仅5城完成房价调控目标 政府放开房价调控疑转向

　　“房价涨了没有？”

　　长春、海口、兰州、昆明、宁波是幸运的，2013年城市房价控制成果表明这5个城市的房价与其年初制定的目标吻合。但对于大多数城市而言，这个话题令人难堪。

　　2013年初，在新国五条出台之际，共35个城市公布年度房价控制目标，北京、上海明确房价“基本稳定”，其他城市则承诺房价涨幅不高于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　但至2013年底，经济观察报记者综合多方数据了解到，上述35个城市中，以房价基本稳定为目标的上海、北京，2013年12月新房价格同比涨幅均超过20%。其余城市房价涨幅不高于城镇居民人均可支配收入实际增幅的，仅有5个。

　　近9成城市在去年房价控制的考试中，成绩未合格。如此，也将迟迟未见发挥效力的问责制，推至尴尬的局面。

　　房价问责是何走势？风向似乎在悄然发生变化。在北京某房企担任高管，从去年三季度便一直因项目涨价住建委拒批预售证苦恼的钟生，近日却通过私人关系打听到可靠的消息：春节一过，自己的项目就将获批，随后也将放开对高价楼盘的预售设卡。窃喜之余，他在脑子里打了一个大大的问号：房价不控制了，调控转向了？

　　未达标与达标城市比例为30：5

　　在钟生的回忆里，自己在2013年10月份收到北京市住建委的提前通气，一位负责人透露因房价调控目标压力，预售均价高于4万元以上的项目不再发放预售证。年底前涨价项目一律不批，禁止捆绑精装修，折扣方式涨价将被约谈等数条规定也口头传达给钟生。

　　就在2013年10月底，北京调控再度加码，“京七条”和自住型商品房新政出台。北京市住建委副主任王荣武喊话，通过一切手段力促房价控制目标达成。随后，上海、深圳、广州、武汉、南京等城市新政陆续跟进。

　　但来自国家统计局的数据显示，2013年12月份70个大中城市，新房房价同比涨幅超过20%的城市4个，分别是上海、北京、广州和深圳。南京、厦门等26个城市房价同比涨幅在10%-20%之间，69个城市房价同比出现上涨走势。

　　“北京、上海目标是保持稳定，房价涨幅都超过20%了，还算稳定？”中国住建部政策研究室原副主任王珏林质疑。

　　经济观察报记者综合统计局、政府工作报告等公开材料，按照城镇人均可支配收入实际增速=城镇人均可支配收入增幅-CPI增幅这一公式计算，最终房价涨幅不高于城镇人均可支配收入实际增速的，仅有长春、海口、兰州、昆明、宁波5个城市。(需要特别说明的是，一位国家统计局人士表示，由于房价每月波动明显，取各月涨幅平均值并不能准确反映全年房价涨幅，现在最能反映一个城市全年房价变化的数据是用12月房价同比涨幅)

　　以南京为例，其2013年城镇居民人均可支配收入40000元，增长10%，CPI为2.7%，二者差值为7.3%。2013年12月新房房价同比涨幅却高达15.6%，高出房价控制红线8.3个百分点。另外，太原、沈阳、杭州、长沙城镇居民人均可支配收入为11%、11%、10.1%、12%，在未减掉CPI增幅的情况下，仍低于四城市12.1%、13.2%、11.5%、12.3%的房价涨幅。

　　无处落棒的问责制

　　稳定房价工作考核问责制，已走过四个年头。其中，2010年4月，新国十条提到建立考核问责机制；2011年1月，新国八条要求各城市公布年度新建住房控制目标，未如期公布目标、新房价格涨幅超过目标的，监察部、住房城乡建设部等部门视情况问责；2013年2月，新国五条重申考核问责制度，省级人民政府加强对所辖城市的督查、考核和问责工作，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，进行约谈和问责。

　　反映在公开层面的，是约谈在一定范围内悄然进行。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，实际上虽然新一届政府对地产调控公开讲话少了，但中央领导和国务院分管领导对调控依然很关心。据悉，住建部等有关部门在2013年分数次，约谈十多个房价上涨过快热点城市负责房地产的领导，并部署落实房价调控问题。

　　在2013年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议上，一位参会人士透露，除了各省市住建系统的一把手，全国上百位分管房价的副市长也受邀参会，其中包括北京分管房价的副市长陈刚。该人士感慨，大规模邀请地方分管房价官员尚属少见。

　　会议期间，住建部通过不同方式，向北、上、广、深等房价上涨过快的城市明确了2014年从严落实各项房地产市场调控政策和措施。但住建部部长姜伟新在会议上，却并未提及对房价上涨过快的城市进行房价考核和问责。

