楼市低迷 房地产开发商告别高利润时代

　　 2014年开年，楼市即表现出了不同于以往的节奏。一面是房地产市场陷入低迷，降价的消息不绝于耳；另一面是各大房企纷纷高举业绩飘红的“战旗”，继续调高年度销售目标。

　　  3月19日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》。其中，有关房企销售业绩、盈利能力、负债率等“标红”数据，无疑为整个房地产行业注入了一剂强心针。

　　  然而，上述报告也指出，在销售业绩不断飞升的背后，却是利润率的持续下降。“由于2013年以来货币政策中性偏紧，流动性风险依然存在，此前由调控常态化带来的行业利润空间下滑的趋势并未改变。”中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示。

　　  告别高利润时代的房企，目前已经开始寻求策略转变。“总的来说今年要加快周转，我们往年的周转率都是在23%、24%，我们今年要把这个数字提高到30%以上，这是我们最主要的变化。”远洋地产董事局主席李明在远洋业绩会上表示。

　　  调高销售目标

　　  仅就销售业绩而言，在刚刚过去的一年中，多数房企交上了令各方都满意的答卷。

　　  3月13日，远洋地产发布年度业绩，2013年全年，实现营业额人民币311亿元，同比上升9%。公司核心净利润同比上升21%至人民币30.36亿元，核心净利润率同比上升至10%。

　　  同日，中海地产也发布2013年全年业绩，期内共实现营业额824.7亿港元，同比增长27.7%；净利润同比增长23.1%至231.8亿港元，尽管营业额不足千亿元，但净利润仍然位居行业第一，折合人民币超出万科2013年净利润约33亿元。

　　  就总体而言，根据测评报告的统计数据显示，2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%；全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。

　　  不仅如此，千亿级房企扩容也已经是不争的事实。2013年千亿级房企从上年的3家骤增到7家；销售额在500亿元以上的企业也增加至11家。其中，万科2013年销售金额1709亿元，同比增长21.0%。

　　  值得注意的是，2014年才刚刚开始，各大标杆房企则纷纷表态，提高各自今年的年度销售目标。其中，万科将销售目标定在了2000亿元，而绿地则将房地产业务2014年的目标定在了2400亿元。此外，远洋地产今年的销售目标超过400亿元，增幅超过15%。

　　  “从2013年下半年开始，核心城市主流产品供不应求的状态刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入，这直接推升了核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛提高。”朱中一表示。

　　  显然，尽管有关“崩盘论”的说法不断见诸报端，但房企对2014年的市场情形却仍充满信心。

　　  不过，与开发商的高额业绩和高调表态相对应的，却是行业的利润率逐年下降。

　　  测评报告指出，2013年500强房地产开发企业盈利效率尽管有小幅回升，但仍低于2011年的水平。这主要是由于政府对房价涨幅的持续关注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续。

　　  “现在毛利率是公司历史上最低的时候。”李明坦承。他指出，毛利率过低一是地价高造成的，另一个原因是远洋销售70%结转的收入都是来源于新进入的城市，而新项目入市的时候价格上有一点折让。不过，李明乐观地认为，“毛利率的下降应该是见底了。”

　　  高周转的风险

　　  失去了高利润的支撑，开发商面临的首要压力是资金。

　　  上述测评报告显示，2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

　　  “在总体流动性偏紧的背景下，杠杆率的提升也意味着风险的积聚，因此，房企间未来分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。”朱中一表示。

　　  为此，房企不约而同地在今年谋求转型。报告显示，从目前来看，房企转型主要表现在产品线上的转型，主要围绕规范化拿地、推进快速周转的销售为主。

　　  报告数据显示，2013年，500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。

　　  “从2013年房企的销售情况来看，像泰禾等房企以高周转为主线的运营模式确实得到了丰厚的回报，”北京一位开发商告诉记者，“尽管目前很多房企纷纷探索规模和利润平衡发展的路径，以缓解高周转带来的企业利润率下滑，但在竞争不断升级的市场环境下，继续保持高周转以维持并扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。”

　　  与此同时，房企存货水平却也在不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。

　　  另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平方米以上大户型产品持续滞销。而三四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。

　　  “这意味着市场集中度再次提高，资源进一步向大企业集中，而小型房地产开发企业的景气度直线下降，预计部分中小房企将逐渐被边缘化，市场规模逐渐缩小甚至最后被迫退出房地产市场。”朱中一对记者表示。

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