内地客亏钱卖楼 香港楼市步入调整期

　　-香港楼市调整冲击波(上)

　　近日，“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

　　当地舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是，美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。

　　目前，悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析，香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调一成。

　　赵乃育/绘

　　惨淡内地客香港亏钱卖楼

　　近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断，最新爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。

　　这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”，业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露，这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖，中间也曾经试图出租，但一直没找到下家，于是便将房子叫价下调求售，最后以1.3亿港元售出。以购入价计算，这次转售账面虽然微赚200万港元，但连同印花税及佣金等，估计该名内地客要亏损约600万港元。

　　山顶豪宅属富人区，而富人又一向不差钱，故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹，更催生警惕：香港楼市正走在下坡路上？

　　内地客亏钱卖楼并非这一例。盘点一下近期的实例：

　　大角，有一处实用面积1061平方英尺(约合90平米)的住宅，原本由一名内地客以2265万港元购入，近日以2200万港元易手，账面损失65万港元，若加上厘印费(96万港元)及代理佣金等杂项支出，实质损失逾180万港元。

　　大潭阳明山庄，一名近年买入多个物业的内地郑姓客人，在2012年斥资1900万港元购入的物业，近日以1795万港元售出，账面亏损约105万港元，而由于交易须付5%额外印花税，即近90万港元，假如全数由卖方承担，再连同印花税及佣金等费用，他实际上亏了约270万港元。

　　内地客为何频频爆出亏钱卖楼？直接因素，多数意见认为与内地“钱荒”有关，在香港买楼的内地投资者多是生意人，受银行收紧信贷、资金周转困难影响，一些内地投资者急于出售物业回笼资金，只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手，也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。

　　很多人都在问：这种凄凉仅仅是短期现象，还是意味着一个调整周期的到来？全球资金大环境影响下的香港楼市，会否因一系列负面因素叠加而出现多米诺骨牌效应？

　　难免香港“炒楼”热潮必然减退

　　农历新年过后，传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息，热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。

　　最新消息是，屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出，创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“劈价抢客”，以元朗一楼盘为例，去年3月底首度开盘，当时平均实用平方英尺价1.71万港元，而最近一期报价则是约9200港元，价格调整幅度可谓惊人。

　　有舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布，去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低，实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型，楼价更是5年来首次出现跌幅，全年下跌2%。

　　更有机构数据称一手房需求应声锐降，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，去年第三季度减少至平均每月89宗，占总成交2.2%，远低于2012年1月至10月期间，平均每月约360余宗，占总成交逾4.5%的水平。

　　“辣招”之外，全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体，国际金融一有风吹草动，楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。

　　香港金管局总裁陈德霖早前预告，金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走，届时会对资金流动性及利率造成压力。

　　香港金管局及中原研究部的资料显示，自2008年美联储推出首轮量宽后，热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，现时银行体系资金约1639亿元，资金转势流走后，市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。

　　中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败，又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑，一国际金融机构高管就直言，中国为影子银行“收水”，比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

关键词：调整期,投资者,美联储|