紫晶悦城专场沙龙圆满落幕

　　我们做了一本商铺投资白皮书，从目前这两年的商铺上，刚才主持人江南这边也讲了，从2009年我们在紫晶天域的时候，红街当时有一个比较轰动的热卖，当天我们的商铺几乎被抢光了，而且客户在现场快打起来的这种感觉。到现在我到了紫晶悦城这块，我们又延续了红街的品牌，去年和今年上半年的整体表现上还是相当不错。我们做的书的腰封上大家看到了，“下一个一百万怎么挣”，在这里边我们讲了讲投资，曹秘书长多给指点，我们这是班门弄斧了。客户的投资挺明显的，大家也搞一些大大小小的投资，手里有一些闲钱，不知道往哪儿用，股票不成了，基金也不成了，我们投哪儿呢黄金又开始暴跌，现在弄得投资人已经找不着方向了。怎么办呢？他们瞄准了不动产投资，不动产里面有很多种，住宅、商业、写字楼，在哪方面更有优势他们是有选择的。投资商业的客户比投资住宅的客户脑子里更清晰返过来看投资红街的客户来看，我们报纸上打了一个六区十二县都来抢商铺，实际上我们分类来看，覆盖面都覆盖到了六区十二县的客户，客户群不断在发散。我们也发现了一个现象，跟客户在聊天的时候，包括紫晶天域红街的客户也过来购买，要么商铺的价格涨了，要么它的投资回报、收益或者说租金涨了，或者有一个很好的收益，都尝到甜头了。一套一套地来买。香榭里的老客户跟我讲，你走到哪儿，我跟着你买商铺，形成了比较良好的客户积累。

　　红街投资这块，刚才曹秘书长也讲了，为什么红街能这么红，能这么火，也是根据区域未来的发展潜力这非常有关系的。长安区在“退二进三”的过程中已经显示出来未来的发展潜力，现在这么多的国内大型的房企进入到这个区域来，工业企业的退出。整个会改变上岸去商业居住的面貌。而且东胜集团在长安区这边下了非常大的力量，现在要构建一个东胜商圈，当然现在还是一个雏形，现在石总在这边几个项目，我们聘请了戴德洋行这样的机构，刚才马总也介绍了，在中山路与翟营大街项目东胜广场，那边也是36万平方米以商务、时尚娱乐休闲为一体的项目，还有在中建一局的项目，还有煤矿机的项目，这边都寨得比较近，这边将形成一个商圈。

　　曹润亭：长安区原来没商圈。

　　张磊：对，它就是建华那儿的一个点，现在把点连成线，把线连成面形成一个商圈，将来能为长安区的商业起到一个大的推动作用。红街一个是它的升值潜力，另外一个是它项目本身的配套。大家都了解，商业延长线是很重要的，它有非常良好的展示面，而且在建华大街上，未来这块60万到80万平方米的区域将集中各种业态，它覆盖了商务、商业，甚至是娱乐、餐饮，我们统统把它装进去，而且形成了自己的特色，东胜商圈里的四大项目各有侧重，互相定位是不打架的。就客户来看，为什么他选择这块，看起来现在还不成熟，但是他为什么选择这块，他是看到了整体的紫晶悦城巨大的影响，给后期他的商铺的未来的支撑，光人流量并不能带来多少的商机，说白了背靠大树好乘凉，有这么大的商业在这儿，它汇集的不是这个街道，也不是这个片区，它辐射的是整个长安区，甚至整个石家庄。

　　曹润亭：这个辐射太小了，当时先天下我给它提了一个建议书，我专门给他们老总写的，光辐射石家庄不行，是一个大区域概念，这么大的盘子要辐射150公里，这个商圈要辐射点、线、面流，四大要素构成的。人么叫流呢？客流、商流、物流、信息流、智慧流，这叫五流交汇，所以这个商圈也是五流交汇的。一说一个“流”好像就是客流，不对。五流交汇这个地方才能催起来。燕莎原来说我辐射300公里，如果你这么大的一个盘，你首先要定到150公里，定小了不行，靠谁养活你呢？光靠你这个楼盘的养活不行，视野要大一点。

