36城市1月成交下滑 房价上涨压力犹存

　　中国指数研究院报告显示，1月份监测的43个城市中，有36个城市的楼市成交量环比下降。与楼市成交清淡形成对比的是，近期土地市场持续亢奋，而“房冷地热”背后暗流涌动：楼市成交遇冷主要原因是房企库存较低，供应放缓，但房价上涨压力犹存；地价走高则警示着房企开发成本的进一步抬升；此外，上市房企的股价即使在各大龙头纷纷发布靓丽销售数据的情况下依然持续低迷，或许是资本市场对这一风险的提前反应。

　　1月楼市成交像天气一样遇冷。

　　近日，中国指数研究院(以下简称中指院)发布的数据显示，1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，为56.78%；1月监测的10个重点城市成交量均出现环比下降，其中深圳降幅达到44.4%。

　　昨日(2月9日)，链家地产市场研究部分析师张旭向《每日经济新闻》记者表示，1月楼市成交量大幅下降，一是受今年春节提前的影响，二是银行房贷趋紧导致部分交易成交周期变长。

　　此外，高企的房价也使得部分刚需购房者首付压力陡增，观望情绪较浓。

　　供应偏少拉低成交量

　　中指院2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%；其次是大连，环比下降53.11%。而在成交量环比上涨的城市中，厦门涨幅最大，为1919.78%；其次是南昌，上涨473.82%。

　　值得一提的是，1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷，其中上海商品住宅成交环比下降30.65%；深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。

　　除春节因素外，供应偏少也拉低了楼市成交量。张旭告诉《每日经济新闻》记者，与往年同期相比，因今年供应规模有限，北京1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，仅高于2012年市场下调期。

　　据统计，自2013年12月以来，楼市新增供应一反往年常态，明显减少，且从去年12月底到今年1月上、中旬，北京还出现了连续20余天的供应“空窗期”。

　　虽然1月19日北京一天有两个高端项目入市，但张旭表示，整体来看，自“京七条”落地以来，北京对于新建商品住宅入市价格的控制会继续收紧。

　　此外，1月份深圳获得预售许可的项目仅2个，获批房源为176套和4147套。开发商入市意愿较淡，推售项目锐减。

　　链家地产报告称，大量定位于刚需和改善需求的项目入市也会受到政策管制，未来新建商品住宅供应难有大幅上涨。

　　房价仍面临上涨压力

　　尽管许多城市成交量遇冷，但是房价上涨压力仍然较大。

　　中指院数据显示，十大城市综合指数连续20个月上涨，1月平均上涨0.72%，涨幅较上月扩大0.03个百分点，且10个城市环比均上涨。

　　其中，北京涨幅较上月扩大1.75个百分点至2.05%，涨幅最大；上海上涨1.11%；广州、重庆、武汉和杭州的涨幅介于0.5%和1.0%之间。

　　就涨幅最大的北京而言，张旭向《每日经济新闻》记者分析称，预计节后新建商品住宅需求会继续释放，成交量上涨，而供应相对滞后，库存会继续维持低位。从1月份数据来看，库存频频探底，至1月底已跌破5.6万套，短期内没有大幅反弹的可能，价格上涨压力依然较大。

　　中指院数据显示，1月份很多城市去库存化明显加快，深圳商品住宅可售面积直降68.38万平方米；北京紧随其后，下降62.26万平方米；广州、南京、宁波去库存都超过10万平方米；仅青岛、上海库存增加，分别提高25.5万平方米和21.8万平方米。

　　2013年底，北、上、广、深及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台“加强版”调控政策，比如“京七条”加大自住房供应，收紧贷款；“沪七条”提高二套房首付至70%等。张旭认为，在新一轮政策收紧的周期内，预计市场较2012年的回暖期有所降温，但短期内不会再出现上一轮调控导致的深度下调。

　　伟业我爱我家报告称，2014年初，北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场热度不减，1月份北京土地出让金额高达406亿元，上海超过200亿元，二线城市的杭州土地出让金也将近340亿元。土地供应的增加将促进未来房源供应量增多，从而有效缓解供需矛盾。

　　张旭还表示，经过一轮市场下调和恢复周期后，开发商意识到，相比“多囤地、慢开发”的经营模式所加深的负债成本和节奏缓慢，“高周转”销售策略更适应当下的房地产市场。因此，从供应层面上看，未来开发商主观推盘意愿较强。

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　　去年四季度浙江房价同比涨7.1%

　　每经记者徐超发自杭州

　　日前，《每日经济新闻》记者从国家统计局浙江调查总队获悉，2013年四季度浙江11个设区市城区新建住宅的销售价格，同比上涨7.1%。数据显示，2013年浙江房地产开发投资共6216亿元，其中来自民间的投资金额为4971亿元，占比近80%，全民房产成为浙江经济一大特点。

