会议内容。一位参加会议的开发商接受采访时表示，此次会议一方面为了搜集意见，另一方面也希望释放积极信号，增加市场信心。据可靠消息称，市政府可能早已酝酿了相关政策，但一直在等待合适时机。

　　有参会开发商推测，从现在开始算起，到政府发文应该需要不短的时间。“我估计这个政策力度不会太小，政府需要时间去协调财政、银行、拆迁办等关系。”也有与会开发商认为，本月内政府就会推出新政，他认为目前常州楼市迫切需要利好政策。

　　据《每日经济新闻》记者了解到，尽管该楼市还算稳定，但苏州市“间接救市”的户籍政策放宽计划已处于研讨中，预计该政策会近期出台。

　　苏州市公安局户政管理处工作人员表示，苏州市户籍政策目前仍未调整，但是关于降低落户标准的具体办法已经处于研讨中，需等待市政府批准后实施，拟通过社保年限折算面积的做法来降低落户面积标准。

　　此前，同处于长三角核心区域的无锡在4月22日对外公布，从2014年5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　库存大、销售差楼市低迷/

　　对于无锡、常州和苏州已经出台或即将出台的政策，有业内人士表示，救市的背后是“苏锡常”三市的库存压顶，政府要通过政策救市达到加速去化库存的目的。

　　来自常州官方的统计数据显示，2013年末，常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。“相比‘北上广深’等楼市仅6至7个月的去化周期，常州楼市可谓是首屈一指的高库存城市，常州楼市目前供需比例为1.4，说明常州楼市长期处于供大于求的状态。”房地产行业专家李智对《每日经济新闻》记者说。

　　来自无锡官方的统计数据显示，截至2013年12月底，无锡市商品房库存量增加至1727万平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量房的去化周期将近3年。而就存量房的面积来看，180平方米以上的住宅新增供销比最大，为1.62:1，现在存量已经达到了12600套，占到住宅总存量的20%。

　　“无锡楼市目前的现状就是库存量大，1700万平方米的库存量，库存消化周期得3年时间，楼市风险较大。”无锡当地一家房地产网站负责人田明对《每日经济新闻》记者说。

　　同样，苏州的商品房库存压力也不小，根据苏州住建局信息公示，目前苏州城区的商品房库存为10.1万套，去库存周期需要长达2年时间。

　　高库存压顶，“苏锡常”楼市的成交量却依然低迷。

　　据搜房网数据监控中心统计，截至3月31日，2014年一季度常州楼市住宅成交9761套，同比减少1198套，下跌10.93%；成交面积约112.56万平方米，同比减少13.18万平方米，下跌10.48%。

　　苏州楼市的销售同样低迷。据中国指数研究院苏州分院提供的数据显示，苏州楼市第一季度共成交16763套，其中住宅成交12546套、成交面积为142.47万平方米。与去年同期相比，住宅成交套数下跌12.56%，成交面积下跌14.82%；与2013年第四季度相比，成交套数下跌37.74%，成交面积下跌39.93%。

　　如此低迷的成交量，是开发商不能容忍的，为了刺激成交量上涨，无锡和常州开发商开始祭出降价措施。3月23日，位于无锡太湖新城的苏宁悦城项目，对外降价2000元/平方米。

　　常州楼盘降价消息也不绝于耳。位于武进区的主干道武宜路上的雅居乐星河湾项目，一二期的价格还在8000～8500元/平方米，第三期均价就降到了7000元/平方米。距离星河湾项目不远处的紫金城也在进行新一轮降价。

　　与此同时，从今年3月份以来，苏州楼市也不断传出各大楼盘降价的消息，最高降幅达到20%。

　　“苏锡常”救市或是必然/

　　受常州销售低迷的影响，部分开发商已经开始撤出常州市场。

　　据公开报道显示，在与雅居乐合作的常州星河湾项目降价后，星河湾最近撤离了常州所有营销线的工作人员，意欲退出与雅居乐合作的常州项目。

　　此外，香港一家房企已经从常州市场退出，原因就是之前合作的常州项目进展不顺。据记者了解，该项目一期两批共844套房源，刚开盘时只卖出十几套。后来项目将毛坯房由原来1.2万/平方米的价格调整为7500元/平方米，销售程度略有改善但仍不理想。

