石家庄楼市蓝皮书：地王之地 桥东11个城中村正拆

　　截至目前，2013年石家庄桥东区共挂牌出让8宗地块，编号分别为【2012】070、【2012】077、【2013】001、【2013】005、【2013】027、【2013】037、【2013】038、【2013】039，除了【2013】027号地因无人竞价流拍以外，其余7宗地块均以底价成交，总成交价格达34.322亿元，共计40.8094万平方米，约合612亩。

　　对比石家庄市政府于2013年3月29日印发的《石家庄市2013年度国有建设用地供应计划》，在桥东区计划出让的8宗地块，有2宗尚未出让。上述已出的【2013】038号地、【2013】039号地为计划出让的58号地拆分而成。按照计划出让58.6831万平方米的任务量，桥东区2013年土地市场已走过近70%的路程。

　　2大城中村改造“补证” 3大老旧小区改造亮相

　　在桥东区2013年成功出让的7宗地块中，有6宗地块已经动工，属于“补证”之列，分别是【2012】077号地(东风小区旧城改造项目)、【2013】001号地、【2013】005(棉五北生活区改造：肯彤国际)、【2013】037号地(休门城中村改造：滨江商务大厦)、【2013】038号地(塔谈城中村改造：塔坛国际商贸城)、【2013】039号地(塔谈城中村改造：泰丰观湖)；【2012】070号地(棉七厂区改造)是唯一的1宗净地。

　　搜狐焦点注意到，在桥东区挂牌出让的8宗地块中，住宅、商服混合用地有4宗、商服用地有3宗、商服、交通运输混合用地有1宗。可以发现，每宗地块都能寻到商业规划的“影子”。而除了纯商服用地以外，在住宅、商服混合用地中，大量商业综合体规划的出现，也让桥东区商业业态保持了绝对的分量。

　　例如，同属于塔谈村改造【2013】038、【2013】039号地将分别建设塔坛国际商贸城、泰丰观湖，两大项目“合体”将成为河北省最大的城市综合体项目。而【2013】005号地的在建项目肯彤国际同样为综合体。

　　此外，搜狐焦点曾独家披露关于【2013】070号地的规划，尽管鸿锐集团已经确定进驻，新规划尚不明确，但桥东区政府宣传部门有关负责人表示，受制于项目所处的位置、地价和土地性质，“城市综合体”可能是其唯一的选择。显然，经历“易主”的【2013】070号地围绕“城市综合体”的思路没有变化。

　　根据搜狐焦点统计计算，桥东区2013年出让土地平均地价为554.1万元/亩，约为8307元/平方米。按照石家庄6月1日起调整的国有土地基准地价，价格最高的一级居住用地基准价格为266.8万元/亩，4002元/平方米，桥东区中心区域属于一级居住用地，并且土地成交价格已经远高于基准地价。

　　桥东区历来是石家庄“高地价”的诞生地，在过去10年石家庄总共出现的6个地王中，桥东区便占据2个名额。其一为2006年地王--原水泵厂地块，土地出让亩价达322.8万元/亩。建设项目为区域内，也是石家庄第一批高端楼盘荣盛·阿尔卡迪亚。另一宗则出现在2010年，土地出让亩价达735万/亩，建设项目为金正·君庭。

　　商业仍是重头戏三大传统商圈升级“混战”

　　从2013年桥东区土地市场情况来看，商业依然是未来桥东区楼市的掘金点。桥东区的商业分布呈现出中间强、两头弱的特点；中部为繁华的商业区，以商贸、服务业为主，老火车站商圈、南三条商圈、北国商圈三大传统商圈由西向东密集分布，而传统商圈的升级转型又为桥东区注入了新的活力。

　　2013年，桥东区加快了南三条改造的步伐。作为南三条市场升级改造项目之一的昆仑盛阳门再添省会最大的窗帘布匹批发零售中心，南三条正逐渐向规模大、品种全、品牌化发展。

　　此外，胜利大街与公里街之间将建成景观大道，十几条断头路正在规划打通，南三条与新华市场的交通瓶颈将得到解决。石家庄市发改委发布的《石家庄市服务业发展“十二五”规划》中，将百年广场、南三条、新华集贸、太和电子更将连成一线，形成石家庄核心步行区的蓝图又近了一步。

