内行看门道：万达资金链的秘密

　　欣闻万达集团商业地产系列丛书出版。所以拿到丛书中的《商业地产运营管理》《商业地产投资建设》两部，用了两天时间系统看完这两部著作，对于商业地产开发外行的我，有如醍醐灌顶的感觉。

　　由于关注点不同，我最喜欢的是运营管理、现金流与投资管理、资产证券化部分。万达王董事长也是商业顾问起步的，为什么在短短的14年间有如此巨大的财富与产权积累？这部教科书给了我基本答案。

　　商业地产，要的是商圈的整体繁华，而万达只是这个商圈的一部分。由于开发企业水平的差距，一个商圈只有万达一家的辉煌，不利于这个商圈的整体繁荣。那么，共生共荣，真的是万达的聪明所在。这部丛书的出版也自然是功德无量的好事。

　　在平时考察和市场调研中，我们最感艰难的是商业体定位以及业态组合是否合理问题，也遇到很多商业项目招商经营遇到很大问题。

　　《商业地产运营管理》一书，业态配比我是最关注的，原因很简单，面临电商威胁，城市综合体的业态究竟应该如何掌握，表1-4《业态配比示意图》给我解开谜团。而业态配比的三原则：适用性、高坪性、互补性，也是业界最该注意的方面。

　　我曾经到扬州东方广场做项目推广活动，很多人跟我争论商业综合体穷途末路，我认为他们的看法是短视的，关键在于未来形势下的招商调整。这一点，万达广场也提出了很多案例。沈阳太原街万达广场，是万达自己都不讳言的失败项目，这家广场的战略调整，是在五次开业，更换了19位总经理之后通过战略调整成功的案例，剖析失败与调整成功，这种胆量和胸怀值得业内借鉴和肯定。

　　万达商业王国起步于2000年，资产的大规模积累是如何完成的？作为企业财务总监出身的我，最关注的也是商业地产的投资问题和资产的证券化问题。我们无疑是融资难度很大的市场，所以很多初期的商业地产项目采用出售的方式解决资金难题。那么万达王国是如何保证资金来源充足的？《商业地产财务计划与组织》，给了我比较清晰的答案。

　　商业地产有别于住宅地产，商业地产的关注点不直接是利润，而是项目净现金流。那么，建立项目预算指标尤其重要。万达项目现金流预算编制一般分两部分考虑：摘牌前项目测评与摘牌后的项目指标落地，以减少盲目性。其中的“现金流分析”一节，财务部门特别要关注。如果正常现金流不足以实现平衡，书中也给出了补充现金流的方式：可以通过经营物业抵押弥补现金流的失衡。财务计划与组织，纷繁负责。但是，最核心的还是资金链条是否安全问题，“以资金为核心的计划管控”一节，给了我们掌控资金的具体办法。

　　这部丛书的看点很多，但是，时间关系只能粗浅的谈一点感想。希望有与编者沟通的机会。

　　陈宝存(全国房地产经理人联盟常务理事副秘书长)