房地产企业欠税的“法宝”

　　现在，房产商们手中都捧着一本欠税“葵花宝典”，这本欠税“秘笈”，详细告诉房地产开发商对付税务部门的手段。换句话讲，房地产企业欠税的“法宝”，早已成为行业的显规则。

　　近日，一位叫李劲松的律师在网上掀起了轩然大波。李劲松在总结了29家上市房企今年第一季度财务报告以后，提出质疑，说包括万科和SOHO在内的知名公司，大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达640亿元。消息一出，立刻哗然，有媒体的热议，也有房企的反驳。(5月6日《中国广播网》)

　　实际上，房地产开发商欠税不缴，早已成为一个“古老”的话题。细心的人不难发现，近年来，无论是北京、上海、广州等一线城市，还是二三线城市的房地产市场，凡税务部门公告欠税“老赖”，房地产企业总是榜上有名，而且占据着榜单的绝大部分席位，更令人气愤的是，即便房地产商在销售的黄金时期，不差钱的赚钱时段，仍然欠(税)并快乐着。

　　对于房地产企业因长期拖欠国家税款变成“钉子户”，社会舆论常从道德层面进行激烈讨伐，把追问的矛头指向地产商对社会的诚信度和责任感等方面。然而，道德的大棒并未敲醒“见税就欠”的房产商，房地产行业欠税局面并未因此有半点改观。或许，我们应该更多地追索这种现象背后的制度“病源体”———在超级暴利的情况下，他们为何欠下如此天文数量级的税收？

　　现在，房产商们手中都捧着一本欠税“葵花宝典”，这本欠税“秘笈”，详细告诉房地产开发商对付税务部门的手段。换句话讲，房地产企业欠税的“法宝”，早已成为行业的显规则。

　　就拿土地增值税来说，按照税法规定，开发完毕后，方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已经开始，有的房地产企业开发周期10多年，因此，就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种。这里面当然也制度性上的缺陷，不过，还有些情况是故意欠税，是亟需国家职能部门警惕的。

　　比如房地产开发商每开发一个新楼盘，就要成立一个项目公司进行管理。而一旦楼盘销售完毕后，这些项目公司往往会很快被注销，这种“打一枪换一个地方”的经营手段，使得欠税甚至偷逃国家税收变得畅通无阻。还有，由于现行楼房销售模式多为预售制，所以，税务部门必须依据开发商预先估算应缴税款的额度进行预缴，但开发商出于“自利”本性，能低估就低估。在随后的结算中，开发商又抬出会计准则，收入确认的要件(销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方)，来搪塞税务部门。这样一来，即便购房者的按揭贷款进入开发商的账户后，他们时常以风险没有完全转移为借口，死不承认到账的预付购房款为营业收入，继续欠缴国家税收。

　　既然我们已知道了房产企业欠税的“宝典”，国家职能部门就应全部撕破，片甲不留，具体讲：一方面，税务部门要修葺土地增值税的征管方式，将欠税的制度性管涌及时补上；与此同时，税务工商部门要架构起联动机制，对房地产企业成立项目公司，进行严格监管，凡没有缴足国家税款者，一律不准注销和成立新的项目公司。此外，在营业税征管方面，税务部门在加大征收力度的同时，国家立法部门有必要专门就会计准则的收入确定条款，进行重新修改和完善，以保障国家税款的足额入厍。

关键词：房地产,企业,欠税