2013年成房企转型爆发“元年”

　　据不完全统计，目前房地产行业排名前100的企业中，已有2/3的房企介入文化、旅游地产领域。

　　万科涉商、万达转文、保利进军养老产业、恒大开卖矿泉水……这些标杆房企在2013年的每一次大动作、大手笔，都引发了业内外的高度关注。

　　业内人士一致认为，房地产业在经历了高速发展的黄金十年之后，接下来将直面行业发展的新挑战。而这些房企大佬不约而同地着手“非房”业务，无疑在率先筹谋企业发展的新思路。

　　产业转型，宏观大势所趋

　　时至今日，房地产开发已进入全新阶段，仅负责楼盘的建造已很难保证开发的顺利进行。尤其是在新型城镇化的背景下，对房企如何促进城市资源的增值提出了新挑战。这一点，在2013年已成为行业发展的重要思路。

　　新型城镇化作为国家经济转型和发展的主要手段，其被视为未来五年乃至十年的重大政策红利。据国家统计局资料显示，预计到2030年之时，中国的城市化率将达65%以上。而越发靠近70%这个城市化基本完成的比率时，对城市的资源利用、能源消耗、环境保护以及基础设施的健康运作等都将面临新的挑战，这无疑将增加开发商开发土地的难度，同时也对房企的开发模式提出了新的考验。

　　利润摊薄，迫使企业多元发展

　　2013年，可以被看作是房地产企业转型的爆发元年。万科、保利、恒大、万达、绿地等超大型房企，在2013年动作频频，已开始谋划未来发展的新思路。

　　毫无疑问，持续的调控政策，从宏观上终结了住宅市场的暴利时代，就连热火朝天的市场交易和数据飘红的靓丽财报，都已无法掩盖房企利润率逐渐走低的事实。数据显示，结合135家上市房企三季报来看，行业利润率只有17.9%，净利润率仅为13%；而2013年上半年房地产行业利润率为19.2%，2012年则为21.3%。

　　业内人士指出，房地产行业已慢慢摆脱对早期住宅暴利的依赖，未来房地产行业的专业化将会更加明显，每一个细分领域的附加值会提高，各类产业地产将会衍生更多机遇。

　　商业地产

　　住宅限购外的市场红利

　　代表企业：万科、保利、龙湖

　　曾誓言坚守住宅开发的龙头房企万科，在2013年末推出了首个商业综合体“金隅万科广场”，万科同时表示将斥资百亿布局在京的商业地产项目，这也成为行业内的一个标志性事件。至此，国内所有的一线房地产企业均宣布了对商业地产的投资开发策略。

　　值得关注的还有保利，数据显示，自2012年开始加码商业地产布局，2013年继续加码，保利北京全年商业地产投入占比狂飙至45%的高位。

　　后来者龙湖，在2013年的北京商业地产市场同样交出了优异的成绩单，在京的双天街自开售以来，累计突破百亿元，仅时代天街一个项目在2013年销售达17.5亿元，领先同区域销售第二名逾10亿的成绩，成为南城商业销冠。

　　事实上，受住宅市场限购限贷政策收紧的影响，房企明显加大了商业地块的拿地力度。2013年以来，北京土地市场中商业地块的出让占比明显提高。

　　另据第一太平戴维斯的报告指出，2013年内、外资房地产企业加速抢购一线城市商业土地，同时外资基金、投资机构也在收购大型商业项目。可见，未来商业地产市场竞争仍将长期处于白热化。

　　文化旅游

　　文化旅游及配套均成热点

　　代表企业：万达、恒大

　　当多数房企还在扎堆进军商业地产之时，商业巨舰万达，已开辟新战场。“文化旅游在目前看来，是一个没有天花板的行业。”万达集团(廊坊万达广场)董事长王健林一席话的背后，是万达集团在2013年斥资近千亿元的文化旅游产业布局。目前文化产业已成为万达旗下的支柱产业之一，而王健林的目标是，万达文化集团在2020年实现800亿元收入，进入世界文化企业前10名。

　　不仅是万达，近两年发展势头强劲的恒大也在旅游综合体方面排兵布阵，就在哈尔滨万达文旅城动工不久，恒大也高调宣布，将在哈尔滨斥资160亿元打造内地规模最大的旅游综合体。此外，恒大已在武汉、成都、济南等全国20多个城市完成旅游产业相关布局。

　　而与旅游需求密切相关的旅游度假区配套开发，也成为房企眼中的另一个朝阳方向。以较早开发的海南岛项目为代表，2013年从长白山到云南，从新疆到大连，各大景区都活跃着房企们开发的背影。据不完全统计，目前房地产行业排名前100的企业中，已有2/3的房企介入文化、旅游地产领域。

　　养老产业

　　养老地产“最有前途”

　　代表企业：保利、远洋、绿城

　　2013年，作为养老地产利好政策频出的一年，产业市场也因此正迅速崛起。保利地产(保利西山林语保利新公馆)在京宣布将全面布局养老地产的消息，也成为房企多元化布局的标志性案例。保利地产董事长宋广菊公开表示，未来十年要打造50个养老机构，这是保利战略升级的重要一环。

　　事实上，保利并非唯一一个对养老产业“虎视眈眈”的房企，在巨大市场需求吸引下，众多开发商开始马不停蹄地向养老概念转型。

　　2013年12月，万达与中国太平洋保险签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林在接受记者采访时表示，所有地产当中最有前途的就是养老地产，“房地产并不是一个万年常青的产业，养老地产是地产业今后突围转型的一个主要方向”。

　　此外，万科、首创、复兴、绿城等龙头房企也纷纷抛出了养老地产发展计划，公开信息显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。

　　投资海外

　　“出海热”或将愈演愈烈

　　代表企业：万达、绿地

　　房企“走出去”的步伐，在2013年进入一个大跨步的时代。统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业(首创禧瑞都芭蕾雨·悦都)等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。

　　继2012年收购全球第二大院线AMC后，万达在2013年继续宣布了在英国的两项投资，并购英国圣汐游艇公司和在伦敦核心区建设超五星级酒店，总金额约10亿英镑。“跨国发展是万达的发展需要，万达的目标是十年左右销售收入进入世界前100名，资产、利润更靠前，成为世界一流跨国企业。这意味着国际业务收入要占相当比重，要实现这个目标，主要靠海外并购。”王健林在接受新京报记者采访时表示，未来10年内，将在全球8-10个主要城市投资商业地产项目。

　　大规模进军海外市场的另一巨头，还有绿地。2012年以来，绿地先后在韩国济州岛、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、纽约等地布局了多达10余个项目。按绿地集团董事长张玉良的“三步走”战略，未来将会继续加快海外市场布局。

　　随着中国人在海外的房地产交易规模不断扩大，包括万科、首创、碧桂园等在内的近20家房企，纷纷走向海外，掀起了一波实力房企“出海热”的新潮流。业内预计这股潮流在未来或将愈演愈烈。

　　本版采写新京报记者李捷(新京报)

关键词：商业地产,王健林,房企转型