“空置率”应成为楼市调控重要指标

　　近日，有一著名投资人称，“在北京有五六千个手里有300套房的房东，这在中国任何房地产市场调研报告中都找不到”。他这番言论立即在网络上引起关注，舆论质疑数据的真实性。至于北京有多少房屋空置，去年北京市公安局人口管理总队曾进行过调查。调查报告称，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。这一数据引起市场震惊的同时，更多的是怀疑，市场并不认同北京有如此多的空置住房，大家怀疑这项调查可能滥用了“空置房”这一概念。调查人员解释，对闲置住房的判断标准是办理入住手续后一直无人居住，或最近连续半年无人居住。虽然其中可能有一些特殊情况(出差等)造成误差，但足以说明北京的房屋空置率比较高，比例高达28.9%。事实上，虽然旧房很难判断其空置率，但近几年新建楼盘却可以通过中介大体了解，一般而言，新建楼盘的投资率大都高于1/3。

　　空置房有多少，空置率有多高？近年来，这个关键性的房地产市场指标，成了说不清、道不明的谜团。此前，住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴曾表示，在我国进行住房“空置率”的调查并不难，只需要在全国重点城市、针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就可以得出结果，只是需要投入一笔钱而已。他同时也提醒：空置率太高当然不正常，说明投资和投机过多，但影响房价的因素很多，投资或投机行为与高房价没有直接关系。

　　但在当下房地产调控关键时期，空置率成为楼市调控必不可少的参考数据。假如任凭住房大量空置，且空置率数字成为无人知晓的谜，就会制造出刚性需求持续强劲的假象。而在民间游资缺乏其他投资渠道、房价只涨不跌的预期下，投资和投机性的房地产需求，几乎是无止境的。如果放任房子变成投资品，就会出现开发商囤房抬价、投机者购房待涨的局面。

　　住房空置率是衡量楼市供求关系和投机程度的重要指标。从某种意义上看，空置率数据比房价本身更应受到重视。目前，房地产市场正经历着深刻的结构性变化，能否摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威，关系着房地产调控政策的制定和执行效应。2011年，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海在全国两会上就提出房产空置税征收建议，一是对开发商征收的增量空置税。对竣工验收后开始销售的商品房，超出30%的空置部分应征收空置税。二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。存量住房可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断，如平均实际使用量为应用量的1/4、1/5，即可认定为空置房。

　　事实上，靠税收调控空置率的高低对房地产市场健康发展具有重大意义：如果在空置率高的情况下价格上涨，证明楼市处于炒作中，就应该增加炒作成本；而如果在空置率低的情况下价格上涨，则应该增加供应。假如基础性信息缺失或失真，调控政策的“精确性”就会受到影响。只有准确的数据支撑，才能制定科学有效的政策，把多数投资投机性空置房赶进市场，激活闲置的资源，再加上大批保障性住房的供给，房价才有可能真正理性回归。

关键词：空置,投资,房东