又到租房黄金季 法官提示租房两大风险点

　　每年春节过后都是房屋租赁市场的黄金季，昨日海淀法院的郭文成法官结合该院近年审理的房屋租赁纠纷案件，提示两个环节最容易发生房屋租赁纠纷，租户要在签订租房合同时多加注意，以防给自己造成经济损失。

　　押金退还最易出“岔儿”

　　房屋状况应在合同中标记

　　小刘是个北漂的白领，来到北京后带着老婆和上幼儿园的儿子四处租房居住。2011年，小刘与房主老张签订了租赁合同，约定由小刘承租老张的房屋，房租押一付三。租期之内，小刘与老张相处十分愉快。租期届满之时，双方却因3000元的押金产生了激烈的争吵。

　　老张称其向小刘交房时房屋的墙壁是新粉刷的，而小刘退房时，墙壁已经被弄脏，有一处墙壁甚至留有小刘儿子的涂鸦，厨房的油烟机也被用坏，老张认为小刘应该负责重新粉刷墙壁，赔偿油烟机，相应费用应自押金中扣除。这样算下来，老张不但不用给小刘退押金，小刘还应另行赔偿老张的损失。

　　小刘却说，老张的房子常年对外出租，墙壁本来就是脏的，抽油烟机只是老旧磨损了，且其在租赁期间曾向老张报修，老张并未理会。因此押金应该全额退还。双方争执不下，只得诉至法院，老张的证据只有小刘退房时的房屋照片以及对厨房抽油烟机的录像，照片显示墙壁上有勾画痕迹，录像显示抽油烟机运转中确实有较大的噪音。

　　按照谁主张谁举证的原则，因为老张无法证明其将房屋交给小刘一家时墙壁是新粉刷，此外老张也无法证明抽油烟机是小刘用坏，最终经法院调解，双方达成和解，由老张退还小刘押金2000元。

　　法官提示：租期结束后经常出现出租人以未见到全部水电费票据、房屋污损、设备损坏等事由拒退押金。面对房屋租赁的第一个风险点，法官建议双方在签订书面合同时，对特殊的房屋状况应进行明确的标记，如房主可以对出租时的房屋进行录像或拍照留证，也可在合同附件中的设施设备清单中标明墙壁是否新刷，设备是否新购或者是否存在较大噪音等情况，如果较难描述的也可以打印出照片双方签字确认，以避免退房时无据可查，难以确认责任范围。

　　转租最易节外生枝

　　租房最好找到原房主

　　小杨大学毕业后在北京的国贸附近找了份工作，没有回湖南老家。为了上班方便，小杨与黄女士签订房屋租赁合同，以每月4000元的租金承租黄女士位于后现代城的房屋。小杨没想到，其刚住了两个月，就被房主米先生找上门来。米先生拿出房产证称，自己才是该房屋的产权人。黄女士承租了他的房子后将房子转租给了小杨。米先生称，其与黄女士签订的租赁合同约定不能转租，所以要求小杨搬家。小杨将黄女士起诉到法院，要求解除转租合同、返还租金并赔偿损失。

　　法院经审理认为，房东米先生与黄女士的租赁合同明确约定禁止转租，如果黄女士擅自转租未取得房主米先生同意或追认，米先生可单方解除与黄女士的合同，并要求次承租人小杨腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人无法继续使用所租房屋。

　　小杨可以要求黄女士承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小杨需证明实际损失情况。此外如果小杨明知黄女士不具备转租权限的情况下仍选择与其签订转租协议，也应自行负担部分损失。此案法院只判决黄女士退还小杨的剩余租金，因小杨无法证实其经济损失，法院未予支持。

　　法官提示:租户若需租赁他人转租的房屋，应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可，防止事后发生纠纷。文/本报记者李罡

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　　“二房东”骗取租金二十余万被逮捕

　　本报讯(记者刘晓玲)近日，六位租户均因为租房时草率相信了他人口头宣称自己是房屋所有人，而未查看房产证，导致数月乃至近一年的房租悉数被一名“专业二房东”骗走。

　　2011年12月初，余某想在海淀区羊坊店附近租一套房子，遂通过北京某房屋中介公司业务员找到了犯罪嫌疑人周某。随后，周某带余某看了羊坊店路的一套房子，余某对房屋比较满意。周某向余某表示，自己就是这套房屋的房东，可以将房子出租给余某。因为是中介公司业务员介绍的，周某又一口保证房子就是自己的，余某也就没有提出要看房产证。随后双方经过商定，房子的每月租金4000元，租期两年，但是周某要求必须年付再押一个月租金。余某同意后，双方签订了房屋租赁合同，余某交给了周某5万余元的房租，并搬入房子居住。到了当年12月底，周某突然找到余某，表示余某必须将剩余的一年房租也付清，否则就不出租了。经过讨价还价，周某答应余某按照两年每月租金3600元的价格，再补交一年的房租，余某就又交给了周某近4万元的租金。到了2012年12月19日，周某再次变卦，向余某提出第二年的房租必须涨到每月4400元，如果不接受就让余某搬出去。万般无奈余某只好又补交了1万元的租金给周某。2013年6月，胡某上门找到余某，说这房子是他的，并拿出房产证给余某查看。

　　此时，余某才知道胡某是这套房子真正的所有权人，周某是于2011年11月30日从胡某处租的，而且从2013年2月开始就没再向胡某交租金了。得知被骗的余某眼看自己交的还剩半年的房租打了水漂，无奈之下只能搬出房子，随后立即向公安机关报案。

　　据了解，犯罪嫌疑人周某是一名职业的“二房东”，专门租赁房屋后转租赚取利润。2011年至2013年期间，周某以承租人的身份，与房屋所有权人签订房屋租赁合同先租赁下房屋，而后在房屋所有权人不知情的情况下，假冒房屋所有权人与多名被害人签订房屋租赁合同，将租来的房屋低价转租给被害人，要求被害人年付或者一次性付清的方式快速回敛资金。利用上述方式手段，周某共骗取六名被害人房屋租金共计22万余元。六名被害人均在没有查看房产证的情况下就与周某签订房屋租赁合同，并年付或者一次性交付房租租金。事后，周某将骗得的全部赃款用于其个人赌钱和挥霍。

　　近日，北京市海淀区人民检察院以涉嫌合同诈骗罪对犯罪嫌疑人周某批准逮捕。

关键词：房屋,租赁,合同,小刘,老张