“网签价”能否接地气？

　　据媒体报道，住建部在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。房价调控目标不再被强调，而配合房价调控出台的限售、限签一旦放松，会有什么影响？

　　在过去的一周内，从网签数据就可以充分印证这种影响。据网易房产数据中心统计，3月10日至3月16日一周内，广州市中心六区高价楼盘网签量再现大升，环比涨74%至321套，受此影响，全市均价大涨43%至15275元/平方米，近几周受到高价盘是否有网签的影响，全市周均价出现过山车式的上下大幅波动。

　　从数据可见，天河、越秀和海珠三个区上周网签均价全部超过3万元每平方米，其中天河、越秀均价为39828元/平方米和39378元/平方米，接近4万元。天河的侨鑫汇悦台、珠江颐德公馆、峻林、中海花城湾和越秀的富力东山新天地、海景农林华府等上周都录得网签记录，均价都超过4万/平方米。这使得中心六区上周均价环比飙升了65%，至27680元/平方米。

　　市中心区一周的网签松动，即对全市成交均价造成相当影响，政府承受的房价调控压力之大，由此可见一斑。

　　限签放开加大调控压力

　　执行已满一年的新“国五条”明确提出，“如果报价过高，有关部门可以给予指导价，如果不接受可以限制预售”，当房价涨幅远超全年房价调控目标时，有关部门将采取限价、限售的措施。在不少有房价调控目标的城市，纷纷要求新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘。在业界看来，限签的实质仍是限价。

　　在广州，2012年底房价开始出现飙升，涨幅领跑全国5个月之久，政府面临强大的调控压力。实际上，广州从2012年底就开始对高端楼盘进行限售，但没有规定具体的面积和单价，对于限制网签，则根据楼市成交动态执行。可以说，限签在执行一年多来，在一定程度上达到了稳定网签均价，为楼市降火的目标。但另一方面，市场上卖楼双合同现象也开始出现，部分开发商通过将商品房销售和装修拆分为两份合同进行交易，这造成成交单位的网签均价达至指导价，而实际售价又远高出网签均价的情形。对于买家而言，实际付出的购房成本并未下降。

　　由于目前广州中心区域在售楼盘项目数量少、售价高，一旦放开网签限制，必将极大拉高网签均价，也令全市网签均价推升。据了解，目前市中心区在售楼盘普遍被限签。保利地产广东公司董事长余英就表示，高价的单位半年都不能签约。而针对住建部今年首度不再提年度房价控制目标，广州市国土房管局相关负责人日前表示，将严格执行落实中央房地产调控政策，目前调控方案并没有调整计划。

　　业界对政策松绑前景预期不一

　　事实上，自从去年十八届三中全会提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”，即明确了未来我国经济活动中市场化的决定性作用。业界普遍预期在未来房地产制度的长效机制顶层设计中，市场化将是主要的方向。这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向，以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制已然定型，调控政策将从此前的“严堵”转向“疏导”。对于以限购、限贷、限售、限签为特征的调控举措，业界普遍憧憬在未来能有所松动。

　　据业界人士分析，在目前，由于房价调控目标的要求，行政手段对市场的干预，在一定程度上对市场供需造成了干扰，而“双合同”等现象的出现，就是这种干预的反应，但其客观上也埋下了风险和隐忧。

　　对于未来的政策松绑前景，房地产研究人士也有不同的判断。保利地产首席研究员吴定金表示，在房价调控目标退出的背景下，广州的限价、限售政策可望逐步放松，这将增加广州市中心的一手房供应，供应量的增加对房价也有压制作用。但是，反映到房价数据上，可能随着市中心楼市成交增加，房价的数据会有所上涨。

　　合富辉煌首席分析师黎文江也表示，限价、限签、限售这类地方政府的政策有可能放松，但预期是房价相对较低的外围区域先放松，中心城区则要逐步推进。中原地产项目部总经理黄韬则表示，在房价调控目标未特别强调的情况下，广州的限价、限售措施将有所松动。

　　供不应求缓解有助房价走稳

　　而广东省房地产行业协会新闻发言人、秘书长王韶表示，从政策环境层面来看，房地产调控思路将延续上年的基调，通过推进以人为本的城镇化解决当前城镇化发展中存在的人户分离严重、土地利用效率低下、区域发展不平衡的问题。在房地产调控方面也延续了区域差异化的策略，调控更注重发挥市场机制的调节作用，但部分城市限购等行政措施短期内仍难以退出，政策环境以保持稳定为主。

　　对于房价走向，王韶也指，从市场供求关系来看，由于近两年新开工面积屡创新高，市场供应将有所增加。虽然当前住房需求群体依然较庞大，但由于当前房价高企，且银行对住房按揭贷款支持力度减弱，大多数刚需阶层的购买能力相对有限；而高端消费群体和改善型需求受到政策限制，市场有效需求将有所缩减，预计年内成交量难以超越去年。

　　从房价走势上来看，由于今年多数开发企业进一步调高销售任务指标，其销售策略将以走量为主，价格预计趋于平稳。另一方面，年初成交量的萎缩已对企业的销售回笼资金造成影响，以销售回笼资金为主的其他资金来源增速下滑，企业自筹资金占比提高，资金压力增大。今年央行仍维持中性偏紧的货币政策，对影子银行将加强监管，房地产行业外部融资环境不容乐观。企业为加速销售回笼资金，也将保持价格的平稳。

　　王韶分析，近年广东商品房新开工面积屡创新高，市场供应量将有所增加；而市场有效需求呈现缩减态势，商品房供不应求的局面可能出现缓解。

关键词：房价,目标,调控,市场,均价