今年石家庄二环内房价破万 卖不到万元有问题

　　“春江水暖鸭先知”这一俗语，用在开发企业身上恰如其分。市场的每一个变化，都能引起他们迅速的回应，购房者需求的升级，也推动开发企业不断在改变的路上前行。在“精品”当头的市场中，如何积极应对市场，进行转型，才能得到购房者的认可，并为购房者服务，成为他们的任务之一。

　　杨凤英路劲集团河北分公司副总经理

　　未来开发将集中在二环沿线

　　改善性需求成为一大主流

　　石家庄房地产市场的刚性需求还是很旺盛的，但购房者也越来越理性，可比较的楼盘越来越多，更突出的一个表现是改善性刚需客户成为一大主流，他们更迫切地需要高品质的楼盘。

　　未来的开发将集中在二环沿线

　　从2013年土地市场成交看，大部分土地成交在二环周边。随着城中心旧城改造的进展，二环内的土地稀缺性凸显，未来的开发将集中在二环沿线，长安区和开发区是今年土地成交的热点区域，相信明年一定有较多的楼盘推出。2013年的36号地、2012年的42号地将把南二环周边的房价推到一个新的高点，北二环与和平路间的城中村改造也将使区域的面貌产生颠覆性变化，区域的真正价值也将凸显出来；东二环开发区内富力地产的进入也将把开发区推入高发展阶段。

　　房企转型应帮助购房者实现有效资产配置

　　只有充分的竞争，市场上才会有更好的楼盘，现在的市场已经不只是拼地段和拼价格了，楼盘的产品形态、风格、环境、主题、文化等，都是吸引和影响购房者购房意向的因素。房企的转型，不是简单的运营思路的变化，而是从企业品牌、楼盘品类、营销模式的创新和转变，如何帮助购房者有效地配置资产，帮助购房者实现优居的居住梦想，帮助购房者提高所购房产的增值水平，这才是房企转型的方向。

　　叶静伟河北兆翔房地产开发有限公司副总经理

　　开发企业开始回归产品本身

　　石市购房者意愿增强

　　房子本身是用来居住的，作为安身之所，它是生活的必需品；作为改善性居住产品，它承载着提升居住舒适度的意义；而地段佳、品质高、升值潜力大的楼盘，除居住外也是投资的热点。2013年，石家庄房产市场稳中有升，不仅仅是交易量上升，价格在政府控制的范围之内也有小幅度的上升，从这一点来看，也可以说石家庄市场购房者意愿是有增强的。

　　从购房者的人群来看，刚需人群的购房需求增多，将成为未来房地产市场的主力军；从购房者的态度来看，他们越来越理性，买房动因十分明确，对购房后的生活有清晰的规划，因此在购买时会综合考虑区位、交通、教育、周边生活配套，是否是品牌开发商开发的产品、产品建造细节如何、园区环境如何……当然也包括政策因素，如“新国五条”出台、限购令、房产税等。

　　好地段的好房子将受追捧

　　2013年9月，石家庄城市总体规划获批，城市“北跨”格局已确定，为东北区域的楼市发展带来巨大契机，这个契机意味着城市的发展方向、更加合理的规划理念、未来的居住理想，同样也意味着石家庄将被看好的地段前景。

　　在好地段的好房子，楼盘规模是开发商实力的体现，整合优秀团队强强联手是对打造高品质社区专业度的考量。建筑质量包括建筑工地、建材设备、施工工艺等的可靠性，建筑外观的审美性、购物餐饮、安防等配套服务是否完善，户型结构是否舒适，人文气息也就是教育环境是否浓郁，最重要的一点，对于购房者而言，开发商给出的价格是否超出其应有的价值。

　　开发企业开始回归产品本身

　　房地产市场正在朝着健康、理性的方向发展，越来越规范化。开发企业开始回归产品本身，注重品牌与品质，注重精耕细作，对于建造具备标杆意义好房子的态度更加坚定。

　　在机遇和挑战面前，我个人认为，应该灵活应变，开发企业要思考什么是满足市场需要的好房子，在提升自己专业度的基础上，要更多地关注居住生活的细节，要开发更具针对性的产品，明确楼盘的市场定位。

　　廖孝青石家庄德宏房地产开发有限公司副总经理

　　二环外的项目将占领主要市场

　　购房者看重楼盘品质提升

　　回顾2013年，石家庄出现了很多精品楼盘，随着更多品牌开发商的进驻，对石家庄市场起到了一定的推动作用，消费者不再只是对房屋的刚性需求，他们更看重了品质的提升和整体楼盘的特色，对周边配套有了更高的需求，对园林景观和小区的整体环境有了更高的要求和全新的看法。

　　二环以外的项目可能会占领主要市场

　　随着前几年的“三年大变样”旧城改造让原本的石家庄有了突飞猛进的变化，城市在发展，交通越来越便利，石家庄周边也涌现出了更多的精品楼盘。因为地处城市外围，相比城市中心房价较低，更受消费者青睐。越来越多的开发企业更加注重对项目的整体配套设计。另外随着石家庄地铁的修建，交通便利，地铁沿线及周边楼盘会被更多消费者认同和看好，所以二环以外的项目可能会占领主要市场。

