秦虹：存量土地再开发是新机遇

　　是什么原因带动了2013年供销两旺的房地产市场?2014年的房地产市场还会持续火爆吗?在“策马奔城·2013河南地产发展年会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹进行了题为《房地产市场及政策总结与展望》的讲演。其高屋建瓴的观点，赢得了现场阵阵掌声。

　　刚性需求带旺2013年市场

　　2013年房地产市场整体销售情况非常好，其中自住性需求占最大比重。2013年全国新建商品房市场出现了不算低的增长速度，预计2013年全年商品房总销售面积在13亿平方米左右。2013年，二手房销售面积增长速度也非常高，40个重点城市的二手住房销售面积同比增长了83.4%。

　　2013年出现的销售增长与以往不同，最大的区别是2013年的增长主要来自刚性需求、自住性需求增长较多。而2006年、2007年两次房地产市场上涨，是投资性、投机性需求推动的。也就是说2011年开始，国八条、全国范围内购买第三套房不贷款、49个城市限购等政策对抑制投资和投机的新增需求起到了明显的作用。

　　世联地产的销售数据显示，2007年，18岁到30岁的购房群体仅占15%;2013年，18岁到30岁的购房群体占比达到了45%。可以证明，2013年所卖的那么多房子，绝大多数是以自住性需求为主。

　　今年地产增速可能会趋缓

　　从市场角度，秦虹认为2014年房地产市场的整体增速可能会趋缓。

　　首先，宏观经济增长处于下台阶的过程之中。中国经济的增速要下到7.5%左右，而房地产业的发展从来都是和宏观经济的发展同步的、相辅相成的，所以在整个宏观经济增长下台阶的过程中，房地产市场的发展增长也一定会出现同步的变化。

　　其次，2014年房地产行业的住宅政策仍然会严厉地控制投资和投机性需求。自住性需求没有放开的情况下，房地产持续大幅度的攀升也很难实现。

　　再次，2013年的房地产市场基数太高了，2013年的高基数也导致了今年的增长速度可能很难超过去年。

　　最后，大致可以判断，2014年对房地产市场影响比较大的货币政策不会过于宽松，甚至可能会持续收紧，那么房地产市场出现一个逆趋势大幅上涨的外部环境是不具备的。

　　未来的土地仍然稀缺

　　秦虹认为，未来的土地仍然会呈现稀缺性，存量土地再开发的政策机会可能会显现出来。

关键词：宏观经济,城镇化,土地开发