2013石家庄别墅项目推盘谨慎

　　今年开年以来，住宅市场无论刚需产品还是高端大户型产品，均出现热销爆棚场景，开发企业也跳过观望期，积极推盘入市。而自去年开始市场反应火热的别墅产品，今年却迟迟未有入市动作。目前来看，仅有西部山前的上山间和滹沱河区域的河心岛两个项目在做项目推广，为何别墅项目迟迟不动？据了解，在经历了别墅产品的几轮竞争和沉淀之后，一方面是购房者对品质要求越来越高，一方面是开发企业沉下心来做产品应对市场竞争。开发企业处于潜伏期，正好说明别墅市场在朝着更加规范化的方向前进。

　　1.别墅产品定位细分化明显

　　从2010年开始，随着西山御园、原河名墅等项目入市，石家庄别墅项目进入了产品时代。开发商不再单纯追求容积率，而是将产品品质作为最终追求的目标。岛居别墅、城市别墅、山居别墅等多种类别墅产品相继面世，为近年的别墅市场注入新鲜的血脉，使得别墅市场格外火热。

　　“随着越来越多的别墅项目集中入市，更多的开发公司开始关注产品细节和高端置业人群的实际需求，形成了别墅市场百花齐放的火热局面。”西山御园营销总监魏永认为，正是由于别墅产品品质的不断提升，才获得了高端购房者的认可。

　　而从别墅产品角度分析，今年的别墅产品类型也更加丰富。从联排、双拼、合院，到独栋，更多的产品细分类型，满足不同定位标准的高端客户。

　　据了解，今年上山间主力推出项目即为享山大独栋，占地五亩的独栋概念一推出，即得到高端购房者的关注。“限量推出的大独栋别墅，旨在为省会顶级高端人群打造纯粹的山居别墅产品。”

　　而在定位于塔尖中的塔尖人群之余，也有企业将目光转向塔尖中的改善型人群。一直引领别墅市场的西山御园项目，在今年则将目光转向中产阶级，其对合院等经济型别墅的推崇，则显示了另外一种定位模式。

　　美达西山御园营销总监魏永认为，过去企业追求的是销售额和利润率，这只是短期的市场策略，从长远发展战略考虑，其将关注中产阶级的力量。“目前中产阶级已经正式成为房地产开发研究的热点，美达集团也将抓住中产阶级的改善性需求做文章，包括即将推出的400平方米的合院，其性质为独立性别墅，然而价格在300万左右，叠拼200平方米的产品也保持200万左右的均套价，这些都是面向中产阶级，提供改善性需求的产品和服务。”

　　2.开发企业沉淀后更加成熟

　　经过别墅产品的几年沉淀，石家庄别墅市场，正在经历着由初始阶段向较成熟阶段迈进。“开发企业都在抓紧时间做内功。”原河名墅营销总监赵殊童认为，随着市场逐渐完善，购房者对别墅的认识也由原来的不了解，而变得更加直观和多变。在这样的市场背景下，开发企业也开始集中精力做足内功，来接受市场的检验。“我们的别墅区建立了大规模的示范区，这对购房者直观体验别墅品质起了很大的作用，但同时，对于终极置业产品来说，把产品做好，才更加有说服力。”赵殊童认为，自从原河名墅建立大规模别墅示范区之后，开发企业对别墅产品的提升有着更高的要求。不仅别墅的品质和档次需要提高，支撑客户追求品质的期望，同时也需要销售具有更高的品质态度。

　　据了解，今年多个别墅项目均有大规模交房动作，这意味着省会品质别墅市场进入另外一个更加成熟的阶段。而面临交房的开发企业，也抓住交房的时机，通过交房这一直观的感受，通过对产品细节和品质的打造，营造出更好的口碑效应。“对于高端购买者圈层来说，口碑的影响力比其他宣传更加重要。”赵殊童说。据悉，一些别墅项目即使土建部分已经完工，但开发企业仍然在细节上下工夫，“别墅交房之后，与示范区结合在一起，将对别墅项目有积极作用，但同时，后期产品将更加注重建筑品质、外观和客户体验等方面的提升。”

　　3.高端需求旺盛稀缺决定热销

　　经过市场的激烈竞争，开发企业不断精雕细琢，争取市场份额，那高端产品需求有哪些变化？“市场上对高端产品仍有大量的需求。”河北江波房地产开发有限公司常务副总经理闫金龙认为，石家庄作为全省的发展中心，高端不动产保值增值性强，对于全省的消费力存在强大的吸附力。随着别墅市场的发展和完善，高端置业者对产品的要求也越来越高，具备第一居所的功能，同时又是终极住宅的产品成为他们的理想之选。大量高端市场的需求自然会带动供给的增加，这是非常正常的规律。

　　原河名墅营销总监赵殊童认为，房地产市场尤其是别墅的发展，合情合理地契合着这座城市发展的轨迹。闫金龙的观念中，今年全国房地产总体形势还是不错的，石家庄作为一个二线的省会城市，在全国市场中恰好处在增长最好、受政策影响最小的区间，所以市场表现会好于全国的平均值。

　　“具备西部山前环境特性的土地是完全不可再生的，随着资源的限制，市场供给将趋于平稳，购房者正是看到这样的趋势便选择出手，造就了石家庄顶级别墅热销的状况。”闫金龙认为供给的稀缺性对于别墅项目的火热起到了举足轻重的作用。

关键词：石家庄,别墅,推盘