　　石家庄房地产市场具有稳定的升值空间

　　一直以来石家庄的房地产市场都是在比较健康的趋势上发展的，未来几年也将持续繁荣。其中用于自住的住宅产品占领市场的主流。消费人群大多数属于第一套刚需和家庭改善性质。所以石家庄房地产市场有一定的升值空间，但也会相对持续稳定。

　　楼市西北、东北板块供应量将增加

　　河北宇辰房地产开发有限公司营销总监石高峰购房者收入学历均有提高

　　从瀚唐及周边项目客户分析来看，购房者的购买意愿和主动性越来越强，但这种意愿较之前购房者的意愿越来越趋于理智。现在的购房者表现的特点有：第一、对房地产市场掌握的信息、对房地产知识了解得越来越全面，购房呈现出理性消费；第二、购房者对项目手续要求越来越严格，等项目五证齐全后购买的比例在增加；第三、周边郊县及外地购房者的占比在增加。第四、购房者收入、学历较之前分析数据都有升高，自有车辆的比例同样越来越高，拿瀚唐项目客户统计为例，自有家庭汽车的比例达到90%以上。

　　明年石市西北和东北板块供应量将增加

　　2014年主要的市场供应会在石家庄西北板块和石家庄东北板块，楼盘数量众多且体量都很大，但形成实际的供应量还需看政策的走向，开发手续的进度，开发企业的资金实力等综合因素。随着石家庄北跨战略的实施，北部区域的项目占据了较大发展潜力的优势，会在近几年住宅市场火爆。另外，新火车站的使用，会逐渐形成新火车站商圈，具有较大的投资价值。

　　开发商今后开发项目不会盲目追求高利润

　　越来越多的精品楼盘出现意味着第一、石家庄市的房地产市场越来越成熟，已经走过了初级阶段。第二、房地产的竞争压力越来越大，开发商会提高项目的性价比来提高销售速度。第三、购房者对项目品质的要求越来越高，开发商为了迎合购房者的需求，会加大成本投入满足购房者的需求。

　　开发商在今后开发项目时不会盲目地追求高利润，可能大部分企业将安全放在第一位，在追求合理的利润同时提高项目的品质和性价比，以便更快速地回笼资金，确保整个开发流程各个节点底顺利进行。

　　开发企业应适应市场的不断变化，把握市场的发展规律，不断地提高项目的品质，满足社会发展的需要。

　　楼市整顿导致供需失衡

　　河北锐驰房地产开发有限公司副总经理苏风彦

　　2013年的楼市整顿主要还是解决石家庄三年大变样遗留下来的一些问题，整顿对于肃清市场起到了积极的作用。从市场反应方面来看，整顿导致的供应量不足一定程度拉动了房价的上涨，供应量小，需求量大，房价会上涨。2013年二环以内、二环三环之间楼盘价格的上涨还是比较大的。预计在明年5月份，二环内突破万元的楼盘会更加多，而且还是毛坯房。

　　除了供需的不平衡，品质支撑是房价上涨的动因之一。此次整顿也使开发商们都意识到，市场的正规化促进产品品质提升。楼盘品质提高，直接带来的就是居住环境的改善。在2013年整顿的大背景下，许多项目无论从户型设计上，还是社区环境、物业管理上，都上了一个新的台阶。

　　楼市整顿让市场更规范

　　河北惠康集团———石家庄府城驿空港房地产开发有限公司营销总监刘亚敏

　　2013年的楼市整顿力度很大，此次楼市整顿在短期内会影响一些项目的进度，但在一定时期内会使市场供应量大幅减少，部分投资者已经或准备撤出楼市，供需关系在一定时期内将存在失衡导致房价微涨。另外，随着建设用地越来越紧张、地价越来越贵、建安材料越来越贵等因素，也会促进价格的上扬。

　　此次整顿从各方面的长期影响来说，可谓意义深远。对于消费者上了一次房地产知识普及课，让大家深刻认识到购买五证齐全的房子才会有保障；对于开发商，使其意识到“先上车，后补证”的行规行不通了，促使开发商把精力真正用到产品设计和开发上，创造出更精细、更有品质的产品。

　　二环内将迈入万元时代

　　天津睿墨机构总经理金库

　　楼市整顿将在短期内使得石家庄整体供应量降低，而在售项目单价升高。随着政策的持续落实，会带来以下几个状况的出现：土地招拍挂价格将继续上升；市中心项目随之价格继续抬升；一些小型的项目公司将面临转型和倒闭；外地大型品牌开发商将敢于涉水石家庄楼市，整体提高省会楼市的开发水平。

　　2014石家庄楼市整体价格将出现盘整、结构性提升。主要原因有：一是随着城中村改造的结束，二环以内适合开发的净地日趋减少，二是高铁车站东广场、地铁等大型市政设施加快建设带来利好，最后就是大型品牌开发商介入。

