转型意图明显 保利地产多条腿走路力保20%增长

　　4月1日，保利房地产(集团)股份有限公司(600048.sh)(以下简称“保利地产” )发布2013年年报。作为总资产位列A股上市房企第二、全国最大的央企类开发商，保利地产去年的业绩动态一直备受关注。

　　从具体数据来看，千亿级的保利地产在销售额上面，确实保持了较高增长的态势，但从另一方面来看，业绩高增长的前提下，并未换来利润的提升，反而连续两年出现利润率下滑。

　　至少20%的增长率是董事长宋广菊的对外宣言，但是这也给保利地产出了一个难题。从目前来看，保利地产的3+2+X战略的确带来了不小的业绩增长，但是随着各大企业同时进军一、二线房企的竞争情形下，成本上升已经无可逆转。

　　为此，保利地产高管们给出的高增长策略是，纯住宅之外，从2013年开始，保利地产已着手加大商业、养老地产、旅游地产的布局力度，靠多条腿走路来实现业绩的增长。

　　不过对于几类新业务的具体发展规划及目标，保利地产方面并未有更多透露。而这也被行业解读为：保利地产转型意图明显，但一切都只是处在探索阶段。

　　保持20%增长是底线思维

　　据保利地产年报透露，截至2013年12月31日，公司总资产达3139亿元，列A股上市房企第二名，同比增长25%；归属上市公司股东的净资产518亿元，同比增长22%；全年实现销售签约金额1253亿元，同比增长23 %，排名上市房企第二位，同比增幅高于万科、中海、恒大等。净利润方面，2013年实现营业收入923亿元、利润总额161亿元，同比增长34%和19%。归属母公司净利润也在历史上首次突破了百亿元。

　　从这几个指标不难看出，保利地产在2013年的业绩可谓相当不错。保利地产的业绩保持稳步攀升，也是2013年楼市稳步增长的缩影。虽然保利地产销售金额的增幅，低于统计局公布的总体水平，更难与一些暴涨的房企相比。但在连年波动的市场中，“稳健”的业绩更能体现出对风险的抵抗能力。

　　在业绩发布会上，宋广菊表示，对于保利地产而言，未来保持20%的增长是底线思维，争取达到25%—30%。宋进一步解释称，中国城镇化率是52%，目前是快速城镇化阶段，“因此保利地产保持这样的底线思维也是合适的。”

　　从目前7家千亿房企的预期增长目标来看，除了一心赶超万科的绿地将目标增长率确定为47%(万达以商业为主，暂不作为类比对象)之外，其余6家房企的预期业绩增长都保守在20%以下，中海和恒大甚至低于10%。这意味着，对于接下来的发展态势，几大房企并没有太大的信心。

　　对此，保利地产方面表示，2014年，保利将新推货值1600亿元，加上年初的400亿元存货，去年货值近2000亿元。与此同时，公司将计划土地拓展投资400亿元。按照保利地产去年的产品综合去化率超过八成的数据来看，达到20%-30%的预期增长应无太大问题。

　　信心来自于谨慎拿地

　　保利地产年报显示，2013年，保利地产由经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元，比2013年的30.93亿下降了415.4%。

　　经营活动产生的现金流为负，说明现金的流出大于流入。有分析认为，其原因主要在于两个方面：房地产投资金额增加以及土地成本提高。数据显示，保利地产2013年完成房地产项目直接投资998亿元，土地成本占总成本的比例为43.07%，高于2012年的37.31%。这些都增加了成本上的支出。不过，尽管如此，综合报告期内的销售回笼和净增银行贷款，到去年年底，保利地产仍有338亿元的资金余额。

　　在支出增加，业绩向好的情况下，保利地产的盈利能力却并没有出现相对应的增长。从年报数据可知，2013年保利房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点，已经连续两年下降。对此，保利地产方面表示，毛利润下滑主要是由于部分在2011年市场严厉调控时期销售的高地价项目进入结算，以及部分项目首期销售结算价格较低所致。但值得注意的是，与2011年的37.2%相比，近两年来，保利地产业务的毛利率已经累计下降5.95%。

　　不过保利地产方面称，后续随着上述因素的消除，预计毛利率将回升至合理水平。综合各方面来看，保利地产的信心，来源于其自去年开始的谨慎拿地策略。年报数据显示，2013年保利地产新增房地产项目的平均楼面地价为3111元/平方米，较2012年的3386元/平方米降低了8.1%。

　　对于拿地，保利地产在年初拿下两个广州高价地之后，在随后的广钢地块中的谨慎态度可窥一斑，这与拿地成本的考虑不无关系。有保利地产高层人士在聊起广钢地块时表示，“我们也去了，也举了牌，但是抢得太厉害，地价也太贵。”

　　与严控拿地成本对应的具体产品方面，保利地产方面表示，2014年将继续坚持“中小户型普通住宅”的产品定位，2014年，刚需将走小户型、低总价路线，高端产品走高品质、高性价比路线。在具体的产品结构比例方面，保利表示，将适度控制大户型产品和高端产品的供货比例，缩短中小户型刚需产品的生产周期，形成可售货量的良性结构，预计120平方米以上户型较2013年将减少20%-30%。从具体产品来看，公司低密度住宅销售较去年降低1%，普通住宅上涨23%，商铺销售上涨92%。

　　从上述内容不难看出，“小户型”、“快速销售”、“去库存”是保利地产在2014年的主基调。

　　“多条腿”战略并行

　　2013年年初，保利地产提出“3+2城市群深耕”的区域布局，从目前来看战略初见成效。据年报显示，2013年公司以广州为核心的珠三角地区实现销售超过300亿元，北京、上海为核心的环渤海、长三角地区销售额分别超过200亿元，在以成都、重庆为中心的成渝地区实现销售额超过150亿元，以武汉为中心的中部地区实现销售额接近150亿元，中心城市的城市中心保持优势地位，各区域的销售贡献更加平衡。

　　在房地产区域差别凸显，三、四线城市风险凸现的情况下，保利地产虽在2013年新进入6个城市，但上述调整仍然体现出其在区域战略中的变化：侧重热点，规避风险。

　　保利地产方面透露，未来将继续深耕主要一、二线城市作为重点，在新增拓展、首个开发项目指导支持方面都会有所倾斜。2014年，北、上、广地区合计将有10个新项目入市，其中北京的旧宫、上海的西岸、广州汉溪长隆的保利大都汇等项目都备受关注。

　　从保利地产对区域的选择来看，大肆扩张的态势已有明显收敛，相反，更加注重对一、二线城市的深耕。有分析认为，这种战略调整反映出一种判断：三、四线城市楼市风险正在累积，部分区域饱和，已不适合房企盲目投入。另一个隐含的信号则在于，一、二线城市楼市的竞争将更加激烈，区域分化态势将进一步加剧。

　　业绩发布会上，宋广菊表示，保利已经开始率先在长三角进行了业务收缩，主要原因是“城镇化太快”，而对于三、四线城市的开发，宋广菊的态度是有利润但也有风险，因此大多将以合作开发的方式进行，“在三、四线城市获取的土地面积都比较大，与政府的议价空间也比较大。”

　　在传统的房地产开发模式之外，业态的扩大将成为今年保利地产的重要转型方向。其中，海外地产、养老地产、旅游地产等业态将成为保利布局的重点。商业、会展等业务也将加码。房地产基金业务也将成为今年的看点。保利地产方面表示，2013年公司车位实现销售25.6亿元，是2012年同期的3倍，全年商业地产累计销售超过150亿元，同比增长近16%，为营业收入提供了稳定、多样化的来源。