房地产调控不宜再加码

　　当前，中国经济正经历痛苦转型。遥想2009年，在“4万亿”刺激下，经济呈“V”形逆转。而这次，经济增速从2010年二季度开始持续下滑，去年三季度低探至7.4%，四季度反弹回7.9%。就在各界认为将转入上行通道时，今年一季度再度回落至7.7%，而且4-5月份数据仍未有起色。这就意味着，本轮经济调整呈“L”形，似已企稳，但仍未见反弹。

　　基于此，决策层提出要稳增长、控通胀、防风险。前段时间，很多人期待中央出台新一轮刺激计划，但决策层明确表示，稳增长的关键在于继续深化改革、调整结构，政府职能转变，向市场放权，通过推动深层次制度改革来释放发展红利。

　　不过，经济转型长期看是真理，但短期谈何容易？从经济构成的“三驾马车”看，今年1-5月，消费品零售总额增幅为12.6%，低于去年的14.3%；出口增幅13.5%，远好于去年的7.3%，但其中以套取汇差为目的虚假成分较大，在官方加大督查对香港虚假贸易后，5月单月增幅急速回落至仅1%；固定资产投资增速为20.4%，略低于去年。显而易见，固定资产投资增速最高，且没回落，成为拉动经济增长的主要力量。

　　而固定资产投资当中又分为三块：工业投资、基建投资、房地产投资。当前我国制造业低迷，工业投资萎缩，5月的工业增加值增速为9.2%，低于去年的10%；另外PPI和PMI两项指标也反映制造业仍未复苏，尤其是广大中小企业和民营企业仍不景气。基建投资和房地产投资是主要驱动力，其中房地产开发投资占全部固定资产投资的21%，房地产开发投资增速由去年的16.2%提高至今年1-5月的20.6%。

　　去年以来，房地产开发投资加速增长，这一加速度远超其他经济增长因素。假如去年以来，房地产开发投资增速没有增长，或者继续回落，则当前GDP增速铁定低于7.5%，这是政府所不愿看到的结果。

　　当前我们面临着一个非常现实的选择，要想经济稳增长，至少要稳住当前房地产开发投资增速。当然，这也是一个无奈的选择，因为开发投资与房价有关，且二者呈正相关。对政府而言，促进开发投资与抑制房价，鱼和熊掌不可兼得。今年2月下旬开始，国家出台了新国五条及细则，目标是控制房价上涨幅度，或者说稳定房价。去年四季度开始，一线城市和部分二线城市房价加速上涨，引发各界关注与担忧。

　　只有房价上涨了，开发商才会扩大再生产，加大开发投资力度，才会使全国的房地产开发投资增速提高。如果在调控之下，开发商预期房价将会止涨，或者将要下跌，那么他们就会反向操作，停止拿地，减缓开工，从而导致房地产开发投资增速回落。2011年和2012年上半年即是如此。另外，房价变化领先于开发投资变化，比如去年6月全国70个城市房价环比由跌转涨，而房地产开发投资同比增速11月才见底反弹。

　　政府必须关注和观察接下去的房价变化。假如房价快速降温，则半年后房地产开发投资增速也将回落，将不利于稳增长。官方最好能在稳房价与稳投资之间，尽量找到平衡点，好在当前还有回旋的空间。新国五条细则出台后，70个城市房价环比涨幅4月均值为0.95%，而3月为1.09%，也即4月涨幅已经有所回落，预计未来几个月还将继续回落。房价还在上涨，但势头放缓，可以佐证新国五条调控效果初显。

　　房价涨幅回落与开发投资增速提高同存，这是一个非常好的状况，虽然不可能持久，但官方应该尽量维持这一现状。关键在于房地产政策，既不应放松，也不宜加码，维持政策现状即可。直到这一有利现状被打破、失去平衡时，再对政策进行调整也不迟。笔者认为，至少今年四季度之前，可以维持现状。四季度存在房价环比涨幅再度扩大的可能，2010年四季度就曾出现过这种情况。

　　当前中国经济矛盾重重。一方面，实体经济复苏乏力，大学生就业难；另一方面，热钱不断流入，人民币持续升值，货币供应增长偏快。今年原定M2增幅目标为13%，今年1-5月超15%。金融指标宽松化，却不能刺激实体经济，只能加大未来CPI上行的压力。同时须警惕地方投融资平台的债务风险。改革求进，但都应稳字当头。

　　还应关注两点。其一，住宅市场确实回暖已逾一年，但今年1-5月全国开发企业购地量仍是负增长，房屋新开工量刚刚由负增长转为正增长，房地产投资建设指标仍较虚弱。其二，在不断升级的调控政策下，当前一二线城市的住宅成交中，绝对以自住需求为主，投资需求比重，估计不足一成，而2007年、2009年曾高达三成左右。基本这两点，加之当前房价上涨势头趋缓，房地产调控不宜再加码，应重视房地产对于稳增长的客观作用。

关键词：房地产,投资