中央吹响土地“集结号”

   新年伊始，各地土地市场却出现了与往年截然不同的表现。本应是楼市缓冲期的1月份，在今年却显得躁动。

  1月13日，北京市国土局公告显示，1月10日招标的昌平3宗地以76亿元的价格成交。这3宗地除了一宗多功能用地外，其他两块均为带有自住型商品房属性的地块。

  除了北京之外，上海、深圳、杭州等各地的土地供应也出现集中放量，不少城市1月土地供应量创历年新高。

  而据记者了解，各地赶在年前集中推地的原因在于，开发商不仅年初资金充裕，而且在高周转开发策略的影响下，开发商已经将拿地的时间节点提前，各地方政府纷纷希望抓住这个机会。

  不过，来自决策层的土地“集结号”已经吹响。1月10日，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。

  卖地“冲动”

  “现在各地的土地供应都在放量，市里要求我们也要把握时机。”东部某省会城市国土局负责人张明(化名)告诉记者，“1月份土地市场延续了2013年底的火热行情，所以一部分地块要赶着推。”

  对于张明来说，这一波土地出让工作是一场意义重大的“攻坚战”。“现在各地都在抢着推地，因为大家都知道年初开发商的资金比较充裕。”张明告诉记者，按照计划，1月份他所在的城市将供应11幅地块，比去年同期增加了近一倍。

  “对于像我们这样的二线城市来说，开发商还是有选择性地进入，多为东部二线城市，如果我们给的条件好，他就买我们的地；别人给的条件好，他就买别人的。”张明告诉记者，“因为开发商的资金就那么多。”

  据记者统计，截至目前，1月份北京土地市场已有11宗地块成交，其中经营性用地10宗。记者在北京市土地整理储备中心网站看到，1月13日，北京昌平区三宗招标出让地块公布交易结果，万科、绿地、远洋等房企各有斩获。而就在几天前的1月7日和9日，北京还有7宗经营性地块成交。

  事实上，从地方政府近日的推地数量来看，各地的土地供应也开始集中放量。数据显示，整个1月，北京出让的土地数量高达23宗，合计土地出让面积达到了372.5万平方米，单月土地出让金有望突破250亿元。

  其他热点城市也不甘落后，其中，列入上海1月出让计划的经营性用地，至少有27幅，累计起拍价已达136.8亿元。1月，深圳预计将出让20宗地块，土地出让金超过44亿元。杭州土地市场计划挂牌41宗土地。

  中原地产总经济师张大伟认为，从目前公布的各项数据来看，2014年土地市场供应继续明显增加，尽管从短期看，“地王”依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。

  张明告诉记者，为了在年初打开一个良好局面，他们已经使出“浑身解数”，本该在上半年内供应的优质地块出让时间都已经被提前，而计划在1月份出让的地块底价在原有底价的基础上都上浮了10%-15%。

  “实际上，我们对出让地块设定的底价一般会比成本价高出15%-25%左右，也就是说，即便地块最终以底价成交，政府部门也会有15%-25%的收益。”张明告诉记者，“但对于市里来说，这些也是远远不够的，因为今年土地供应上是什么调子还不能确定。”

  地方政府“断奶”？

  不过，就在各地土地部门疲于奔命地“卖地”的时候，来自上层的“集结号”已经吹响。

  1月10日，姜大明在2014年全国国土资源工作会议上说，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

  尽管国土部在1月13日专门澄清，这并非绝对意义上不提供任何新增建设用地，但这一消息仍然触动了房地产市场的敏感神经。

  据记者了解，所谓的“生活用地”即是以住宅用地为核心，也就是说，北京等特大城市未来的工业和商服用地，只能以盘活存量为主，没有新增量可用。

  “这一政策出来后的第一反应就是，以后土地更少，地价更高，土地更难拿了。”北京一位本土开发商在看到国土部新政后对记者表示。

  而对于地方政府而言，国土部的这一政策无异于给本就“捉襟见肘”的地方财政“断奶”。

  “我们此前确实已经听到风声，但具体执行细则还没有明确要求，我们也还在等。”张明告诉记者，“不过，最晚全国两会后会有明确说法，政策收紧的可能性很大。”

  某业内人士分析，目前在一线城市的住宅用地供地远远不能满足开发商们的拿地需要，于是，按照规划供给的商业用地就成了开发商争抢的目标，将商业用地变成“商改住”或公寓的形式建设出售。

  以2013年北京为例，北京2013年土地市场经营性用地总成交额近1800亿元，创下了土地市场历年最高水平。其中，住宅用地卖地收入为912亿元，占比仅50%左右。如果限制商业和工业供地新增规模，无疑将给地方土地财政带来重大影响。

  “现在我们的地方财政预算中，收入支出结构基本上是固定的，”张明所在城市的财政部门负责人告诉记者，每年当地政府的本级收入只能负担政府人员费用、办公支出等基本项目，“想要发展城市经济，现在我们只能依赖中央划拨、超收收入、土地出让金，而发的地方债大部分仍然要靠土地出让金来还。”

  中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也可以通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。” 

关键词：中央,土地,集结号