地产商被指成公认税收“老赖”：人手1本欠税宝典

　　因报道“房企欠缴3.8万亿巨额土地增值税”事件被行业狠批“愚蠢无知”的央视，在时隔一个多月之后开始反击，而第一击直指房地产一哥万科。

　　这下热闹多了，房企和土地增值税之间的“纠葛”令普通公众如雾里看花。到现在为止，都没有一个权威的答案。

　　这里头有很大的名堂。要弄清这个状况，我们必须要从最本源上来看待土地增值税是什么？

　　土地增值税的原理是这样的：一片土地被房地产商开发之后，价值会上升。土地增值税就是对这个增值部分征收的一个税种，算是一种防止房地产暴利的税。

　　计算土地增值税的公式是：应纳土地增值税=增值额×税率

　　公式中的“增值额”是由市场决定的，房地产销售后取得的收入减去土地出让金、建筑成本等该扣除的项目。当然，这个税率也很高，30%-60%递进。

　　可见，所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。土地开发的周期很长，只有在楼盘售出和项目结束之后才能最后计算增值部分有多少。问题就在于，什么叫作“项目结束”？这个定义从来都没法明确的定义，所以咱们的税务部门都采取了“预征”的方式。先按销售收入的某一比例预先征收，之后再多退少补。

　　平常没什么，但碰上这几年有点特殊。房价嗖嗖的涨，按照之前的价格来预征，那只会导致一个结果，就是预征的土地增值税远远小于房价上涨之后实际应该要上缴的土地增值税。这个时候，政府本来应该马上就要求房地产企业补足这个差额。

　　基于以上的分析，我对土地增值税是这么理解的：它的周期不是按年或者按月清算，所以应交未交的土地增值税只是个会计名词，并不算是地产企业欠的税，但地产企业确实该交这笔款。虽然多家知名房企欠下巨额款项实际上可能没有数万亿之巨，但是房企欠下巨额的款项已是不争的事实。

　　既然这笔款项确实应该上缴，怎么政府就没收上来呢？是政府收不上来，还是压根就不愿意？一个巴掌是打不响的，不管是地方政府还是开发商都是这个“欠税产业链”的贡献者。

　　先要认识这一点，土地增值税征管目前确实面临着较大的困难和压力。既然上面说了，土地增值税有特殊性，也就是必须在项目结束之后才能计算，而项目结束本身就难定义。周期这么长的土地税种，清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。按照税法规定，开发完毕后，方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已经开始，有的房地产企业开发周期10多年，因此，就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种。

　　当然，政府收不上来，也跟开发商有关。据说房产商们手中都捧着一本欠税“葵花宝典”，这本欠税“秘笈”，详细告诉房地产开发商对付税务部门的手段。换句话讲，房地产企业欠税的“法宝”，早已成为行业的显规则。即便房地产商在销售的黄金时期，不差钱的赚钱时段，仍然欠税并快乐着。如今的开发商个个赚得钵满盆满，为何还要成为纳税“老赖”？

　　房地产企业是个税收的老赖，这是毋庸置疑的，社会公认的。房地产特殊的运作方式，为其提供了逃税的便捷，预售房按揭制度就是其重要的逃税平台，这是房地产业财务操作的通病。就以营业税来说，营业税的税基是营业收入，开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认，便可轻松逃税。按会计相关准则，收入确认的一个必要条件是，销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后，后者却往往以风险没有完全转移为借口，对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入。

　　还有一个关键，就是项目公司制也助长了开发商的逃税之风。一般而言，房地产企业每开发一个楼盘，便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本中心，拥有法人资格、独立运作。这固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩。但在楼盘开发过程中，项目公司基本不会确认营业收入，却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债，成为经营性现金流入的主要渠道。一旦楼盘售罄，这些项目公司往往会被注销，某些欠税甚至偷逃税款行为因此得逞。这种“打一枪换一个地方”的经营手段，使得欠税甚至偷逃国家税收变得畅通无阻。

　　在这么一个欠税的“产业链”中，地方政府也是有很大功劳的。这几年，房价的猛涨导致土地增值税骤增。原来楼市不火爆的时候，欠税额并不多，税务部门依靠预提就已经征收了充分的土地增值税。这些年，由于房价猛涨，土地增值税就猛增了。

　　政府为何不要求房地产商立即补缴土地增值税呢？

　　因为中国的地方政府都不愿这么干，因为咱们的地方财政收入指望的是卖地收入，而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额，能让开发商有更多的现金流来继续拿地。

　　其实，谁都知道，这部分“该上缴而未上缴”的土地增值税最终都是要上缴的，我相信那些开发商和政府都在心底里是明白的。对于开发商来说，它当年的利润算法里面已经扣除了土地增值税，就算补缴土地增值税并不影响企业的当年利润，延迟的话可以大大改善现金流，有了现金流才能继续拿地。

　　相比之下，地方政府真是用心良苦，通过延迟征收这一部分“应收所得税”，地方政府失去的也就是个利息部分，跟所得的卖地收入相比真是一个零头而已。

　　看到了？为什么要说开发商和地方政府是一家呢，这也算是一个关键点吧。说白了，就是政府靠赊账来换取与房地产企业更多的生意。

　　既然我们已知道了症结的所在，就应该对症下药。不知道以下的一些举措可不可行，如果不可行，也算作一种参考：首先，税务工商部门要架构起联动机制，对房地产企业成立项目公司，进行严格监管，凡没有缴足国家税款者，一律不准注销和成立新的项目公司。其次税务部门必须要改变土地增值税的征管方式，将欠税的制度性管涌及时补上。尤其在营业税征管方面，税务部门在加大征收力度的同时，国家立法部门有必要专门就会计准则的收入确定条款，进行重新修改和完善，以保障国家税款的足额入厍。最后是上级政府部门也要加强对下面地方政府在这个税上的监控，防止地方政府自己就不想收的情况出现！

关键词：地产,土地,增值,增值税