楼市销售下降 开发商慢热还是消费者看跌

　　江苏省统计局20日发布的数据显示，1-2月，全省房地产开发投资完成1018亿元，同比增长18.7%，增速同比提高5.3个百分点，比去年全年提高2个百分点，呈加快增长态势。其中，占房地产投资比重超七成的住宅投资，完成733亿元，同比增长19.8%，增速同比加快2.8个百分点。专家提醒，江苏房地产投资快增与同期全省商品房销售面积下降5.3%形成反差，目前全省待售的商品房库存处于历史最高水平，伴之以未来商品房供应压力加大，楼市的价与量都将步入消化整理期。

　　房地产投资与销售在增速上为何会“逆向而行”？省统计局投资处副调研员赵小毛分析说，投资与销售的增速峰谷通常存在着时间差。开发商卖得好了，才敢加大投资，由于开发既依赖销售引导，同时周期也远长于销售，因此，相对于销售，开发投资明显“慢热”。江苏近两年多累计增速的变化轨迹也印证了这一点：2012年前两月，全省商品房销售面积同比暴跌29%，直到当年8月份累计增速才浮出水面，增长3.9%，2012年全年增长13.2%；2013年，前两月销售井喷式暴增61.4%，此后累计增速开始回落，全年增长27%；今年前两月同比下降5.3%，是2012年8月份以来销售面积累计增速首次出现负增长。

　　“统计数据的变化和楼市调控气候以及人们对楼市销售‘温度’的感知相吻合。”赵小毛说，乍一看，去年销售基本上从年头火到年尾，但市场热度其实在逐步降温。今年前两月销售下降，虽有去年同期对比基数高的因素，但也是累计增速不断收窄后的自然结果。

　　将房地产开发投资增速和销售增速叠加对比就可发现，在楼市复苏期，二者增速都是先“转正”再加速。2012年前两月，房地产开发投资也有过同比下降24.6%的“悲情”时候，但当销售增速见顶回落后，“慢热”的开发投资增速还在提升途中——2012年全年增长11.5%；2013年前两月增长13.4%，全年增长16.7%，直至今年前两月增长18.7%。“开发对销售的反应，确有个滞后期。今年1月份，北京等热点城市依旧地王频出，卖地收入创新高，但销售却严重不景气。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说。

　　放眼全国，房地产投资高增长与商品房销售下降的反差同样存在。今年前两月，在商品房销售面积上，江苏和全国都是同比下降，但全国仅微降0.1%，比江苏少下降5.2个百分点；在房地产开发投资上，全国增速为19.3%，高出江苏0.6个百分点，但增速却较去年全年放慢0.5个百分点。赵小毛提醒关注一个数字：前两月，江苏房地产开发投资占全国的比重超一成，达到12.8%。

　　当前，一种对中国经济尤其是房地产业的担忧情绪又在发酵中。“今年前两个月江苏商品房平均月销售590万平米，比去年同期少销售33万平米。房子少卖了，买房人出手谨慎了，说明市场对房价的看涨预期下降。”赵小毛说，这在现房和期房的销售上体现尤其明显，前两月全省现房销售增长9%，期房下降9.2%。“2月份全国房价普遍还在涨，只是涨幅收窄而已，因此，对立马可买的现房，人们还不怎么担心，但对交房期起码半年以上的期房，觉得不那么踏实了。”

　　南京证券研究所所长周旭认为，尽管国际上对于房地产投资规模多大为合适，并无统一的评判标准，但目前江苏商品房库存达到四五千万平方米的历史高水平，消化存量房本已任务艰巨，如果未来大量新楼盘再推出，压力将更大。“楼市在部分三四线城市存在局部风险，需要警惕。”数据显示，从江苏三大区域看，前两月，苏南房地产开发投资完成627亿元，同比增长15.6%，占全省比重为62%；苏北完成投资虽只有221亿元，占比22%，但同比增长了28%，比全省平均增速快近10个百分点。张辉表示，城市不同，楼市的风险度也不同，因此才需分类调控。