　　杭州、金华、宁波涨幅居前三

　　根据国家统计局浙江调查总队提供的数据，2013年10~12月,浙江新建住宅销售价格同比分别上涨6.8%、7.3%、7.2%，四季度7.1%的涨幅比三季度扩大1.9个百分点。

　　但浙江11个城市的房价分化明显。去年四季度11个城市中新建住宅销售价格同比上涨的有10个，下跌的有1个，涨幅前3位分别为：杭州(10.9%)、金华(7.4%)、宁波(6.8%)；仅温州出现下跌，四季度同比下跌1.8%。

　　对此，一位浙江统计部门工作人员分析称，由于2012年浙江房地产市场低迷，严格的“限购”、“限价”、“限贷”等宏观调控措施促使房地产企业采取了“以价换量”策略，浙江新建住宅销售价格由此下跌明显。

　　2013年，宏观调控效果趋减，刚性需求释放，浙江房地产市场逐步回暖，成交量增长强劲，价格环比持续上涨，同时受2012年四季度基期价格较低影响，2013年四季度浙江新建住宅销售价格与上年同期相比涨幅较大。

　　浙江省统计局发布的数据显示，浙江2013年房地产开发投资共6216亿元，比2012年增长18.9%。2013年浙江商品房销售额达5396亿元，增长26.6%；销售面积4887万平方米，增长22.0%。

　　虽然销售额和投资额最高的仍然是住宅，但是办公楼和商业营业用房分别以23.4%和22.7%的投资增长率，完胜住宅19.0%的投资增长率，这似乎验证了业界对住宅逐渐进入滞涨、商业地产增长加快的论断。

　　杭州存量房创新高

　　杭州楼市在卖地额不断创历史新高的情况下，存量房也是“芝麻开花节节高”。

　　《每日经济新闻》此前曾报道称，杭州市2013年的存量商品房超过11万套，按照杭州市区2012年全年成交84800套的销售速度算，全部消化完可能要16个月。

　　与此同时，杭州的土地市场却持续火爆，2014年1月就卖地298.5亿元，是已有记录的单月成交最高额。杭州市国土局发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》第一期显示，主城区今年计划出让的经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩，而2013年杭州(包括主城区、萧山和余杭)出让土地225宗，出让总收入为1326.9亿元，较2012年翻倍，同时也创杭州土地出让收入新纪录。

　　杭州某上市房企的董秘曾对记者表示，包括杭州在内的浙江楼市还有上升的空间，但主要集中在几个市一级的主要城市，浙江三四线城市，未来房价可能会持平。

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　　土地市场

　　北京“房冷地热”2月土地出让金有望突破400亿

　　每经记者尚希发自北京

　　在经历了春节长假这一传统楼市淡季之后，北京商品房市场暂时处于“冬眠”状态，但土地市场持续升温。

　　昨日(2月9日)，《每日经济新闻》记者查询北京市土地整理储备中心网站了解到，即将在2月出让的经营性地块合计有16宗，合计建设用地面积为242.6万平方米，其中已经公示了挂牌起拍价格的7宗地块，总底价已经达到175.16亿元。

　　据亚豪机构统计数据显示，1月份北京土地市场共成交26宗，累计吸金405.92亿元，仅次于去年11月406.98亿元的月成交高点。业内人士表示，预计北京2月土地出让金有望再次突破400亿元。

　　房企抢地“储粮”

　　“从去年开始，市场风向标调转，一二线市场企稳回升，主流地产商纷纷回归一二线。更多的本土开发商以及外来开发企业都将目光盯紧了北京。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。

　　的确，从去年大举进京的恒大、泰禾，再到今年重返大本营的远洋，标杆房企拿地路径改变的同时直接加大了区域土地争夺的热潮。

　　据克而瑞咨询CRIC监测数据显示，1月份北京共有26宗地块出让，其中19宗经营性用地，面积达300.11万平方米，同比增长74%；土地成交平均楼面价提升31%，达到了1.34万元/平方米，平均溢价率达62%。

　　值得注意的是，在1月份成交的26宗地块中，住宅用地再次成为主力，达到了11宗。根据亚豪机构统计，这一成交记录创下2009年以来连续6年的同期新高。与此同时，自住商品房用地持续保持高占比，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地块就占10宗。

