110家上市房企财务状况恶化 开发商或普遍降价

　　财务数据反映出的情况并不乐观。

　　5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。

　　高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。

　　中信证券近日发布的报告也称：预计开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出， 2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

　　与此伴随的是基金的撤出。据Wind统计，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。

　　一叶知秋

　　对于房企来说，每年的一季度并不是销售旺季，虽然有季节因素的影响。但高盛高华发现，开发商净负债权益比由2012年四季度62%的低点持续上升。

　　到2014年一季度末，这一数值上升到平均86%，为2007年以来的最高水平。这表明开发商面临的财务压力加大。另一数据现金余额/短期债务之比显示为0.95倍，重返2008年下半年和2011年四季度的水平，这两个时期都是2008年以来两轮房地产周期的收缩阶段。

　　高盛高华进一步指出，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。

　　开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史最低水平。

　　兴业证券的报告也显示，上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。

　　从货币现金比例上看，2014年1季度末货币现金比例为10.9%，接近历史低位。2014年1季度负债率的大幅上升，叠加了销售回款的减弱和建安、土地款支出。

　　一些房企出现了季度性的亏损。其中荣丰控股(000668.SZ)由于2014年一季度销售收入大幅减少，业绩下滑幅度高达1259.63%，亏损额在1000万元至1400万元之间。包括宜华地产(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、万方发展(000638.SZ)在内的3家公司，业绩降幅也超过500%。而京投银泰(600683.SH)预计的亏损额达6600万元。嘉凯城(000918.SZ)，一季度净利润亏损15732.94万元，净利润增长率为-247.47%。

　　一些公司的亏损是由于一季度达到结算条件的项目较少所导致。其中固然有个体经营的原因，也从另外一个层面反映出市场的低迷。

　　基金公司的撤退

　　基金已经开始“用脚投票”。

　　2013年三季度，广发聚富开发基金新进入保利地产[微博]前十大流通股东名单，至2013年年底共持股4500万股。而到2014年一季度，广发聚富清仓保利地产(600048.SH)，保利地产前十大流通股东无一基金身影。

　　另据Wind统计，今年一季度公募基金将51家上市房企清仓，包括中粮地产(000031.SZ)、阳光股份(000608.SH)、浦东金桥(600639.SH)、陆家嘴(600663.SH)等，均为百亿规模以下的中小型房企。

　　从今年一季度净利润来看，这51家上市房企中有12家出现亏损，过半净利润同比出现下滑。2013年年末公募基金共持股2亿股，今年一季度已全部清空。

　　中粮地产是其中唯一一家营收过百亿的房企，2013年其营收为101.8亿元，今年一季度实现净利润6703万元，与去年同期持平。但中粮地产今年一季度遭到32只基金产品抛弃，其中建信优选、诺安中小盘和大成价值成长基金，为2013年年末前十大流通股东，分别减持680万股、577万股和538万股。阳光股份则遭到22只基金产品减持，其中进入2013年年末前十大流通股东的华夏红利，共减持1157万股。

　　开发商或普遍降价

　　广发证券统计的全国15个重点城市库存指数，继续创下新高。这反映了近期成交依旧疲弱的事实。

　　广发证券近期在海西地区、长三角地区以及京津冀地区的草根调研反馈显示，银行对于购房信贷的支持力度在不断减小，首套房按揭贷款利率普遍上浮5%-10%，部分银行部分楼盘甚至有上浮15%的情况。市场的整体观望情绪依然较浓。

　　开发商为迎接5月的旺销季推盘有所增多，但去化速度仍延续了前期的缓步下降趋势。高盛高华对相关上市企业的应收账款趋势进行分析后发现，这些相关企业的应收账款天数有所增加。高盛高华判断，开发商可能会在二季度普遍大幅下调房价。

　　但开发商和资本市场对楼市的判断始终存在距离。据21世纪经济报道记者了解，还没有任何一家房企执行全面降价策略。分化不仅仅出现在不同城市之间，甚至存在同一城市的不同楼盘。一些全国性公司已经开始让区域公司做汇报，一事一议，对不同的楼盘采取不同策略。还有一些楼盘仍准备涨价入市。北京一些销售乏力的高端楼盘也不准备降价，操盘手认为越降价越难以销售，干脆放缓推盘。

　　兰德咨询总裁宋延庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，需求还没有“散场”，但受信贷的影响很大。二套房首付比例7成的限制，抑制了很多人的购房需求。在开发贷一端，开发商也受到了影响。

　　另据21世纪经济报道记者了解，一些公司已经打算减少拿地量，降低开复工面积。

　　宋延庆认为，当下市场出现的调整既是受信贷影响，也是房价上涨到一定程度的自然回调。而高盛高华则判断，行业的收缩期已经开始。