　　马欣：我来说一下，是这样的，刚才我们张总讲的商业，可能会形成一个什么呢？长安区是没有商圈的，我们现在要打造一个商圈，东胜自己会形成一个商圈，光靠我们自己也不行。

　　曹润亭：我这个人不承认别的商圈，北国的我承认，东购那个我承认，现在怀特那个我也承认了。现在你拿出很大精力来做，是完全可以提出一个很新的概念，商圈是要核的，你这个核在这儿。

　　马欣：我们只是提出来了，还得借助媒体各方面来炒作，最终形成这样个商圈。第一首先有这样一个体量，有这样一个业态，来支撑这个商圈运营。今天像紫晶悦城这块是60万平米的体量，中山路是36万，裕华路哪里还有一个，整个的体量上百万平方米。我们的商业在招商过程中不销售8，我们全部是公司自持，这样能保证大的品牌商家进驻，这样才能保证品牌的品质。

　　曹润亭：你全部商业权自己持有？

　　马欣：基本上自持，可能边边角角会有销售。刚才张总讲的是红街主要是销售。因为我们大型的业态都是一层到五层，这样的业态必须要保证大的品质，通常有的是开发商追求现金流，把它销售出去了，但是在今后的招商运营过程中出现很多麻烦，大的商家不会来，大的品牌也不会来，小的投资商在运营管理上和租金上可能会有制约，在这块首先是公司自己持有。

　　第二个是从招商运营到整个的管理全部是我们自己。现在这个团队主要的高层得是从凯德和万达过来的团队，目前在石家庄这样的团队肯定没有。

　　第三块就是我们在品牌定位上，现在整个东胜集团跟商业板块定位40%是大家在石家庄都看得多到的，60%是石家庄没有的，大家都有我们也有就没有意思了，和当地没有竞争。

　　曹润亭：你的品牌引进靠什么？引进一些高端品牌代价是很高的，据我所知，一个品牌引进来，比如说北国，要保证人家销售预期的，打个比方，2500万、3000万。引进完了之后，你保证人家销售预期，你给它地儿，它不用你装修，人家带来装修是你付费的，大概300万，然后再给你提人家来了以后开场资金几百万。我问了一下北京和上海，品牌的拥有率，我原来以为上海的品牌拥有率高于北京，错误，北京的国际一线品牌拥有率高于上海。在这么一个状况下，你怎么能够把北京的一些品牌，比如说天津是1700个品牌，我们现在正在做京津冀战略协作，怎么能把这些国际品牌引过来，有的引进来了是一线品牌，给你的款式都不太好。

　　江南：因为商业这个话呢我们需要探讨的内容太多了，比如说招什么样的商，引什么样的资，是不是应该有本地化特色，比如说怀特商圈就是家居、珠宝玉器。我们觉得之后有必要大家做一次研讨会，请一些专家做一些细致的研讨，今天的话题筐子比较大，涉及到方方面面，所以曹秘书长就不会进行精细的分析了，之后我们会挑一个时间向曹秘书长进行深入的讨教。

　　马欣：到时候我们的商业团队可能就过来了。

　　话题四、媒体建言·紫晶悦城发展方向及亮点

　　江南：其实刚才我们大家从几位领导，包括我们一些房地产商业的大腕的演讲当中，包括我们的探讨当中，我们也了解了紫晶悦城这个项目，甚至上东胜地产这样的一个品牌企业。作为媒体来说，今天到场的也有很多的媒体，比如说《燕赵都市报》商贸地产部的崔超峰主任，包括《榜样》杂志主编的李奎，以及石家庄日报的代表，这几位刚才也在聆听我们东胜的领导所说到的这个项目的亮点，时间不多，给每个人两三分钟的时间，你们认为目前长安区乃至紫晶悦城这个项目，它整体的发展方向是什么样的，它还有那些没被我们发现的亮点，我们在未推动方面有哪些建议，给我们提出好的建议或者方向？