　　“一方面，在政策长期的市场化导向下，开发商对于一线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的年初，拿地欲望本就普遍较强。另一方面，自住商品房用地持续增加，导致了纯商品房用地减少，客观上也加剧了土地竞争的激烈程度。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，加之政府在年初推地力度较大，导致土地市场供需两旺。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年土地市场供应将继续增加，预计北京2月土地出让金有望再次突破400亿元。“从短期看，地王依然会频现，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有较大作用，2014年的房价涨幅将有所缓解。”

　　住宅库存创新低

　　不同于土地市场的火爆，北京一二手商品房市场则是一片冷清。

　　亚豪机构统计显示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积环比、同比均出现大幅萎缩。同时，6908套的月成交量成为自2006年商品住宅网签以来的第二低位。

　　北京二手住宅市场也延续了2013年末以来的降温趋势。根据链家地产市场研究部统计，1月北京二手住宅成交8772套，成交量环比下降20.1%，同比降55.2%；成交均价为29502元/平方米，环比下降1.87%，连续两月环比下降。

　　任启鑫认为，1月份北京楼市供需双方的大幅萎缩，既有春节淡市的传统因素影响，也有今年的特殊情况。“在2013年年底限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点，成为1月份供需乏力的根本原因。”

　　值得注意的是，供应的不足导致当前市场库存进一步下降。亚豪机构统计数据显示，截至1月末，北京商品住宅库存量仅为55078套，创下历史新低。同时，1月份接近7000套的消化量远远高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。

　　“从2月下旬开始，项目开盘量才会逐步增加，因此短期内供需压力仍将存在。”任启鑫指出。

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　　资本市场

　　销售火爆难挡地产股低迷悲观预期或抬升房企融资成本

　　每经记者区家彦发自广州

　　2013年，得益于国内楼市火爆的销售，主流房企销售额屡创新高，千亿房企更是大幅扩容至7家。但与之相对的是，主流上市房企股价自2013年起持续下跌，多数企业股价跌幅近三成，低迷的股价和绚丽的销售业绩形成了强烈反差。

　　但与资本市场的悲观情绪相比，地产公司则乐观得多。《每日经济新闻》记者发现，多数上市房企均上调了今年的销售目标，部分公司更是出手回购股票以提振投资者信心。在房企业绩与股价持续背离的背后，到底是资本市场过度悲观，还是房企大佬们过于乐观？

　　业绩与股价背离

　　作为上市房企的龙头股，万科与恒大于近日发布的销售数据十分靓丽：万科1月份实现销售额276.5亿元，接近去年全年1709亿元销售额的六分之一；恒大则实现销售额110.4亿元，环比大增52%，实现今年1100亿元销售目标的10%。

　　实际上，自2013年初以来，国内主流房企销售额持续上涨。研究机构克而瑞公布的数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元，千亿房企扩张至7家，销售额超500亿元的房企增至21家。

　　然而，靓丽的销售业绩并未获得投资者的认同。通达信统计显示，从2013年1月4日至2014年2月7日，房地产板块指数跌幅达到20.15%，同期沪深300指数跌幅仅为13.28%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，自2013年8月以来，已公布增发方案的31家A股房企中，有22家房企跌破预期中的定增发行价。近日，荣盛发展发布公告称，由于目前股价已低于12.93元/股的发行底价，未来发行将面临较大的销售压力，经研究决定撤回再融资申请文件。

　　资本市场过度悲观？

　　彭博发布的研究报告认为，2013年中国房地产开发商经历了辉煌的一年，利率水平低且住宅政策宽松是销售大增的原因。2014年开发商若要实现同样的销售水平，则需要存在同样有利的大环境以及强劲的客户需求。但住宅抵押贷款收紧、农村土地新政策实施等可能会让房地产行业放慢脚步，这意味着上市房企2013年的辉煌业绩很难在2014年重演。

　　易居中国分析师薛建雄向《每日经济新闻》记者表示，房地产销售与地产股走势出现严重背离，反映的是在土地价格不断攀升的情况下，上市房企利润被进一步摊薄，利润前景不容乐观。

　　此外，融资成本的不断提高成为压制地产股估值的重要因素。

　　但与资本市场的悲观预期相对应的是，开发商对于2014年却抱着相当乐观的态度。

　　记者发现，多家主流房企均上调今年销售目标，绿地房地产业务今年的销售目标高达2400亿元，较去年大幅增加47%；融创中国销售目标为650亿元，较去年增幅接近30%。

　　此外，恒大、SOHO中国等部分内房股选择以回购股票提振投资者信心。从今年1月27日至今，恒大共斥资16.8亿元回购股份。

　　到底是资本市场过于悲观还是开发商过于乐观？目前尚不得而知，但盛富资本和协纵国际总裁黄立冲提醒，如果地产股长期低迷，将进一步提高上市房企的融资成本，导致资金面更加恶化。