石家庄购房者“迷信”抄底 贪便宜让烂房子热销

　　每到这个时候，就是盛产各类榜单的季节。

　　回望一年，我把自己之前专栏里的一些观点也做个梳理，舍弃那些空话套话，挤出一些干货，争取给年末的购房者一个置业参考：

　　1.不要迷信所谓的专家。 特别需要警惕那些貌似为民请命的声音，那些貌似为穷人说话的立场。以我个人观察，那些天天唱空房地产的人，真正在乎的是两个指标，一个是出场费，一个是写书的发行量。身边有朋友就跟我抱怨，“我妈妈整天期待房价大跌再出手买房，可好，原来可以买一套房子的钱现在连首付款都不够了”。

　　2.在某种意义上，房地产市场的混乱，除了开发公司的商人“趋利”和“投机”之外，购房者也扮演了事情的另一面：贪图便宜让毫无手续的烂房子一路热销——— ——有什么样的购房者，就有什么样的开发商。

　　3.凭我多年的观察，购房者大致有这么几种：第一种，光分析市场，老想“抄底”，梦想着他买了以后房价会大涨，于是政策啦、供应量啦、发展趋势啦，分析个够，等来等去也决定不了；第二种人想等政府对区域配套建设成为现实了再买，什么道路啦、公交啦、商场啦一个都不能少；第三种人对产品有着苛刻的要求，必须户型、价格、环境、配套、物业样样好才能打动他的心(唉！哪有这样的房子呢？)；第四种人买房要全家同意，任何反对声音都不能有，可众口难调怎么可能一一满足？第五种人听朋友的一句话，恨不得朋友说买他就买，可朋友的建议往往是模棱两可的，怎么办？第六种人是跟风型的，别人买我才买，自己不当先行者。

　　4.供应关系也是靠不住的。一个技术问题，在牛市时期，面粉比面包贵反映了楼面地价贵过房价的倒挂关系，在现在我们看到的是，房企在微利或者零利润卖房时，会选择蛰伏过冬，不买地，不追加投资，这种供应上断档，会把我们看似很吓人的存量数据很快消化完毕，而当积蓄了很久的需求寻找出口时，楼市断货会放大需求的释放程度。

　　5.改变“抄底”思维。以研究楼市为职业的杨红旭都说，不要轻易相信“抄底”，市场永远找不到价格最底部的地方，也没人能真正抄底。不是有句老话吗，你觉得“底”来时，它已经走了……

　　6.抑制市场的调控对房价趋势的影响快则1个月、慢则3个月就有体现，但影响房价的时间却很短，通常3个月至5个月后就被市场消化，但是在抑制政策不断累积成全方位的调控后，最长也曾控制了13个月的房价上涨。有房地产研究院对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示，M2增幅变大的3个月至5个月后，房价明显上涨。这是判断买房时机的一个最有效的方法。

　　7.是什么在阻碍购房者的决策呢？其实是一个购房者认为关键而我认为最不关键的因素在做怪：单价。因为单价反映一个项目的档次，反映出价格的变化，所以往往购房者最看中。但是，真正对购房者来说总价才是最重要的。因为购房者的购买能力才是直接决定所需购房的大小。另一个购房者可以左右的东西他们更加视而不见，什么呢？购房的时机。一个楼盘里真正能看上眼的也就那么几套，而你喜欢的房子别人也一定会喜欢，买房子实际上就是购房者之间的竞争，是购房者决策速度的竞争。

　　8.面对持续看涨的房地产市场，以系统性长效解决方案来取代过去扬汤止沸的行政式短效机制应是大方向。

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