　　南三条市场作为华北地区重要商贸批发集散地，辐射西北、东北、华北等广大地区，在华北大流通格局中占有重要地位，而主城区巨大的人流、车流形成的交通压力之下，商贸批发业态外迁也正在进行之中。南三条市场人流拥挤、交通混乱也是目前桥东区繁华商业背后问题的缩影。

　　2013年，桥东区多达11个综合体项目在建，总投资达386.4亿元。在南三条至北国商城一带，冀兴商城、昆仑盛阳门、新源乐汇城、勒泰中心等一批高端商业综合体已经形成规模，中山路沿线商业竞争逐渐白热化。曾长期占据“霸主”地位的北国商城也在谋求突破，并在2013年启动了西扩工程，未来将升级成更具竞争实力的综合体。

　　交通利好拉动南北两端旧城改造再发力

　　建设中的新胜利大街与老火车站一带

　　随着二环以内土地资源日渐稀少，桥东区的区位特点及交通优势使其得以快速向南北两端发展扩张。值得一提的是，在新胜利大街、新客站建成通车等利好因素的推动下，桥东区南北两端的发展优势逐渐显现。

　　根据规划，到2013年年底连接北二环与南二环路的新胜利大街部分路段将实现贯通。新胜利大街作为城市景观大道，双向八车道将进一步增强该区域交通通行能力，并带动沿线发展，而新胜利大街地下空间利用工程的建成，将有效沟通胜利大街两侧的区域，建成集购物、休闲、娱乐于一体的商业区。

　　正在建设新客站东广场也预计将在年底投用。此外，与新客站道路配套建设的南二环立交工程正加速建设，目前主体工程已完成30%以上。该项目建成后，将成为车辆从南二环高架桥通往新客站站台的重要交通通道，实现新客站与南二环立交桥及新胜利大街四个方向的无障碍对接。加之地铁2号线、3号线均在新客站设有站点，未来交通疏导能力将进一步增强。

　　2013年，在桥东区16个城中村改造项目中，有4个全部完成，11个正在加紧拆迁或建设当中。而在2013年石洽会上，桥东区最后一个城中村改造--彭村改造项目正式确定将由北京银海万向控股集团和河北正阳集团合作开发大型城市综合体，占地约220亩，计划总投资56亿元。

　　除了接近尾声城中村改造，市区工业企业外迁也为桥东区楼市提供了机会。在2013年公布的石家庄市区19家工业企业搬迁名单中即有2家位于桥东区，分别是河北新大东纺织印染有限公司和石家庄市桥东印染化工厂。

　　桥东区委区政府在推进旧城旧村改造中，提出减少住宅建设比例，加大商业设施比重，坚持将拆迁腾出的黄金区域，重点向发展总部经济倾斜，优先支持商务楼宇建设，并由点状单一的商务楼宇开发向楼宇集群模式开发转变。这一思路也成为桥东区未来发展的风向标。

　　2013年，桥东区已投入使用商务楼宇47栋，建设总面积172万平方米，在建、谋划商务楼宇33栋，建设总面积300余万平方米。

　　桥东区政府“总部经济”的发展规划日渐清晰，未来3-5年，桥东区将重点打造五个总部经济集聚区：一是在中轴线中山东路沿线重要商务区；二是在北部滹沱河区域生态旅游园区和总部经济隆起带；三是在新客站区域南部总部经济聚集区；四是在京广铁路入地沿线现代商贸服务业总部隆起带；五是在景观大道裕华路沿线总部经济隆起带。

　　纵观桥东区，中部有繁华中山路、裕华路带动的核心商业区；北部在“一河两岸三组团”的城市发展格局下，逐步发展为宜居宜业宜游的休闲科研基地；南部则充分发挥新客站的凝聚力，形成新的商贸物流聚集区。一个“北中南”更加协调的格局正在桥东区形成，在城市发展联动之下，桥东区楼市也正吹响“南进北跨”的号角。

关键词：石家庄,桥东,城中村