　　刘铮：说一说住宅这块，像主持人说的天时地利人和的盘其实挺多的，我们之所以卖到月销300套有它的深层的东西，简单说学区房我不这么感觉，我认为这个区域不缺学区房。我觉得咱们这个可贵的地方是什么，它把教育、养老、包括商业配套都囊括进来了。我觉得它是作为品牌来讲，给所有的业主提供了一个持久的人性化的关怀，实际上它是把宜居社区基本上真正落地了，把你后续住进小区以后，我的所有的必要的几大项的需求都满足了。从个方面来看，我就感觉实际上紫晶悦城标志着这个省会的本土地产开发商走向成熟，实际上咱们也走到了前列。对住宅项目的开发，紫晶悦城应该说是目前省会住宅产业开发的标杆，它也代表着省会的住宅开发的最好水平。这是我对紫晶悦城的了解的一些感受。

　　另外也想提个建议，早期的开发商经常会说，我把这些服务作为一个噱头，我卖完房子就完了，我也希望紫晶悦城不仅要探索这条路，而且要把后续的服务做好，我住到这儿以后持续的品质，不能说卖完房子以后这个工作就不用心了，尤其最重要的是把这么好的理念落到实处，真真正正最后让业主感受到，从住进来以后，这一生我都会享受这些服务带来的优质的品质。

　　说到商业这块，我感觉以前很多综合体起来的时候，原来从事地产开发的也是容易进入一个误区，开发商把铺子卖完就完了，从运营商出现很多弊端，后期运营管理跟不上，商家对整个运营理念形不成大的概念。刚才听马总介绍后，我挺欣喜的，觉得咱们紫晶悦城确实有转变的，大部分都是自持，对运营方面也有专业的研究了。从这块来讲，咱们紫晶悦城开发起点确实比较高。

　　江南：刚才刘铮给大家了自己的感受，也提了一个建议，不要更多地把目光放在教育地产，更多的是放在服务上，紫晶悦城更多的是像一个新城区。

　　李奎：我简单说两点，我回石家庄之后，和东胜应该是接触得比较早的，了解之后，东胜它现在将近15年的历史，作为本土的企业来说，跟东胜同一个时代有很多本土公司有倒下的，也有像东胜这样发展得比较好的，见证了倒下的这些房企，也迎接了大型的外来企业的挑战。东胜在整个集团之上的东西和文化建设推介上一要打出自己的品牌。刚才周总说了一点，善待每一个客户，把东胜集团的企业文化一定要有一个非常精准的输出。

　　另外一方面，刚才大家说到了商业问题，我可以简单举一个例子，前些年在北京，《新京报》他提出来一个朝青商圈，它进入了很多的企业，比如说珠江等等，可以说这个商圈是因为《新京报》的一系列的报道，几乎是在一年不间断的宣传和轰炸之下撑起来朝青商圈，到现在大悦城进驻。我们打造东胜商圈的话，我们一定要在媒体口径的输出上，还有媒体的宣传的密度也好，或者是各种形式的推介也好，一定要形成精准的定位，还有媒体信息的输出。我们这么大体量一定会在积累一定的时候，一定会打造出这样一个概念来。

　　江南：其实刚才李奎说到的正是我想说的，东胜是一个有企业文化内涵的企业。李会长和曹秘书长，之后在输出的口径上，因为我们毕竟也是在广泛地接触社会的人脉，也给大家提一些比较好的建议。今天感谢大家参加“石门向北方·紫晶耀全城”专场沙龙，希望紫晶悦城真的能够在东北城区成为一颗闪耀的新星，能够建造出让整个长安区能够有突破性变化或者说蜕变的新城区，感谢各位，希望各位在之后的时间能够多沟通，就我们紫晶悦城的发展，包括我们东胜各方面产品的、全品类产品的发展上提出好的建议，感谢各位的参与。谢谢。

关键词：紫晶悦城,落幕,房地产