国土部：地产膨胀5年正回归正常 房价将回落

　　国土资源部CLI中地指数三季度数据显示，我国部分城市实体经济“空心化”趋势开始扭转，依靠房地产业的发展模式面临转型，地产市场出现有利于实体经济的调整节点。就有关问题，CLI中国土地市场指数编制总负责人、国土资源部法律中心主任孙英辉接受了记者专访。

　　2009年开始膨胀的地产市场正回归正常

　　记者：三季度土地市场大势如何？

　　孙英辉：三季度CLI综合指数显示绿灯状态，继续在正常区间运行，市场规模分指数显示红灯，即进入偏热发展区间，出让价格分指数则继续保持绿灯状态，在合理区间内运行。

　　综合分析，除出让价格分指数主要由于政策因素保持平稳外，市场规模分指数显示红灯，表面原因是土地出让、划拨用地持续增加；深层原因是我国长期地产市场发展内在需求所引致。前一时期，国家在土地供应方面加大支持发展力度，市场规模分指数持续攀升。而地产景气分指数由红转绿，表明经过房地产市场调控，2009年1季度以来不断膨胀的地产市场逐步回归正常。

　　总体来看，CLI综合指数自2012年以来基本处于调整期。地产市场发展惯性使市场规模持续偏热，出让价格相对平稳，地产景气反复波动。随着十八届三中全会精神贯彻，土地政策改革与探索将持续推进，管理体制创新与改革将稳步发展，土地市场将全面进入深层次调整阶段。

　　记者：2013全年土地市场运行如何？

　　孙英辉：预计全年土地市场将在小幅回落中趋稳。市场规模分指数四季度仍将持续攀升，使2013年市场规模达到历史新高；出让价格分指数继续趋稳或小幅回落。考虑三季度各大城市土地销售情况、各大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控，预测价格分指数将会继续趋稳甚至小幅回落；一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少，房价将逐渐稳定。

　　考虑地方土地财政、城市债务问题、宏观经济发展形势、三中全会后改革预期变化及区域性、结构性特点，预测全年地产景气分指数继续回落可能性较大，降幅会逐步缩小。

　　房地产为主的地产市场动力机制正在消减

　　记者：三季度地产景气分指数包含了根本性变化吗？

　　孙英辉：三季度CLI最令人关注的变化是在规模分指数上涨并亮红灯情况下，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%。这说明当前地产市场正经历由量变向质变的累积过程，总体趋势向好。

　　地产景气分指数相对于规模分指数逆向变化强烈。规模分指数环比增长17.5%，同比增长23.4%；地产景气分指数环比下降25.1%。从成分指标看，新增人民币信贷规模环比增加22.7%、地产股价指数环比上涨21.4%，同时房地产业投资总额环比下降31.6%、商品房销售面积环比下降27.5%。

　　记者：这变化不仅是季度性的？

　　孙英辉：地产景气分指数下滑，一般发生在当年四季度到次年一季度之间。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出现下滑20%以上，是近年来第一次。短期看这是由于地产投资总额下滑和销售面积高位回调，长期看可能是中国经济特别是城市经济发展动力的转折信号，以房地产为主的地产市场动力机制正在消减，以实体经济和产业用地为主的市场亟待发展。

　　地产景气分指数是反映宏观经济动态的先行指标。特别是在信贷规模、地产股价“双升”背景下房地产业投资总额、商品房销售面积增速“双降”，表明地产市场回落已成大势。

　　我国实体经济“空心化”趋势有望扭转

　　记者：这一变化在土地政策上有什么意义？

　　孙英辉：首先从土地用途来看，土地利用重心出现向实体经济倾斜趋势。过去10年，我国M2增速多数时期高于同期经济(GDP)与物价(CPI)涨幅之和，货币供应量增长超过实际需求，部分进入房地产、民间借贷等高回报行业，逐渐造成部分城市(尤其是东南沿海)实体经济“空心化”。

　　同时，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，部分城市过多依赖于房地产开发。新一届政府决心调整经济结构，促使资金逐步向实体经济领域流动。未来压缩影子银行业务，放缓社会融资增速、压缩行业资本投资逐渐成为新的金融政策调整方向，房地产行业将进入全新发展周期，为土地供应重心转向实体经济、引导产业结构调整指明了方向。

　　记者：这对农村土地制度改革有何启示？

　　孙英辉：从土地来源来看，应加快推进农村集体建设用地流转。在谨慎试点基础上，可以探索将农村集体建设用地流转、农民宅基地置换从增减挂钩试点纳入城乡建设用地统一市场大盘子；参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度，引导市场规范起步和发展；允许土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权流转，逐步加大土地政策法律与土地金融服务支持力度；允许依法取得的农村集体建设用地使用权进行抵押，用于除商品住宅开发外的工商业、旅游业、服务业和公共服务设施，提升土地利用效率。

　　总的来说，应把握经济结构调整和体制改革契机，深化土地集约节约利用，促进发展方式转变，推进宏观经济实体化进程，促使土地市场回归健康发展状态。

关键词：地产,市场,指数,土地,分指