　　同时，常州近段时间还出现开发商资金链断裂、楼盘烂尾的现象。比如常州戚墅堰区的御景澜湾项目，该项目从去年10月份就停工了，“外来房地产企业到常州来会觉得常州经济总量和人口数量蛮大，但如果他们深入研究以后，会发现常州市场并不大，以大规模造城的方式在常州甚至苏南很难成功，很多开发商对当地的基本面判断有误，所以当遭遇销售难题之时，就开始筹划退出常州市场。”常州当地一家房企的总经理陈平对《每日经济新闻》记者说。

　　李智对记者说，“当市场出现危机时，开发商出现退出潮，会引发连锁效应，这是地方政府不愿意看到的。同时，由于开发商资金链断裂出现烂尾楼，甚至开发商跑路，最后收拾残局往往都是政府，所以地方政府无论如何是不愿意看到这种局面。如何避免这种局面？那么就是从政府层面进行政策救市。”

　　在张建初看来，“苏锡常”三市出台救市政策是必然。他对《每日经济新闻》记者说，“无锡去库存时间需要长达3年时间，苏州和常州也需要至少两年时间，而且这个库存压力随着新建项目的入市会进一步加剧，这也就意味着将会影响开发商拿地计划，这无疑对地方政府是致命打击，所以这样来看，这些城市出台政策救市是必然之举。”

　　据常州国土局今年2月底发布的土地出让计划，2014年常州市区经营性用地供地总量为200万公顷，同比2013年的420万公顷，跌幅达52.38%。

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　　库存仅够卖5个月价格出现零涨幅南京“不会放松限购”

　　每经记者查道坤发自南京

　　南宁、无锡和铜陵等城市陆续出台救市政策之后，南京楼市下一步如何走，成为诸多业内人士关注的焦点。统计数据显示，截至目前，南京楼市新房库存为3.7万套，库存仅够卖5.3个月。

　　南京市委书记杨卫泽日前接受阿思达克通讯社采访时表示，楼市限购为国家政策，南京将严格执行，没有放松限购想法。

　　库存仅够卖5个月

　　据南京网上房地产统计数据显示，截至目前，南京全市(不含溧水、高淳)的库存新房为37739套，而今年的销量已经达到30247套，相当于月均销量7000多套，按此计算，南京全市库存新房只够卖5.3个月。

　　其中，在南京五大板块中，库存最小的为江北板块，按目前的月销量来预测的话，库存仅仅够卖3.6个月，其他最长的也不超过5个月。

　　对此，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者表示，“如果库存去化速度小于12个月，那么房地产投资和开工将跟不上节奏。而如果超过12个月，那就说明市场积压的库存会越来越多。一些房价出现波动的城市，往往库存都够卖上1年多甚至2年以上，南京库存仅够卖5个月，库存危机比较大。”

　　南京楼市价格出现零涨幅

　　然而，库存危机的出现，却没有让南京楼市价格持续上涨，反而出现了涨幅下滑的局面。

　　据《每日经济新闻》记者了解，南京楼市价格已经持续上涨了23个月，不过，目前整体价格涨幅收窄，很多楼盘已出现零涨幅，还有一些楼盘通过精装变毛坯等方式变相降价。

　　其中，品牌房企招商、保利、万科等在南京的项目已出现零涨幅的局面。

　　万科在南京近期开盘的项目有九都荟和金域蓝湾。其中金域蓝湾年初开盘均价为17000元/平方米，截至目前价格没有变动。而九都荟去年一期开盘价格为23000元/平方米，今年5月1日开盘的二期价格也没有涨价，仍然是23000元/平方米。

　　保利地产在南京开发梧桐语项目，去年年底开盘的12幢、27幢，销售均价为11588元/平方米，今年4月17日开盘的28至30栋开盘均价也没有变化，也处于零涨幅的状态。

　　而对于近来多个城市出台新政救市，南京市委书记杨卫泽在接受阿思达克通讯社采访时表示，南京没有考虑放松楼市限购政策，“楼市限购为国家政策，南京将严格执行，没有放松限购想法。”

　　杨卫泽的表态，也就意味着，南京将在今后一段时间内，维持现有从紧的楼市政策。