　　犹如悬在空中的大棒，对房价大涨城市的追究责任，却迟迟未见影踪。记者就当地问责措施向上海、深圳、昆明等城市住房建设部门采访，截至发稿前，未收到任何回复。

　　考核问责制，面临的执行端最大问题，是整体楼市回暖下，涨价责任该由谁承担，板子应该打到谁身上。在这方面，各方似乎都有自己的委屈。

　　“住建部也是个冤大头的部门。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在一次内部学习交流会上调侃，住建部门受到关于调控房价的非议最多，钞票不归它发，地不归它卖，城镇化不归它设计，却要去调控房价，这怎么调控得了？

　　另一层面，中央调控房价重压和地方人口、财政之间出现的矛盾。一位接近决策层的人士透露，北京市委书记郭金龙在有中央高层与会的情形下，直陈特大型城市人口流入问题找不到有效的控制办法，而购买力集中必然带来房价上升，这需要从整体制度上着手才能找到出路，不是靠简单的行政手段可以控制的。

　　左手调控、右手卖地的地方政府，少有人能练成周伯通的双手互搏，多是演化成稳房价和土地财政的尖锐冲突。记者综合中原地产与政府工作报告等材料发现，以土地收益为主的政府性基金预算收入，北京、上海、大连、重庆、广州2013年分别为1841.8亿元、2340.4亿元、655.1亿元，1699.8亿元、946.3亿元，出现53.7%、172.7%、38.7%、12.8%、98.3%的同比大幅增长。

　　如以地方公共财政预算、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入三本账合为一项地方财政指标，上述五城市土地出让金占上述地方财政指标的比例在2-4成间，数值分别为32.8%、33.9%、22.6%、35%、39.1%。另外，2013年土地出让金为837.58亿元的南京，其土地出让金占地方财政指标则升至48.46%的高度。全国国有土地使用权出让收入达到4.1万亿元，同比增44.6%。

　　北京市房协秘书长陈志表示，房价大涨问责，看似是问地方，实际还应问中央。影响房价的因素，除了地方开发商垄断和土地财政高价卖地，实际还有事权财权、土地制度、货币制度等深层次的制度性因素。所以，推动改革也显得尤为关键。

　　限价解禁风声

　　一贯把持着调控最严标尺的北京，在刚刚交上2013年房价控制目标的答卷后，忽然刮来一阵高价楼盘解禁的风声。

　　位于大望京村的绿地中心，斩获每平方米9.5万元的均价销售，引发业内热议，这在去年简直是不可想象的事情。

　　另一个备受关注的是泰禾北京院子，2014年1月19日获准销售均价在6.3万元-8.7万元/平方米。

　　接近泰禾地产的相关人士透露，还有一批高价楼盘将在近期获批，但“政府已提前和各个企业打了招呼，不要炒作给高端楼盘放开预售证”。

　　钟生所在的企业，在北京有多个项目等待预售证获批，在2013年12月递交预售证的申请后，却遭遇到预售禁令。但他前段时间托私人关系得到的住建委方面的回复是，春节后批预售证靠谱。

　　“私下交流时，会和建委部门述说开发商的困难，周边价格确实涨了，他们也会考虑实际情况价格控制放松一些。”钟生表示，过完春节肯定会加快预售证审核速度，价格管理力度会比2013年松一些，毕竟去年房价控制压力巨大。北京是响应中央精神，大力增加保障房和自住型商品房供应，把更多精力放在增供应上，未来对商品房的行政限制或会越来越少，市场真正还给市场管。

　　对比北京、上海、厦门、南京四地2014年政府工作报告，除北京、上海明确继续从严调控北京特别强调了“坚决保持房价基本稳定”外，后两者在地产调控方面言辞甚少，更多仍是指向保障供应。

　　在难以简单拽住商品房价上涨的缰绳时，北京似乎在保证卖地收入，拉低平均住房价格、保障夹心层住房需求三者中间率先找到思路。北京市工作部署将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系。公租房和共有产权房将继续作为重点，推进自住型商品住房建设，加快已供地项目实施进度，新增5万套供地。商品房用地中将有50%用于建设中低价位的自住型商品房。

　　值得注意的是，在房价涨幅较大的城市增加住房有效供应方面，姜伟新曾公开提到北京市的自住型商品房，要求供需矛盾较大的地方学习并推广此种模式。

　　以房价控制目标为地方考核依据，带着浓厚行政色彩的问责制，或在遭遇问责难后，身影逐渐转淡，保障房建设和土地供应考核或将加强。朱中一曾表示，未来调控方式上会有所变化，以目标控制为手段的调控方式将会逐步淡化。

　　但过度阶段，仍需要时间。王珏林打了一个形象的比喻，目前调控属于止痛药，有病吃完暂时不疼。长效机制，药力更为持久，能管较长的一段时间。最后根除病根，是通过法制建立市场。但一步迈向法制太难，建立长效机制是用更合适的办法来替代目前的短期调控。一切都需要时间。

关键词：房价,调控,目标,城市,北京