2013上半年楼市画出抛物线

　　在炎炎夏日中，2013年上半年悄然走过。尽管楼市在6月以平淡收尾，但是新国五条带来的不平静开年，旅游地产超乎平常地提早开战……都将这半年牢牢载入省会的楼市发展史。

　　市场回归

　　楼市开年风声就紧

　　2013年春节过后，省会的房地产市场仍然延续着上一年年末市场的活跃状态。 但是，有重磅消息之称的国五条将政策面的风声吹紧。由于有国五条细则出台的预期，市场出现了交易的集中放量。

　　春节假期结束后，省会楼市的成交量更是有了大幅提升。来自石家庄市住房保障与房产管理局的数据显示，作为春节后的第一个完整周(2月18日～2月24日)，省会共备案商品房531套，高于去年同期水平。

　　对此，石家庄方正房产经纪有限公司销售经理杨洪飞表示，虽然开年后国五条没有出细则，但是很多购房者都对政策有预期。“不知道未来的政策怎么变，万一首付提高了，或者出台了房产税，买房的成本就高了，所以很多购房者希望赶紧搞定房产。”

　　而开年后楼市小打小闹的促销政策也吸引了很多刚性需求的置业者。在记者随机采访的购房者中，大多数人也表示，他们是刚性需求者，房子早晚都是要买的。一旦购房门槛提高，买房会更不容易。

　　旅游地产预热提前

　　今年4月，省会的春天乍暖还寒，但是旅游地产却超乎寻常地提前预热了。不仅宣传单满天飞舞，网络媒体上的海景房广告也铺天盖地。更有媒体做出海景房项目TOP10供购房者挑选。

　　代理多个旅游地产项目销售的金玖房产销售总监付荣说，根据以往的惯例，每年的五一到十一是旅游地产的销售旺季。而旅游地产的宣传推广也是从五一开始的，但是今年的市场却热得非常早。付荣分析，今年旅游地产热得早一是因为国家政策的导向，二是因为在去年冬季，省会石家庄经历的雾霾天，让很多人对旅游景区有了向往。

　　据了解，在石家庄销售的旅游地产项目，山东和海南的居多。海南项目依据自身地理优势，一年四季都可以做推广，今年4月份表现比较突出的当属同处于北方的山东项目。

　　上半年走出抛物线

　　通观2013年省会的上半年楼市，市场走出了抛物线形态。不管是新房还是二手房在年初时成交都非常火热，4月份成交达到顶峰，但是随后就呈现了下滑形态。

　　大诚房地产中介战略发展总监李强说，3月份，受新国五条影响，楼市成交量集中放大，这一市场一直延续到4月份。

　　年后市场的火爆也透支了未来的成交，尤其是到了6月份，市场已现平淡。“本身市场就已经被透支，再加上6月份卡在上半年末，银行的贷款额度出现紧张，所以也影响了成交。”李强说，保守估计，6月份的二手房市场成交量较5月份下降了三四成。对比二手房市场，石家庄宏峻房地产公司销售总监黄伟接受记者采访时说，新房的走势大体与二手房差不多，基本也呈抛物线形态。

　　来自石家庄住房保障与房产管理局的统计数据显示，商品房备案量在今年4月达到高峰，为5018套，比三月份多了近400套，但在五六月份又出现了下滑。5月份商品房备案量接近4000套，而6月份的商品房备案量也就3000套多一点。

　　虽然成交量出现了下滑，但是不管是新房还是二手房，价格却没有出现松动。

　　后市剖析

　　房企的资金压力或加大

　　“尽管现在大多数开发商并不缺钱，但是房企的资金压力还是比较大的。”在问及未来房地产市场的走势，惹目地产顾问机构总经理高小天说。

　　“如果成交一直处于低量，开发商回笼不到资金，从银行又贷不到钱，资金的压力就会加大。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。

　　近年来，也有很多房地产开发企业到海外融资。但是这种渠道也将被收窄。据公开资料显示，美联储此前已经暗示，第三轮量化宽松政策将逐步退出，这意味着国际流动性也将趋紧。

　　销售方式将呈多种多样

　　就7月份的市场而言，业界普遍认为，市场还将以稳定为主。“7月本身也是房地产的淡季，再加上是下半年伊始，银行的贷款可能会相对宽松，市场应该还是比较平稳的。”黄伟说。而记者走访市场也发现，目前来看，7月开盘数量不足五家，市场比较平淡。7月楼市应该处于一个休整的状态。

　　在资金压力下，开发企业只有让利才可以激活销售。张宏伟说，资金实力相对较差的开发商将先行进行降价促销，以回笼资金。对于开发商的降价促销，业界普遍认为，房价直接下降的可能性不大。“开发商将更多采取变相降价的促销形式。”高小天说。

　　高小天具体解释说，对于缺钱的房企来说，多样促销应该是他们的首选。而对于经济实力比较强大的房企来说，将会针对市场随时调整自己的推盘节奏。

　　近期“地王”不会再现

　　近日，今年石家庄市区第五批国有建设用地使用权进行挂牌，拟于7月16日9时至7月29日15时公开出让。其中，涉及7宗地块，包括3宗住宅用地、3宗商服用地和1宗工业用地。张宏伟认为，在目前的情况下，“地王”将不会再现。

　　张宏伟说，对于资产负债率已经偏高的房企来讲，拿“地王”还是比较谨慎的，尤其是针对溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，更会谨慎处理。“连日来，多家房企的‘卖子求生’也为整个行业敲响了警钟。”同时，高小天表示，尽管“地王”出现的可能性减少，但是实力房企的资金优势将显现出来，优势的土地资源将更加向实力企业手中集中。

关键词：楼市,地产