石家庄房价十年翻番 专家：上涨快说明没泡沫

　　近日，一份关于《全国30个大中城市房地产价格泡沫度》报告出炉。报告详列了2001年-2010年间全国30个大中城市的房地产价格泡沫数值，石家庄也在样本城市之列。该项研究认为，“房价泡沫越大则说明楼市越不理性，房地产市场的风险也就越大”。

　　石家庄“房价泡沫”十年翻番官方：市场发展平稳

　　从报告结论来看，截止到2010年，杭州、上海、南昌等3个城市房地产“泡沫度”超过30%；沈阳、南京、重庆、天津、兰州、济南、银川、北京等13个城市房地产“泡沫度”在20%-30%之间；而石家庄的“泡沫度”也由0.9上涨到了15.8，该研究显示，“有泡沫并非代表不健康，20%左右的泡沫应该是允许存在的”。

　　河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源在接受搜狐焦点采访时表示，近几年，石家庄的商品房市场处于一个平稳快速上涨的时期，商品房成交量也基本保持了平稳递增的发展形势。

　　石家庄不同时间段商品房及商品住宅成交情况(数据来源：搜狐焦点网)

　　搜狐焦点统计数据显示，2014年第一季度石家庄商品房累积成交10067套、107.2374万平方米，其中商品住宅累积成交7669套、86.9296万平方米，同比分别上涨14.09%、3.32%。从成交数据来看，石家庄商品房及住宅市场正处于一个较为稳定的发展期。

　　“泡沫度”取样毫无道理更无关“房价泡沫”

　　据了解，该项研究将人均可支配收入、城市人口密度、房屋建造成本、房贷利率、房地产开发投资度等因素进行梳理，通过这些形成的数据计算得出了“泡沫度”。对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存提出质疑，“‘泡沫度’取样毫无道理，纯属无稽之谈”。

　　全国30个大中城市房地产价格泡沫度曲线图(数据来源：南京大学商学院)

　　陈宝存分析，如果按照国外发达国家的计算方法，“泡沫度”应该按照“房价收入比=收入的中位值/房价的中位值”来进行计算，而这个模型却是依据“房价收入比=人均收入比/商品房的房价”得出的结论，“这个房价泡沫论是不对的”。

　　受多方因素的影响，商品房市场存在着大量的老旧小区、福利分房、建设回迁房及保障性住房，这一情况普遍存在于在包括石家庄在内的不少城市，但这部分住房根本不在出售的范围之内，也就难以通过样本表现出来。从商品房市场成交情况来看，商品房仅占到全部房屋的3成左右。

　　此外，按照人均收入作为参照标本缺乏科学性。陈宝存举例表示，“一位50岁的老汉，月收入在1000元左右，但的确通过回迁方式获得了多套住房，这个问题在该模型下是不成立的”。

　　正常范围不正常上涨越快越没有泡沫

　　近日发布的《2014年3月百城价格指数报告》显示，3月份，石家庄平均房价为6524元/平方米，环比下跌1.81%。搜狐焦点统计数据显示，2014年第一季度，按照86.9296万平方米、573343.14万元的成交额来计算，石家庄商品住宅成交均价6595元/平方米。

　　陈宝存认为，石家庄的房价还具有一定的上涨空间，“房地产开发是分阶段的，从三、四线城市近十年的发展来看，可能绝大多数都被回迁房占据”，在石家庄未来的发展中，这种情况将逐渐弱化，届时房价会出现一个较大的调整。

　　对于研究中指出的“房价泡沫在20%左右的区间都属于正常范围”，陈宝存则认为，“恰恰相反，房价上涨越快说明越没有泡沫”。

　　以北上广深这类大城市为例，它们面向的购房者已经不拘泥于本地，而是全国。按照“房价收入比=收入的中位值/房价的中位值”公式来计算，面向全国购房者的购买力，即“收入中位值”有所提升，那么在“房价中位值”一定的情况下，收入的中位值越高，房价收入比越小，即泡沫越小。

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