　　讲到2014年房价，二环内房价会有一个突破点，将在2014年完成万元时代。我指的突破万元是：单价“万元”的房子将成为二环内值不值得买的一个指标。卖不上万元的项目大家就不要考虑，必然有这样那样的问题。

　　2013年带来城市建设新机遇

　　河北尚元房地产开发有限公司营销总监贾萍

　　2013年石家庄楼市机遇与挑战共存，机遇是因为城镇化的推进，给予了石家庄地产行业良好的发展环境；挑战就是国家及省政府出台的各项政策，更严格地对众多楼盘进行筛选，只有优秀的楼盘才能脱颖而出。同时，更好地维护了购房者的切身利益，对楼市的长久健康发展具有良好的意义。

　　虽然国家对房价的调控力度很大，但是对石家庄来说，由于人口数、经济发展的有限性等关系，对于房价的调整效果并不像一线城市那样明显，所以在明年石家庄的房价整体上还是会继续上涨。加之随着城市建设的逐步推进，部分地区的区域价值也将提升，尤其是占据有利地势的城中村项目，商业配套、交通便利等资源优势，住宅项目将具备极大的升值动力，这也将对整体的房价上升有很大的影响。

　　商业地产市场放量可消化三年

　　石家庄勒泰中心销售总监刘民英

　　2013年石家庄商业地产发展迅猛，迎来了“大商业地产时代”。目前可销售的商业地产项目近百个。纵观石家庄商业市场，整个二环内每隔一个路口几乎就有一栋写字楼或者公寓，但由于石家庄的写字楼市场这两年刚起步，市场的不成熟、CBD分区不明确都致使写字楼分布区域比较散，再加上本地经济发展的局限性、供大于需的不平衡性等因素，未来石家庄的商业市场还是有待资源整合，更好发展。

　　随着商业项目林立，明年公寓和写字楼将大量释放，尤其是写字楼市场，毫不夸张地说，按照石家庄2013年的去化率来看，这样的市场放量足够石家庄商业市场消化三年。因此商业市场竞争未来将会尤为激烈，除了比拼地段、硬件软件配套，更将是一个拼价格的市场。

　　外地品牌房企助推区域发展

　　河北涞泽房地产开发公司副总经理郭川

　　2013年的楼市较往年其实大同小异，国家年年调控，严格限购，房价却越涨越高。如果说有所不同，也就是7月份开始进行的石家庄政府开展的“铁五律”整顿，虽严格，但是对高品质楼盘影响并不大。所以对于高端楼盘来说，我认为那就是“一如既往”。

　　前些年，石家庄的房价结构和产品结构都相对单一，开盘项目单价大多都在四五千左右。而现在，石家庄的房地产市场既有满足刚需族居住的较低端产品，也有能够满足高端客户群以乐居隐居的万元大宅，已经走向多元化。除了价格的多元化，区域发展也突飞猛进，自成体系。这一年，本地地产商的快速崛起、外地品牌地产的入驻都快速带动区域定位与产业发展。

　　综合以上两点，侧面说明石家庄房地产市场正在逐步成熟，房地产格局相对稳定，房价结构也与本地产品结构相匹配，所以明年房价不会大涨，预计将会稳中有升。

　　石家庄购房者已走向成熟

　　河北汉嘉房地产经纪有限公司策划总监杨钊

　　通过近几年跟购房者的接触，我们能明显感觉到石家庄的购房者正在不断走向成熟。在走进售楼部之前，购房者一般都会先在网上查询项目的相关资料，然后再去售楼部非常有针对性地咨询自己关心的问题，而且他们所询问的容积率、公摊面积、银行贷款等问题都非常专业。同时，购房者走向成熟的另外一个标志就是，现在的购房者已经不再是盲目购房，他们会根据自身的实际需要以及经济承受能力，非常理性地选择适合自己的房子。

　　对于出现的这种变化，我们要求置业顾问切实从购房者的角度出发，根据每个客户的实际情况给他们分析哪些房子适合他们，而且，推荐的范围不局限于我们自己代理的项目。这样以来，我们就可以让客户通过自己的比较来作出最正确的选择，真正做购房客户的“置业顾问”。

　　私人定制带动地产行业创新导向

　　河北众美房地产开发集团有限公司定制营销总监兰亮

　　去年的楼市虽然跌宕起伏，但无论楼市怎样变化，要想占据市场就要在产品方面不断推陈出新。市场越是震荡，产品创新的重要性就愈发凸显，只有通过新鲜的产品刺激才能在市场上脱颖而出。比如2013年众美集团在省会推出的“定制服务”概念产生了较大的反响，这主要是因为目前房产市场上“填鸭式”产品供应方式，缺乏让客户主动选择的理念。

　　所谓地产的“私人定制”其实就是把潜在客户作为公司的合作方，根据收集潜在客户比较好的户型、产品设计等，有针对性地满足大部分客户的需求。这就产生了客户和企业双赢的局面。

　　我认为，2014年“定制服务”的理念将被更多的人熟知认可，目前众美集团正在为产品的标准化和社区体系的标准化搭建平台。今后，客户可以从这个平台中挑选符合自己要求的产品。

关键词：石家庄,市场,开发,购房